【正文】 ， 并在入伙手續(xù)書 (4)上蓋章或簽字 ， 交物業(yè)管理公司管理處保存； ， 并移交鑰匙 ， 由業(yè)主驗收 。 (1)上蓋章 。 ， 請準備 ____元補交工本費 。 凡分期付款購樓者 ， 請攜帶 “ 本票 ” ， 抬頭 “ 公司 ” ， 將購樓余款付清 。 收樓須知 大廈收樓須知 歡迎閣下成為大廈新業(yè)主： 我公司為提供良好的管理服務，茲先介紹有關收樓程序，避免您在收樓時，產生遺漏而引起不便。 物業(yè)管理公司管理處 ____年 ____月 ____日 (1)公司財務部 (2)大廈管理處財務室 已付清各項入伙費用 特此證明 （ 蓋章 ） 已付清樓款 特此證明 (蓋章 ) ? (3)公司地產部 ? (4)大廈管理處辦公室 入伙資格審查合格 特此證明 （ 蓋章 ） 入伙收摟完畢 特此證明 （ 蓋章 ） 3．收樓須知 ? 收樓須知是指物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應注意的事項，以及在辦理入伙手續(xù)時應該攜帶的各種證件、合同、費用的文件。一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關職能部門在上面蓋章證明。 特此通知 物業(yè)管理公司 日期 閣 閣 閣 月 日 月 日 月 日 ? 入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排。 在規(guī)定的日期內 ， 財務部 、 地產部將派員到場集中辦公 。 一 、 請您按入伙通知書 、 收樓須知辦理入伙手續(xù) 。 （ 2）如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應在通知書上注明補辦的辦法。 1．入伙通知書 ? 入伙通知書是指物業(yè)管理公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。它們是： ? (1)入伙通知書； ? (2)入伙手續(xù)書； ? (3)收樓須知； ? (4)繳款通知書； ? (5)驗樓情況表； ? (6)樓宇交接書。 第四節(jié) 樓宇入伙與裝修管理 一、樓宇入伙 ? 樓宇入伙，是指業(yè)主或使用人進房入住的過程，這是物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人的首次接觸，標志著物業(yè)管理工作的逐步展開。 ? 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 ” （二）建設工程的最低保修期限 ? （ 1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； ? （ 2）屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為 5年； ? （ 3）供熱與供冷系統(tǒng)為 2個采暖期、供冷期； ? （ 4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為 2年； ? （ 5）其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。 ” ? 當房地產開發(fā)企業(yè)作為建設單位將房屋建筑出售給物業(yè)買受人后，房地產開發(fā)企業(yè)則成為工程質量保修的第一責任人。 ” ? 《 建設工程質量管理條例 》 第 39條規(guī)定： “ 建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。 ? 《 建筑法 》 第 60條規(guī)定： “ 建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。 （一）建筑工程質量保修義務的主體 ? 建筑工程在保修范圍和保修期限內出現(xiàn)的質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。 “ 建筑工程質量保修制度 ” ， 是指建筑工程竣工驗收后 ， 對在保修期限內因勘察設計 、 施工 、材料等原因造成的質量缺陷 ， 予以修復 。 ? 物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。 因此 ， 《 條例 》 第 30條規(guī)定： “建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房 。 五、物業(yè)管理用房 ? “物業(yè)管理用房 ” ， 是指房地產開發(fā)建設中按照有關規(guī)定建設的 ， 由開發(fā)建設單位以建造成本價一并轉讓給購房業(yè)主集體 ，用作物業(yè)管理辦公 、 工作人員值班以及存放工具材料的用房 。 ? （ 4） 物業(yè)管理所必需的其他資料包括：房屋產權資料；項目批準文件；用地批準文件；拆遷資料等 。 ? （ 2） 技術資料包括：設施設備的安裝 、 使用和維護保養(yǎng)；地質勘察報告；工程合同及工程開工 、 竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄；工程設計變更通知及技術核定單位；隱蔽工程驗收記錄；沉降觀察記錄；工程竣工驗收證明書；鋼材 、水泥等主要材料的質量保證書；新材料 、 建筑構配件的鑒定合格證書；水 、 電 、 暖 、 通 、 衛(wèi)生器具 、 電梯等設備的檢驗合格證書；砂漿 、 混凝土試塊試壓報告；供水 、 供暖 、 煤氣管道的試壓報告等 。 ? 三是防止物業(yè)承接驗收的資料 “ 不齊全 ” 。 ? ， 還應當注意以下三個防止： ? 一是防止物業(yè)承接驗收工作 “ 走過場 ” 。 驗收不合格的 ， 雙方協(xié)議處理 ， 并商定時間復驗 ， 建設單位應當按照約定返修合格后 ， 再組織復驗 。 經驗收合格的 ， 物業(yè)管理企業(yè)應當在 7日內簽署驗收合格憑證 ， 并及時簽發(fā)承接文件 。 單位工程必須做到活完料清 ， 場地清；群體建筑應當檢驗相應的市政 、 公建配套工程和服務設施 ， 達到應有的質量和使用功能要求 。 → 自家購房也應注意檢查暖氣管道 ，如自己家自動排氣閥跑水被淹 。 地漏 、 排污管接口 、 檢查口不得滲漏 ， 管道排水必須流暢；衛(wèi)生器具質量良好 ， 接口不得滲漏 ， 安裝應當平整 、 牢固 、 部件齊全 ， 制動靈活；水泵安裝應當平穩(wěn) ， 運行時無較大震動；消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范 、 高層民用建筑設計防火規(guī)范要求 ，并且有消防部門檢驗合格簽證 。 ? 、 衛(wèi) 、 消防部分： 管道應當安裝牢固 ， 控制部件啟動靈活 ， 無滴漏；水壓試驗及保溫 、 防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求；應當按套安裝水表或者預留表位；高位水箱進水管與水箱檢驗口的位置應當便于檢修；衛(wèi)生間 、 廚房內的排污管應當分設 ， 出戶管長不宜超過 8米 ， 并不應使用陶瓷管 、 塑料管 。 ? ： 鋼木門窗應當安裝平整牢固 ， 無翹曲變形 ， 開關靈活 ，零配件裝配齊全 ， 位置準確 ， 鋼門窗縫隙嚴密 ， 木門窗縫隙適度；進戶門不得使用膠合板制作 ， 門鎖應當安裝牢固 ， 底層外窗 、 樓層公共走道窗 、 進戶門上的亮子均應當裝設鐵柵欄；木裝修工程應當表面光潔 ， 線條順直 ， 對縫嚴密 ， 門窗玻璃應當安裝平整 ， 油灰飽滿 ， 粘接牢固；抹灰應當表面平整；飾面磚應當表面潔凈 ， 粘貼牢固 ， 陰陽角與線角順直；油漆 、 刷漿應當色澤一致 ， 表面不應當有脫皮 、 漏刷現(xiàn)象 。 ? ： 各類房屋必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定 ， 排水通暢 ， 無積水 ， 不滲漏；陽臺和三層以上房屋應當有排水 ， 出水口 、 檐溝 、落水管應當安裝牢固 ， 接口平密 ， 不滲漏 。其具體的要求和標準應當執(zhí)行 1991年 2月建設部頒布的 《 房屋承接驗收標準 》 ，有關住宅小區(qū)竣工綜合驗收的規(guī)定還應當執(zhí)行 1993年 12月建設部頒布的 《 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法 》 等。 通過物業(yè)管理企業(yè)的承接驗收 ， 還可以根據(jù)有關物業(yè)管理的文件資料 ， 摸清物業(yè)的性能與特點 ， 預防管理中可能出現(xiàn)的問題 ， 有計劃地安排好各項管理工作 。 ? ， 充分維護業(yè)主的利益 。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，一方面要充分考慮工程質量問題對日后物業(yè)管理帶來的影響，另一方面，要充分維護業(yè)主的合法權益。 ? 《 條例 》 第三十七條第一款規(guī)定： “ 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù) ” 。 任務三 物業(yè)的承接驗收 ? 物業(yè)的承接 ，是房地產開發(fā)企業(yè)、公有房屋出售單位或者業(yè)主、業(yè)主委員會向接受委托的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)的過程。于是請物管公司委托天然氣公司實地查勘，并報預算，工程費用由開發(fā)商列支。 鑒于此，該管理處立即起草了一份報告，并附上調查材料，送到了開發(fā)商手中。于是，立即查閱資料。對此，管理處經理心急如焚。他們立即聯(lián)系天然氣公司。 案例 ? 檔案幫了大忙 新來的物管公司接手小區(qū)管理后，將進行天然氣通氣。 接管與驗收與竣工驗收的區(qū)別 接管驗收 竣工驗收 驗收主體不同 物業(yè)管理單位 房地產開發(fā)建設單位 /城市建設行政主管部門 驗收性質不同 主體結構安全與滿足使用功 能的再檢驗 檢查工程項