【正文】 計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 設(shè)計(jì)階段（三） 建筑給排水設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)審查主要內(nèi)容 ?設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性 ?是否充分利用市政管網(wǎng)水壓 ?供水方式、分區(qū)的合理性 ?各類消防設(shè)施的必要性、消防水量確定 ?設(shè)計(jì)圖紙是否滿足規(guī)范要求 ?圖紙的錯(cuò)、漏、碰、缺 ?相關(guān)各專業(yè)間搭接配合 ?圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度，是否滿足施工要求 ?設(shè)計(jì)選用產(chǎn)品的市場(chǎng)化程度、安全性、后續(xù)檢修等 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 施工過程－施工圖交底與圖紙會(huì)審 設(shè)計(jì)各專業(yè)交底 分專業(yè)會(huì)審（提問、解決） 圖紙會(huì)審匯總 與會(huì)各方確認(rèn)形成文件 此過程物業(yè)前期參與可關(guān)注 泵房布置、地下室排水、材料選擇 等，在工程實(shí)施前從設(shè)計(jì)上關(guān)注可能存在的問題。 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 工程驗(yàn)收－水壓試驗(yàn) 各類承壓管道系統(tǒng)和設(shè)備必須做 水壓試驗(yàn) 水壓試驗(yàn)包括 強(qiáng)度試驗(yàn)、嚴(yán)密性試驗(yàn) 。－設(shè)計(jì)缺陷 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 常見使用問題 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 常見室內(nèi)給排水問題（一） 進(jìn)水管為 DN32（ DN25），但住戶水表和閘閥都是 DN15, 當(dāng)戶內(nèi)多個(gè)水龍頭同時(shí)使用時(shí)水壓很小，引起業(yè)主投訴－設(shè)計(jì)缺陷 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 常見使用問題 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 常見室內(nèi)給排水問題（二） 減壓閥、分戶管、各分支立管等位置未設(shè)控制閥，檢修時(shí)需大面積停水，經(jīng)常造成業(yè)主投訴。 預(yù)防是成本最低的控制手段，要求是深切了解建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)工作程序，找出每個(gè)錯(cuò)誤發(fā)生的機(jī)會(huì)，提前采取措施予以防范。 －施工缺陷 室內(nèi)暗埋給水管道滲漏，業(yè)主裝修后問題才暴露出來，引起投訴和索賠。 細(xì)節(jié)決定成敗 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 常見使用問題 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 常見給排水使用問題 常見問題主要分類 A 設(shè)計(jì)缺陷問題 B 材料設(shè)備選擇與使用問題 C 施工及成品保護(hù)問題 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 常見使用問題 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 泵房、地下室常見使用問題（一） 水泵房未設(shè)排水措施（或排水能力過?。?，水泵控制柜設(shè)于泵房?jī)?nèi)，且柜體基礎(chǔ)較低等缺陷，存在著管網(wǎng)的軟接頭破裂、水池溢水時(shí)水淹設(shè)備房的風(fēng)險(xiǎn) －設(shè)計(jì)缺陷 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 常見使用問題 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 泵房、地下室常見使用問題（二） 地下生活、消防水池未設(shè)頂蓋，水池內(nèi)未安裝水位報(bào)警器，地下水池的進(jìn)水閥門、控制浮球安裝在水池頂部，池內(nèi)有水時(shí)無法檢查及維修 －設(shè)計(jì)缺陷 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 常見使用問題 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 泵房、地下室常見使用問題（三） 不銹鋼水箱內(nèi)部毛刺較多（工藝較差），透氣孔較少，生活不銹鋼水箱的透氣孔弧度不夠，未作防蟲網(wǎng)，昆蟲甚至小動(dòng)物容易進(jìn)行水箱內(nèi)，導(dǎo)致水質(zhì)污染 －材料、施工缺陷 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 常見使用問題 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 泵房、地下室常見使用問題（四） 生活（消防）水池裂縫滲水、水池防水套管與池壁之間滲水，一直以來都是最頭疼的問題 －施工缺陷 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 常見使用問題 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 泵房、地下室常見使用問題（五） 部分砼水池（箱）內(nèi)無地磚、面磚，安裝的鐵制管道和支架易銹蝕，存在污染水質(zhì)問題－ 設(shè)計(jì)缺陷 生活水池上方設(shè)排水管，可能造成水質(zhì)污染－ 設(shè)計(jì)缺陷 水泵出水管道沒有設(shè)計(jì)防止水錘措施－ 設(shè)計(jì)缺陷 屋頂穩(wěn)壓泵房沒有設(shè)置在房間內(nèi)，在大霧天和梅雨天氣時(shí)，空氣濕度很高，對(duì)變頻控制柜和水泵等設(shè)備有安全隱患－ 設(shè)計(jì)缺陷 水池內(nèi)、泵房管網(wǎng)時(shí)間不長(zhǎng)生銹嚴(yán)重，造成水質(zhì)污染 －材料缺陷 －材料缺陷 水泵房安裝時(shí)供電橋架在水泵正上方，況且空間小，給日后維修帶來很大麻煩 －材料缺陷 地下室積水坑無蓋或設(shè)置固定蓋板，潛水泵不能自控 －施工缺陷 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 常見使用問題 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 排水檢查井流槽、爬梯施工不規(guī)范，導(dǎo)致后續(xù)維修無法下井 －施工缺陷 常見公共配套、園建使用問題（二） 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 常見使用問題 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 常見公共配套、園建使用問題（四） 檢查井蓋選型及施工不合理，出現(xiàn)車行道上井蓋變形破損，過車時(shí)產(chǎn)生噪音。 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 消防水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（一） 消防系統(tǒng)安裝程序 消防產(chǎn)品報(bào)驗(yàn) 管道安裝 設(shè)備安裝 閥門附件安裝 系統(tǒng)試壓 系統(tǒng)沖洗 系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)調(diào)試 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 消防水系統(tǒng)安裝 質(zhì)量控制 （二） 消防閥門應(yīng)采用明桿閥門，報(bào)警閥前后的控制閥應(yīng)采用信號(hào)閥； 水泵吸水管上應(yīng)采用偏心大小頭頂平連接； 噴淋水泵吸水管上應(yīng)安裝過濾器。 技術(shù)應(yīng)用與設(shè)備改造 ?在水池外側(cè)的液位管內(nèi)安裝高低水位報(bào)警裝置，保障報(bào)警可靠性并便于檢修檢測(cè)。 故障分析： 由于樓層偏高，水泵又是工頻運(yùn)行，況且樓層中間段又沒有安裝減壓閥，每當(dāng)停泵時(shí)管網(wǎng)內(nèi)的水急速下回造成水錘現(xiàn)象。 ?建立與地下室相連的電纜溝、管道井、沉降縫、防水層、地下室排水設(shè)施等驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法，早期發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 ?完善技術(shù)資料檔案的管理，制作管網(wǎng)與閥門位置簡(jiǎn)圖，作為應(yīng)知應(yīng)會(huì)強(qiáng)化技術(shù)員對(duì)管網(wǎng)閥門的熟悉程度。 ?排水設(shè)備故障： 在前期接管驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)水泵房排污泵不能使用，曾向地產(chǎn)提出，但沒有采取措施解決，發(fā)生水浸事故時(shí)排污泵不能動(dòng)作。還讓人怎么生活？ 回復(fù) :**項(xiàng)目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費(fèi)！ [**市客戶服務(wù)中心 ] 于 202393 14:01:20 加貼在 **項(xiàng)目 尊敬的業(yè)主： 您好！ 26日 **地區(qū)普降暴雨，路面積水嚴(yán)重， 27日導(dǎo)致您所在的組團(tuán)泵房被雨水浸泡、線路故障，我們經(jīng)過搶修，已于 31日現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)用水。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 給排水工程 a、給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。 b、砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無窮。 介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。 樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 景觀配置 景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。 1高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。 1房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 生活配置 根據(jù)小區(qū)周邊（ 1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。 生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。 企劃文件 市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。 6 、對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費(fèi)、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。 首先要做到物業(yè)項(xiàng)目這個(gè)產(chǎn)品是節(jié)能的，也就是說這個(gè)物業(yè)項(xiàng)目所選用的設(shè)備全是節(jié)能設(shè)備、所用的材料都是節(jié)能材料，它的電氣線路、各種管道、設(shè)備的選型、設(shè)備的數(shù)量等各個(gè)方面都要考慮節(jié)能的需要，體現(xiàn)節(jié)能的思想。 對(duì)已經(jīng)投入使用的物業(yè)項(xiàng)目待物業(yè)管理能夠介入時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目的工程建設(shè)均已基本結(jié)束或者已經(jīng)完全結(jié)束，這時(shí)再想通過改變?cè)O(shè)計(jì)而達(dá)到節(jié)能目的，已經(jīng)為時(shí)已晚。 3 、制定工作計(jì)劃 。 施工建設(shè)階段包括： 電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的 2： 另加訪客車位占車位數(shù)的 5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1： 1, 另加訪客車位占車位數(shù)的 10%）。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm），應(yīng)有防止油煙回流