【導讀】的考試中占重要地位。決案例50個供大家閱讀參考。的考試中有所幫助。上級主管在審核相關資料時發(fā)。主安裝設備的具體位置；核實而盲目同意。節(jié)存在的問題并予以改進。同時，要求未辦理裝修人員。巡視人員當即告訴業(yè)。往導致不安全因素產生。經專業(yè)設計單位進行設計。度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，視檢查工作，防患于未然。根據(jù)不同樓盤類型和特點實施管理，因此，物業(yè)管理員。的管理要求是錯誤的。于是巡樓員開出違章整改。單，要求其進行整改。這需要檢查大堂值班的環(huán)。門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。則，應當勒令停工整改。了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴重。物業(yè)管理項目機構立刻與該戶。整個小區(qū)蚊子明顯減少。大面積的積水無法投藥時可適當。養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。消除“四害”孳生場所。但入住一年多后，業(yè)主、物。理，不便于業(yè)主出行。時必須首先考慮“方便”、“實用”，物業(yè)公司在前期介入。安排，避免給日后的使用帶來不便。內被不法分子襲擊受傷。

　　

【正文】 責 案情： 2020 年 5 月 29 日，車主徐某將其小轎車停放于深圳 A 大廈停車場，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的 B 大廈墜落的瓷片所砸，并 帶徐某查看現(xiàn)場?，F(xiàn)場為 B 大廈外墻正在拆卸腳手架和防護網，不時有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的管理處工作人員對現(xiàn)場進行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費用與B 大廈施工單位交涉未果，遂將 B 大廈的建筑單位某房地產公司和 A 大廈停車場的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費 1000 元。 原告徐某起訴的主要理由是， B 大廈在拆除腳手架和防護網時設置的遮蓋物過小，不足以防止損害的發(fā)生，應負賠償責任：而 A 大廈物業(yè)管理 公司未對其所停車輛妥善看護，也應承擔連帶賠償責任。 被告一某房地產公司答辯稱，原告的損失應找施單位賠償，作為建筑單位，我方早就要求施工單位嚴格遵守相關施工規(guī)則，做好安全防范工作。原告停車時清楚現(xiàn)場有建筑垃圾而仍停車，其意圖值得揣測。 被告二某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場照片，辯稱損害結果的發(fā)生與自己無關，在停車場管理方面沒有過錯。 審判： 深圳市福田區(qū)人民法院認為，建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任。原 告停車 —— 發(fā)現(xiàn)被砸—— 交涉，綜合事實，參考現(xiàn)場照片，可認定原告車輛的損害是 B 大廈的所有人，應對損害負民事責任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔責任。最后， 25 法院判決被告一某房地產公司賠償原告徐某修車費 1000 元，駁回原告對被告二某物業(yè)管理公司的起訴。 評析： B 大廈發(fā)展商某房地產公司確應承擔民事?lián)p害責任。我國《民法通則》作了明確的規(guī)定，法院也是據(jù)此作的判決。至于施工單位未妥善防護的過錯，某房地產公司司依據(jù)建設施工合同，與施工單位協(xié)商解決。 本案中的某物業(yè)管 理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關系，則很難證明自己在保管行為中沒有過錯，而需承擔連帶責任，然后再代位求償，向某房地產公司追償。根據(jù)《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，物業(yè)管理公司與車主之間是 “ 車位有償使用 ” 的租賃關系，則免除了上述之虞。 值得一提的是，物業(yè)管理公司對事件的處理方式是非常恰當?shù)?。巡邏停車場的保安發(fā)現(xiàn)汽車被砸后，注意保護現(xiàn)場，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗看。與車主取得聯(lián)系后，物業(yè)管理公司對現(xiàn)場及車損狀況進行了拍照，把損害物和損害后果的證據(jù)固定了 下來。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產公司均無法否認這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權損害賠償責任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實真相，又體現(xiàn)了物業(yè)管理對當事人的尊重，物業(yè)管理公司的這種處理方式，表明其證據(jù)意識非常強烈。 實務操作建議： 物業(yè)管理活動中發(fā)生意外，可能導致糾紛時，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點： 應協(xié)助事主查明事件的真實過程。僅證明自己沒有責任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應承擔 責任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。 全面加強證據(jù)意識。通過拍照、現(xiàn)場記錄、無利害關系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應不應承擔責任、應承擔多大的責任等問題。 根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設施設備造成的損害賠償，設施設備的管理人和所有人依法負有舉證責任，因此證據(jù)的保全及舉證責任履行成為物業(yè)管理活動中的主要環(huán)節(jié)。 核心法條： 26 《中華人民共和國民法通則》 第一百二十六條：建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、 懸掛物發(fā)生倒塌、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能證明自己沒有過錯的除外。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第六十四條：當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。 飲料瓶堵住排水管雨水溢到居民家 裝修受損物業(yè)被判賠償 17000 元 天降暴雨，樓頂?shù)娘嬃掀慷伦×伺潘艿?，結果雨水都溢到了居民的家中，導致居民的裝修損壞，物品受損，此為自然損失還是物業(yè)公司管理不當？日前，楊浦區(qū)法院對此案作出一審判決，物業(yè)公司賠償居民 17000余元。 沈先生是本市一小區(qū) 501 室業(yè)主，在 2020 年 8 月 23 日凌晨 1 點30 分左右，因天突降暴雨，沈先生發(fā)現(xiàn)屋外下雨，而雨水卻從 6 樓直接滲入到他的房間，他家中的床墊、竹席、毛巾毯、被子、電風扇等設備都不同程度地被水浸濕，裝修也遭到一定的破壞。沈先生發(fā)現(xiàn)之所以房間進水，是因為樓頂?shù)呐潘艿辣伙嬃掀拷o堵塞，致使雨水不能及時從雨水管道中排出，雨水沿屋面縫隙先流入601 室屋頂、墻頂和吸頂燈等處，之后就流入沈先生的 501 室。物品受損，裝修遭水，沈先生就找物業(yè)公司要求索賠，可是雙最終沒能達成一致意見。之后，沈先生就將物業(yè)公司告到法庭。 法院審理認為，物業(yè)公司作為 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內的住宅的共用部位、共用設備和設施有定期養(yǎng)護的義務，但由于其疏于管理，致使落水管被異物堵塞，造成暴雨時排水不暢，結果雨水浸入沈先生家中造成損失，所以物業(yè)應公司應當承擔賠償責任。經鑒定，沈先生家的裝潢修復費用為 元，其他物品損失 2808 元。最終法院作出上述一審判決。 案件判決后，審理該案的承辦法官對記者講，隨著夏天雨季的到來，因雨水引起的物業(yè)管理糾紛有可能會增多，希望該案能夠給廣大物業(yè)公司起個警示作用，提前做好有關的預防工作，以避免產生類似本案的不必要的財產損失 27 小區(qū) 保安打死訪客 物業(yè)被判賠近 50萬 來源： 法易社區(qū) 發(fā)布日期：20200809 11:14:30 訪客進居民小區(qū)探訪親戚，因登記問題與保安發(fā)生沖突后，一名訪客竟被保安毆打致死。溫州市鹿城區(qū)人民法院日前判處溫州大管家物業(yè)管理有限公司賠償死者單欣欣家屬死亡賠償金、精神損害撫慰金等共計。 2020 年 1 月 27 日晚，單欣欣及其親戚黃某等前往溫州市區(qū)的銀都花園探訪親戚時，因登記問題與小區(qū) 門口的執(zhí)勤保安發(fā)生糾紛，并相互推搡。黃某后從車上取出 “ 斧頭 ” 狀利器加入沖突，被保安胡獻田奪下，胡獻田用 “ 斧頭 ” 砍擊單欣欣右臂等處，正在附近巡邏的保安何玉權聞訊趕到后持水管毆打單欣欣。單某后經醫(yī)院搶救無效死亡。 保安何玉權和胡獻田案發(fā)后已被依法追究刑事責任。受害人家屬認為，單欣欣的死亡是保安人員履行職務行為所致，因此要求其所在的溫州大管家物業(yè)管理有限公司、溫州警威安保服務有限公司承擔民事賠償責任，共計 萬余元。 鹿城區(qū)人民法院審理后認為， 兩保安與受害人單欣欣之間并無私人恩怨，他 們是在上班期間為維護物業(yè)管理的正常秩序而與單欣欣及其親戚發(fā)生沖突，系因職責參與糾紛，屬執(zhí)行職務的行為。法人和其他組織的工作人員在執(zhí)行職務中致人損害的，應由該法人或其他組織承擔民事責任。 另經查明，何玉權和胡獻田與溫州警威安保服務有限公司并無勞動合同關系，法院遂作出上述判決。 8 齡童掉路中積水溝溺斃 物業(yè)遭 18萬索賠 來源： 法易社區(qū) 發(fā)布日期：20200728 13:42:23 中國法院網訊 物業(yè)公 司在馬路中間挖溝卻未設安全設施，適逢大雨來襲雨水灌滿深溝形成積水溝。當晚， 8 歲的小男孩桐桐（化名）出門經過溝邊時不幸掉落而致溺水身亡。桐桐的父母悲痛之余起訴至法院，要求挖溝的物業(yè)公司賠償死亡賠償金、喪葬費、誤工費、交通費、精神損害撫慰金等 18 萬余元。近日，北京市房山區(qū)人民法院受理了這起人身損害賠償案件。 桐桐的父母在起訴書中 28 稱， 6 月的某天晚上九點左右，年僅8 歲的桐桐到離家約 100 米遠的小賣部買文具，結果一去就沒有回來，家人找了一夜卻沒找到。第二天凌晨，家人才發(fā)現(xiàn)桐桐在離家不遠的馬路中間的兩米深溝 內，但是不幸已經死亡。桐桐的父母立即報警。經警方調查，發(fā)現(xiàn)桐桐尸體所在的深溝是某物業(yè)公司當日下午施工所挖掘的。物業(yè)公司在收工后，未在溝的旁邊設安全設施和安全標志，恰逢當日下大雨，雨水灌滿了深溝。桐桐出門買東西時不幸掉入積滿水的深溝內，導致溺水死亡。桐桐的父母認為孩子的死亡是由于物業(yè)公司的過錯所致，因此，起訴至法院要求物業(yè)公司賠償。 目前，此案正在審理中。 樓上裝修污水反灌 樓下狀告物業(yè)被駁 來源： 法易社區(qū) 發(fā)布日期：20200508 09:09:28 中國法院網訊 因樓上住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)排水管，堵塞造成污水反灌，導致郭先生房屋地面墻體污損。認為該事應由與自己有事先約定的物業(yè)負責，于是郭先生以物業(yè)管理不善為由將其告上了法庭。今天，北京市第二中級人民法院終審判決駁回了郭先生訴訟請求。 2020 年 5 月，郭先生入住小區(qū)后，與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務協(xié)議，并交納了一年物業(yè)費。雙方在 “ 物業(yè)管理服務質量 ” 條款中約定，物業(yè)對房屋共用部位、共用設施設備進行維護和管理， 污水排放通暢；如物業(yè)未達到服務質量約定目標，郭先生有權要求物業(yè)限期改正，逾期未改給郭先生造成損失的，物業(yè)承擔相應法律責任。 2020 年 6 月 9 日，因上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)排水管致堵塞，使郭先生房屋衛(wèi)生間的下水道污水反灌，造成屋內地面墻體污損。事故發(fā)生后，物業(yè)公司對管道進行了疏通并對郭先生的房屋進行了清掃。 2020 年 7 月 6 日，郭先生起訴至一審法院稱，由于物業(yè)公司管理不善，致使新房入住之初即發(fā)生如此惡劣事故，給自己財產及精神造成極大損失。經雙方多次協(xié)商解決未果，現(xiàn) 訴至法院要求物業(yè)公司書面說明事故原因及維修結果、公開道歉；賠償恢復原狀損失、違約金、精神損失、物業(yè)費損失共計 萬余元。 物業(yè)公司辯稱，公司已履行合同約定的義務，不應是違約方， 29 且案件不是侵權糾紛，故請求法院駁回郭先生訴訟請求。 一審法院經審理，判決物業(yè)公司負責將郭先生的房屋恢復原狀，賠償郭先生 5000 元經濟損失。物業(yè)公司不服，以自己不是排污管道堵塞責任人，不應承擔違約責任為由上訴到二中院。 二中院經審理認為， 共用設施設備使用人因使用不當侵害他人財產的，應當承擔賠償責任。 郭先生所在同一單元上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)排水管，堵塞造成污水反灌，導致郭先生房屋地面墻體污損，該損害結果應當由侵權行為人承擔責任。郭先生與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務協(xié)議有保障污水排放通暢之條款，但郭先生未能舉證證明其所受損害系物業(yè)公司違約或侵權所致。事發(fā)后，物業(yè)公司及時對管道進行了疏通并將房屋進行了清掃，已履行了承諾的義務，因此物業(yè)公司不應承擔賠償責任。 電梯不開病患業(yè)主死亡 物業(yè)被索賠40 萬 來源： 法易社區(qū) 發(fā)布日期：20200315 16:48:55 中國法院網訊 居住在 16 層的張福居凌晨 3 時 40 分左右突然發(fā)病，需緊急搶救，但因電梯司機不在，張福居無法下樓，最終死亡。張福居的老伴和子女以北京億方物業(yè)管理有限責任公司違約，導致患者錯過了最佳的搶救時機為由，要求物業(yè)公司賠償近 40 萬。此案將于 3 月 17 日上午 9 時在北京市朝陽區(qū)人民法院安貞法庭宣判。 原告訴稱，死者張福居住在朝陽區(qū)安貞西里某號樓 16 層，房屋及配套設施由被告進行物業(yè)管理。2020 年 3月 2日凌晨 3 時 40分 左右，張福突然發(fā)病，需要緊急搶救，必須使用電梯下樓。死者之子跑到該樓108 室電梯司機值班室找電梯司機，室內無人。死者之女打電話給 999 急救中心，同時撥打被告在一層電梯口處設置的標識牌中的電梯監(jiān)督電話，被告知值班室沒有電話，且值班室已經移至別的樓。死者之女又跑到別的樓，值班司機又不在，電梯的鑰匙也被值班人員一并帶走。 999 急救中心救護車于 4 時 03 分到達樓下，但因電梯不開，張福無法下樓，救護人員只好走上 16 層進行了簡單的臨時搶救。死者之子多次催促其他的值班人員才得到了電梯司機的電話。經多次電話催促， 4 時 50 分電 梯司機才趕 30 到了小區(qū)。 原告認為，從尋找電梯司機到打開電梯用了將近一個小時的時間，錯過了最佳的搶救時機，導致