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【正文】 主表示：“政府不是鼓勵(lì)搞天面綠化嗎？我為什么會(huì)遭到阻止呢？”對(duì)此，街道城管處的負(fù)責(zé)人和物業(yè)管理部門稱因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有經(jīng)過(guò)他們的批準(zhǔn)，擅自在屋頂?shù)碾娞輽C(jī)房和公用水池頂部施工，使得樓房存在安全隱患并影響了公共衛(wèi)生，所以才勒令停止施工，恢復(fù)原貌。 業(yè)主：樓頂建綠化帶被叫停 湯業(yè)主的樓頂 20 平方米左右的地方已經(jīng)鋪了泥土，因?yàn)橄逻^(guò)暴雨，樓頂已經(jīng)有一些小水洼，旁邊堆放了差不多 100 袋泥土袋，在樓頂中間也已鋪好了一些水泥磚。湯業(yè)主指著一塊水泥地表示：“這里是水池，收到 整改意見(jiàn)書(shū)之后，我已經(jīng)把鋪的泥土清理掉了?！弊≡?12 樓頂樓的湯業(yè)主在 9 月 5 日收到了天河區(qū)某街道開(kāi)出的限期整改意見(jiàn)書(shū)，意見(jiàn)書(shū)上寫(xiě)著：擅自在居住樓水池頂修建花園，堆放泥土雜料影響公共衛(wèi)生，責(zé)成立即停工，恢復(fù)原樣。物管部門也已經(jīng)開(kāi)始對(duì)樓頂?shù)哪嗤敛牧线M(jìn)行清理。湯先生表示，因?yàn)樘鞖庋谉?，房間里經(jīng)常被烘烤得很悶熱，同時(shí)也想美化一下居住環(huán)境，在今年的五六月份，他就在自家的屋頂上開(kāi)始動(dòng)工做一個(gè)天面綠化帶。湯先生強(qiáng)調(diào)，當(dāng)時(shí)物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人并沒(méi)有反對(duì)他這樣做，只是要求他要做好天面綠化帶的排水系統(tǒng)。他承認(rèn)：“也許在做綠化帶的 過(guò)程中可能會(huì)影響鄰居和公共衛(wèi)生，但做好之后，會(huì)好好清理的。可現(xiàn)在就勒令停止施工，不讓搞綠化帶了，這到底合不合理呢？而且，其他樓頂上已有業(yè)主做了天面綠化帶，為什么我就不可以做呢？” 物管：施工導(dǎo)致外墻面淋水 14 物業(yè)公司的趙經(jīng)理表示，湯業(yè)主做這個(gè)天面綠化帶的確存在很多問(wèn)題，已經(jīng)有業(yè)主向物管反映。因?yàn)闇珮I(yè)主施工排水系統(tǒng)沒(méi)有搞好，電梯機(jī)房和其他地方已出現(xiàn)漏水情況。湯業(yè)主施工時(shí)，把樓頂?shù)南滤揽谌慷滤?，造成樓頂?shù)姆e水無(wú)法排出，使得四周墻面被水滲透。而且湯業(yè)主不僅在自己的屋頂上施工，還在公用水池和電梯機(jī)房頂部施工，其他業(yè)主非常擔(dān)心飲用水的衛(wèi)生問(wèn)題。湯業(yè)主為搞這個(gè)綠化帶竟把樓頂?shù)谋芾揍槗艿袅耍衷陔娞輽C(jī)房頂上施工，到時(shí)雷擊所產(chǎn)生的嚴(yán)重后果誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？ 市政園林局：個(gè)人做天面綠化要審批 市政園林局城市綠化管理處的副處長(zhǎng)鐘女士表示，現(xiàn)在的大型樓盤(pán)建設(shè)都要把天面綠化帶考慮其中，一些已經(jīng)建好的樓盤(pán)，如果私人投資做天面綠化帶是值得鼓勵(lì)的。但業(yè)主在施工之前，必須經(jīng)過(guò)城市綠化管理處的審批，填寫(xiě)表格做一個(gè)備案，只有審批通過(guò)之后，私人做天面綠化帶才會(huì)得到法律的保護(hù)。而且在施工過(guò)程中首先要考慮的是安全和公共衛(wèi)生問(wèn)題，使用什么樣的材 料，有沒(méi)有采取防漏措施等等，必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理部門的同意，才能施工。如果湯業(yè)主真的是在電梯機(jī)房和公共水池上施工，并的確出現(xiàn)了問(wèn)題，城管部門是可以制止業(yè)主施工的。 物業(yè)破門只為業(yè)主未裝無(wú)框玻璃而裝了塑鋼窗案例 小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽(yáng)臺(tái)時(shí)選用無(wú)框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽(yáng)臺(tái)安裝了塑鋼窗?？蓻](méi)想到，物業(yè)未經(jīng)其同意就將塑鋼窗強(qiáng)行拆下并取走，于是姜先生向法院起訴想討個(gè)說(shuō)法：物業(yè)究竟有沒(méi)有這樣的權(quán)力？ 姜先生系上海市國(guó)權(quán)東路某小區(qū)的業(yè)主，今年 3 月起開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行裝修。在此之前，小區(qū)物業(yè)公司為規(guī)范 裝修管理及小區(qū)外立面的整潔、美觀，曾貼出告示，要求業(yè)主在封閉北陽(yáng)臺(tái)時(shí)做到統(tǒng)一有序，并推薦選用無(wú)框玻璃。由于姜先生所購(gòu)房屋位于 10 樓，出于安全及家中老人使用方便的考慮，他在封閉北陽(yáng)臺(tái)時(shí)安裝了塑鋼窗。 今年 5 月 21 日，物業(yè)人員未經(jīng)姜先生同意，就擅自闖入姜先生的家，將其安裝在北陽(yáng)臺(tái)上的塑鋼窗強(qiáng)行拆下并取走。之后，他與物業(yè)交涉，物業(yè)卻堅(jiān)持要求其保證安裝無(wú)框玻璃后才能取走塑鋼窗。姜先生感到其合法權(quán)益受到了侵害，遂向楊浦區(qū)法院提起訴訟，要求被告歸還塑鋼窗并裝回原處，賠償其支付的律師費(fèi) 1000 元。 審理中，物業(yè) 羅列出《上海市商品房預(yù)售合同》附件中“住宅使用公約”、“小區(qū)裝修管理規(guī)定”、“小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例”及 2021 年 10 月 25 日物業(yè)公司出具的告示等證據(jù)，認(rèn)為其作為物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)對(duì)業(yè)主裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，如遇違反物業(yè)裝修制度的情形，根據(jù)有關(guān)規(guī)定、公約及為了整個(gè)小區(qū)業(yè)主的共同利益，他們有權(quán)采取相 15 應(yīng)措施制止，故請(qǐng)求法院駁回原告訴請(qǐng)。 法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)雖有權(quán)對(duì)業(yè)主裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)違反住宅使用公約的行為可采取制止、責(zé)令限期改正等措施，但相關(guān)法律規(guī)定并未賦予物業(yè)公司有采取非常措施的權(quán) 利?，F(xiàn)被告未通過(guò)法律程序解決原告安裝塑鋼窗問(wèn)題，卻擅自闖入原告房屋內(nèi)，拆除了安裝在北陽(yáng)臺(tái)上的塑鋼窗，已侵犯了原告的合法權(quán)益，應(yīng)予恢復(fù)原狀；至于原告提出的律師費(fèi)損失，因未能提供證據(jù)，故不予支持。據(jù)此，法院作出一審判決，判令物業(yè)公司向姜先生歸還塑鋼窗，并將拆下的塑鋼窗裝回原處。 廣告掛墻外業(yè)主沒(méi)受益案例 在廣州的街頭路邊，尤其是商業(yè)旺地，高高掛在樓宇外墻大塊大塊的廣告牌隨處可見(jiàn)，不少滾動(dòng)開(kāi)發(fā)售樓的小區(qū)開(kāi)發(fā)商更是把“尚余少量精選單位出售，售價(jià)從每平方米元起”之類的售樓廣告牌、橫幅大模大樣地掛在住戶的屋外。這 些廣告費(fèi)，折算起來(lái)是相當(dāng)可觀的，但實(shí)際上卻往往是流進(jìn)了物業(yè)管理公司的錢包里，業(yè)主的房子外墻成為了物業(yè)管理公司賺取廣告費(fèi)的搖錢樹(shù)。 點(diǎn)評(píng)：《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)具有收益權(quán)，在小區(qū)、商廈外樓上做廣告的收益應(yīng)該是歸全體業(yè)主所有的。律師指出，這是公共權(quán)利具體化在司法上的突破，并讓更多的業(yè)主樹(shù)立擁有小區(qū)物權(quán)的觀念。業(yè)主可以運(yùn)用《條例》為自己爭(zhēng)取正當(dāng)權(quán)益。 合肥一住戶陽(yáng)臺(tái)被掛廣告牌 想拆卻難 家住合肥市越秀苑小區(qū)的楊女士在事先不知情的情況下，自家的南陽(yáng)臺(tái)被人掛上了一幅大廣告牌。為拆除這塊廣告牌，她費(fèi)盡周折也未 能如愿。近日，她和律師來(lái)到合肥市房產(chǎn)局進(jìn)行咨詢，才弄清在她家的陽(yáng)臺(tái)上掛廣告牌到底由誰(shuí)說(shuō)了算。 2021年３月，楊女士發(fā)現(xiàn)自家南陽(yáng)臺(tái)下方，被人掛上了一幅廣告牌，長(zhǎng)度約有５米，還配上了燈箱。她很惱火，照說(shuō)這套住房是自己購(gòu)買的，并辦理了房產(chǎn)證，怎么能被人說(shuō)掛就掛上廣告牌呢？而且廣告燈箱光照強(qiáng)烈，侵害了自己的居住權(quán)，所以多次找到掛這塊廣告牌的公司，要求拆除此牌，但時(shí)至今日，對(duì)方一直不予理睬。 懸掛此廣告牌的公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，2021年３月，該公司從安徽省新越秀置業(yè)有限公司購(gòu)買了楊女士家樓下的那幢門面房，并 在楊家南陽(yáng)臺(tái)的外墻安裝了這塊廣告牌。此舉是經(jīng)過(guò)小區(qū)物業(yè)管理等部門同意的。因?yàn)闂钆慨?dāng)初與安徽新越秀置業(yè)有限公司簽訂購(gòu)房合同時(shí)，該合同第１７條第二項(xiàng)中這樣約定：“該商品房所在樓宇的‘外墻面’使用權(quán)屬出賣方”。合同上楊女士是簽過(guò)字的。而且，此牌不影響楊女士家的通風(fēng)和采光， 16 所以拒絕拆除。 合肥市房地產(chǎn)管理局法規(guī)處、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)人在看了楊女士提供的相關(guān)材料后說(shuō)，陽(yáng)臺(tái)外墻面使用權(quán)應(yīng)屬整幢樓全體業(yè)主所共有，能否懸掛廣告牌應(yīng)征求該樓業(yè)主們的意見(jiàn)。雖然當(dāng)初的購(gòu)房合同中開(kāi)發(fā)商就“外墻面”使用權(quán)與楊女士有約定，但屬 不平等條款，應(yīng)屬無(wú)效約定。同時(shí)，賣方明知此樓有臨街門面，有商業(yè)利用價(jià)值，就在購(gòu)房合同中與購(gòu)房者約定該條款，設(shè)置“合同陷阱”，有欺詐之嫌。另外，該陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)權(quán)１００％屬楊女士，如楊女士覺(jué)得該陽(yáng)臺(tái)上安裝的廣告牌燈箱產(chǎn)生光污染，影響自己的生活，可通過(guò)訴訟手段解決。 據(jù)了解，合肥市目前出現(xiàn)很多類似爭(zhēng)議。專家建議小區(qū)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)制訂《業(yè)主公約》，提倡業(yè)主們自律、自治，共同解決此類問(wèn)題。 [物業(yè)管理 實(shí)務(wù)案例匯編 ]秩序維護(hù)案例分析 敲山震虎 —— 住戶在大堂遺失物品怎么辦 去年 7 月的一個(gè)周