【正文】 8）錯(cuò)誤之處：業(yè)主一次繳納 10年的管理費(fèi) 正確做法：國(guó)家規(guī)定，禁止一次性收取多年的物業(yè)服務(wù)費(fèi) 9）錯(cuò)誤之處：保安部派人來送鑰匙 正確做法：應(yīng)由管理處工作人員把鑰匙交給業(yè)主 10）錯(cuò)誤之處：業(yè)主拿到鑰匙沒辦理手續(xù) 正確做法：業(yè)主應(yīng)在收樓驗(yàn)收后，雙方簽字蓋章方可交鑰匙 。 4）錯(cuò)誤之處：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批準(zhǔn)機(jī)關(guān) 正確做法：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物價(jià)部門批準(zhǔn)。 正確做法：業(yè)主應(yīng)在接到入住通知書 3個(gè)月內(nèi)辦理。 正確做法：應(yīng)有專人負(fù)責(zé)辦理入住手續(xù)。 指出并改正本案例中存在的錯(cuò)誤與不妥之處。 辦完手續(xù)保安部派人來送鑰匙。 業(yè)主說，我最近資金比較緊張，維修基金這一部分我能不能緩交，等到發(fā)生大修時(shí)，我一定補(bǔ)齊？ 經(jīng)理說，可以，不過你必須寫一個(gè)保證 業(yè)主問：裝修前是否要辦理手續(xù)？ 工作人員說，只要你不破壞承重墻，就不用辦理任何手續(xù)了。 工作人員說，可以了?！? 工作人員說：“沒關(guān)系，我們一切為用戶服務(wù)，不論拖多長(zhǎng)時(shí)間，我們都一樣辦理”。 7）參加現(xiàn)場(chǎng)答辯。 2]如果你是大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理，你將怎樣組織參加這次投標(biāo)活動(dòng)？ 答：組織投標(biāo)活動(dòng)的基本工作： 1）成立相關(guān)專業(yè)人員參加投標(biāo)的工作小組。 2）為了保證物業(yè)服務(wù)方案的專業(yè)性和可行性，物業(yè)服務(wù)方案中應(yīng)介紹清楚物業(yè)服務(wù)企業(yè)將在各管理階段提供的物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)特色、服務(wù)承諾、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式、服務(wù)方法、服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)、服務(wù)保障措施、服務(wù)物資裝備、服務(wù)工作量、服務(wù)費(fèi)用等。結(jié)果大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未中標(biāo)，原因之一是評(píng)委認(rèn)為該公司擬定的物業(yè)服務(wù)方案存在一些專業(yè)方面的缺陷。被邀請(qǐng)的幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)力都很強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 【案例 三十六 】 某 大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到了某大廈的物業(yè)服務(wù)投標(biāo)邀請(qǐng)函。至于質(zhì)量問題由電梯公司承擔(dān)。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物業(yè)服務(wù)公司又沒有通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物業(yè)公司承擔(dān)。說說你對(duì)此事的看法 案例分析： 解決該問題的關(guān)鍵：電梯是由誰(shuí)來負(fù)責(zé)，是電梯公司還是物業(yè)服務(wù)公司？首先要看電梯的質(zhì)量問題。 近日，法院一審判決物業(yè)公司賠償王某醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤工費(fèi)等 6800余元。結(jié)論為王某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)急性胃潰瘍合并出血。 庭審中，物業(yè)公司辯稱王某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。 2小時(shí)后，王某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血等癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。 【案例 三十五 】 某 2023年 8月的一天深夜，王某回到光新路某小區(qū) 4號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。 F欠費(fèi)業(yè)主在收到支付令后一定期限內(nèi)既不提出書面異議又不履行支付令的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。 D如果仍不能解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可單方面停止服務(wù)，解除合同。 B派專人與其進(jìn)行溝通和協(xié)商，進(jìn)一步了解拒絕繳費(fèi)的原因，通過解釋取得客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的理解和配合。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)商委托，解決其遺留的工程問題等。 2}協(xié)助客戶同開發(fā)商洽商解決其遺留的工程問題。 B向客戶介紹以前解決遺留問題的進(jìn)展和物業(yè)服務(wù)企業(yè)所做的工作等。 1]物業(yè)服務(wù)企業(yè)這樣回答對(duì)嗎？如果不對(duì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎樣處理開發(fā)商遺留下來的這些問題？ 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)回答的不對(duì)。負(fù)責(zé)管理該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但劉某堅(jiān)決不交，其主要理由是：該單元窗戶關(guān)閉不嚴(yán)、墻皮脫落，有的墻壁插座沒電，雖然多次與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，但是至今沒有解決。 F監(jiān)督施工過程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況。 D制定技術(shù)管理制度，確定責(zé)任人。 B定期對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)方案。 3]如果是物業(yè)管理公司在房屋維修養(yǎng)護(hù)管理工作中失職所造成的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。 1]屋頂漏雨的問題可能是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量問題造成的，也可能是由于在使用中遭到破壞而造成的，為了查明責(zé)任，必須進(jìn)行技術(shù)鑒定。半年前，其物業(yè)管理者敏達(dá)物業(yè)管理公司接到了頂層 601單元業(yè)主的投訴，認(rèn)為 601單元在下雨時(shí)屋頂滲漏是物業(yè)管理公司對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理不當(dāng)所致，要求物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維修并給予一定的經(jīng)濟(jì)賠償。若敗訴方拒絕履行發(fā)生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。 F收到判決書后，若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)公司有權(quán)在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提上訴。物業(yè)公司作為原告應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴書，并要在起訴書中寫明具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由。在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。若沒有證據(jù)證明自己有財(cái)產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。 2]物業(yè)公司應(yīng)如何妥善解決上述問題？ 答：物業(yè)管理公司應(yīng)該采取如下辦法妥善解決問題： A根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購(gòu)買燃?xì)?，?yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)公司購(gòu)買，物業(yè)公司應(yīng)該按約定向業(yè)主出售燃?xì)狻? C物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。 A業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題與其到物業(yè)管理公司購(gòu)買天然氣的行為屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，兩者之間沒有聯(lián)系。物業(yè)管理公司最終也沒有賣給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。因這兩名業(yè)主長(zhǎng)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。 【案例 三十三 】 某某住宅小區(qū)實(shí)行業(yè)主用燃?xì)饪ㄙI氣的消費(fèi)方式。 8]客戶入住實(shí)施方案。 7]接管驗(yàn)收工作準(zhǔn)備和實(shí)施。物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成和收支測(cè)算、專項(xiàng)維修資金的籌集和使用計(jì)劃等。 此外，還應(yīng)制定前期物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)，并結(jié)合項(xiàng)目情況劃分為階段性目標(biāo)。 5]物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 4]管理制度建設(shè)。 3]管理服務(wù)人力資源的管理。 2]物業(yè)管理服務(wù)模式。 案例分析： 金運(yùn)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1]項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃。請(qǐng)你替金運(yùn)物業(yè)管理公司編寫一份切實(shí)右行的物業(yè)管理方案。 【案例 三十二 】 某陽(yáng)光穎達(dá)國(guó)際商城建筑面積約 10萬平方米，外墻是鋁合金板和玻璃幕，內(nèi)墻面和地面是黃色大理石，附屬設(shè)備包括 16部電梯、 2部自動(dòng)扶梯、消防中控系統(tǒng)、磁卡門禁設(shè)備、中央制冷供暖系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，綜合配套設(shè)施包括地下停車場(chǎng)、休閑健身區(qū)、餐飲部等。 E準(zhǔn)備驗(yàn)收資料。 C確定驗(yàn)收方案。 B掌握物業(yè)的全部情況。 3}施工安裝階段的實(shí)施。 案例分析： 1]新 聞大廈物業(yè)管理早期介入實(shí)施方案應(yīng)包括哪些主要工作內(nèi)容？ 答： 1}立項(xiàng)決策階段的實(shí)施； 2}規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)施。該物業(yè)項(xiàng)目處于市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備階段。 B物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； C物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； D物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； E物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； F辦公費(fèi)用； G物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； H物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； J經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 B物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 A因?yàn)橹挥袑?shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制，其收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中才包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金。公司新來的會(huì)計(jì)小周負(fù)責(zé)測(cè)算該物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，他所測(cè)算的費(fèi)用中包括：物業(yè)管理企業(yè)的酬金，物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中、小修和更新、改造費(fèi)用。 5}特種設(shè)備運(yùn)行故障和事故記錄。 無論是把特種設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作委托給專業(yè)化的維修養(yǎng)護(hù)公司或設(shè)備生產(chǎn)廠家的售后維修養(yǎng)護(hù)公司管理，還是通過雙方合作，或者是通過自己的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司都要建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。在這種情況下，海天物業(yè)管理公司工程部人員認(rèn)為建立特種設(shè)備技術(shù)檔案的任務(wù)也應(yīng)由被委托方去做。 C考查了解物業(yè)的周邊環(huán)境，主要是看有無“三廢”的排放和污染源，一旦發(fā)現(xiàn)問題要向有關(guān)部門反映，同時(shí)采取相應(yīng)的措施。 2]環(huán)境管理的早期介入，主要應(yīng)完成下列幾項(xiàng)任務(wù)： A參與物業(yè)項(xiàng)目的主體建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從環(huán)境保護(hù)和管理的角度，對(duì)建筑用地、居住面積密謀、建筑間距、建筑材料等提出意見和建議。可見物業(yè)環(huán)境綠化和管理是十分重要的。 2]物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的模式有哪些？ 答： 1]特色品牌專一發(fā)展模式； 2]特色品牌綜合發(fā)展模式； 3]連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式； 4]資產(chǎn)重級(jí)發(fā)展模式。 4]明確經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 案例分析： 1]為了進(jìn)一步發(fā)展企業(yè)，該物業(yè)公司應(yīng)如何制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略？ 答：該物業(yè)管理公司應(yīng)這樣制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略 1]建立營(yíng)銷機(jī)構(gòu)； 2]調(diào)查分析市場(chǎng)； 3]明確市場(chǎng)定位。 2]綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所再開發(fā)方案的主要內(nèi)容應(yīng)包括： A現(xiàn)有綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所分析； B綜合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所再開發(fā)的原則與目標(biāo)；C綜合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所再開發(fā)的可行性分析； D綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所再開發(fā)內(nèi)容與方式的規(guī)劃 E綜合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所再開發(fā)具體方案的設(shè)計(jì)F綜合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所再開發(fā)的投資估算；