【導(dǎo)讀】①按投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分：全民所有、集體所有、民營、外資、其他物業(yè)管理企業(yè)。工商注冊登記程序：①企業(yè)名稱預(yù)先審核；②公司地址；③注冊資本；④股東人數(shù)和法定代表人；⑤公。業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。職權(quán)、議事規(guī)則；法定代表；公司解散事由和清算辦法；職工錄用、待遇、管理方法；企業(yè)各項(xiàng)規(guī)則制度。三級證書的頒發(fā)和管理：①直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門，②設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門。一級：注冊資本500萬元以上，物業(yè)管理專業(yè)人員及工程、管理、技術(shù)等相關(guān)專業(yè)人員不少于30人，中級。所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。行消防安全檢查等工作，協(xié)助項(xiàng)目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查處理。類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。

　　

【正文】 ③ 一般損壞房 ： 一般性損壞，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件； ④ 嚴(yán)重?fù)p壞房 ：年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯的損壞，需要進(jìn)行大修或翻修； ⑤ 危險(xiǎn)房 ：結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有 倒塌可能 。 9房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容、方 法與要點(diǎn) ★★★ (1)使用管理 ：①宣傳溝通； ② 正確使用； ③ 維修保養(yǎng)、巡視檢查。 (2)維修保養(yǎng) ： ①定期檢查、維護(hù)、清潔及潤滑；②損耗或故障時(shí)維修；③必要情況下專業(yè)測試；④無修理價(jià)值更新。 (3)安全管理 ： ① 員工和業(yè)主安全教育； ②建立安全管理制度；③提供安全防護(hù)裝置裝備。 (4)技術(shù)檔案資料管理 ： 加強(qiáng)管理，妥善保管，避免遺失， 確保檔案資料的完整性。 (5)采購和零備件管理 ： ①加強(qiáng)計(jì)劃采購；②建立起暢通的采購渠道；③嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；④妥善保管供應(yīng)商采購文件、建立有效供貨商名錄和相關(guān)資料。 (6)工量具和維修用設(shè) 備的管理 ： ①責(zé)任到人；② 建立健全使用制度； ③ 保養(yǎng)制度 ； ④ 對多人使用或價(jià)值較高的制定責(zé)任人；⑤普通的工具會使用、會維修、保養(yǎng)。 (7)外包管理 ：全部外包、部分外包 (8)技術(shù)支持 。 100、 房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂 ★★★ (一 )房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃基本方法 (1)維修養(yǎng)護(hù)的方式和類別 1)維修方式 ①預(yù)防性維修 (計(jì)劃性、狀態(tài)檢測下、改善性 )： 是物業(yè)理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式 ； ②事后維修 ：可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大壽命； ③緊急搶修 ： 是偶然性發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難于進(jìn)行事前準(zhǔn)備。 2）修 理類別 ①大修 ：是計(jì)劃性維修，基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件全部解體； ②中修：介于大修和小修之間； ③小修： 一般是日常發(fā)現(xiàn)問題的維修。 (二 )維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類 (1)按時(shí)間進(jìn)度 編制計(jì)劃 ： 年度 、季度、月維修保養(yǎng)計(jì)劃； (2)按修理類別 編制計(jì)劃：如：房屋、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃； (三 )維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的 編制依據(jù) (主要考慮以下的因素 ) ①修理周期與修理間隔期；②使用要求和管理目標(biāo)；③安全與環(huán)境保護(hù)的要求；④ 設(shè)備的 技術(shù)狀態(tài)。 (四 )維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制流程 ① 明確目標(biāo)； ② 收集材料 (以往運(yùn)行記錄 、技 術(shù)狀況診斷、技術(shù) 檔案資料 )； ③ 計(jì)劃草案編寫； ④ 計(jì)劃草案論證 ； ⑤計(jì)劃的確定；執(zhí)行計(jì)劃 (根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 )。 10維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施 ★★★ (1)修前檢查 :目的是修理對象的技術(shù)狀態(tài)； (2)修前資料準(zhǔn)備 ：修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術(shù)文件等； (3)修前工藝準(zhǔn)備 ：資料準(zhǔn)備完成后，根據(jù)情況決定是否編制維修的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備； (4)其他準(zhǔn)備 ： 包括①材料及零備件；②專用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備；③落實(shí)停修日期和時(shí)間；④向業(yè)主和有關(guān)部 門發(fā)出通知；⑤清理作業(yè)現(xiàn)場等； 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 19 (5)組織實(shí)施 : 在確保安全的前提下 ,注意控制幾個(gè)因素 ： ①質(zhì)量的控制；②進(jìn)度的控制；③成本的控制； (6)驗(yàn)收和存檔 ： 根據(jù) 房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和工程量 ，采取適當(dāng)?shù)尿?yàn)收方式 。 存檔 應(yīng) 包括①維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；②預(yù)算和批準(zhǔn)文件；③維修養(yǎng)護(hù)工作記錄；④更換材料和零備件記錄；⑤竣工圖和驗(yàn)收資料 等 。 10制訂維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的方法 ★★ P118案例 (1)維修保養(yǎng)項(xiàng)目 ：①建筑名稱；②維修保養(yǎng)項(xiàng)目；③維修保養(yǎng)費(fèi)用。 (2)技術(shù)資料及圖紙 ：①竣工圖；②詳細(xì)技術(shù)資料；③設(shè) 備資料；④文件。 (3)運(yùn)行和使用者的責(zé)任和配合 ； (4)維修保養(yǎng)人員的職責(zé) (5)月、季度檢查 (6)半年檢查和書面報(bào)告 (7)更換材料、設(shè)備的供應(yīng) (8)安全工作 。 10設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理的實(shí)施 ★ ★★ (1)制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃 ：包括開關(guān)機(jī)時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、使用的條件和要求等方面的內(nèi)容； (2)配備合格的運(yùn)行管理人員 ：根據(jù)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)要求、設(shè)備性能、使用范圍和工作條件配備相應(yīng)的人員； (3)提供良好的工作環(huán)境 ； (4)建立健全必要的制度： ① 實(shí)行定人、定機(jī)和憑證操作制度，應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)； ② 連續(xù)運(yùn) 行的設(shè)備，可在運(yùn)行中實(shí)行交接班制度和值班巡視記錄制度； ③操作人員必須遵守設(shè)備設(shè)施操作和運(yùn)行規(guī)程。 (5)設(shè)施設(shè)備 狀態(tài)管理： ① 設(shè)備檢查；②設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測；③定期預(yù)防性試驗(yàn)；④ 設(shè)備故障診斷技術(shù)； (6)節(jié)能管理 ： 1)采用管理手段節(jié)能降效 ： 通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能 源浪費(fèi)，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟(jì)的節(jié)能方式 ,具體措施包括 ： ① 落實(shí)組織管理體系； ② 加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識； ③ 建立能源消耗計(jì)劃和考核制度； ④ 在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用； ⑤ 調(diào)整 設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序，特別注意空調(diào)、室外照明和霓虹燈等開關(guān)時(shí)間； ⑥ 合理設(shè)定溫控參數(shù)（如空調(diào)溫控點(diǎn)），既保證正常使用功能，又節(jié)省能耗。 2)采用技術(shù)改造節(jié)能 :也稱為 投資性節(jié)能 ，通過對設(shè)備或工藝進(jìn)行局部或全部改造，必要時(shí)包括對耗能較大的設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。 房屋及設(shè)備設(shè)施的節(jié)能管理，必須將管理手段和技術(shù)手段相結(jié)合，方能達(dá)到最佳效果。除上述所列外 還有許多具體的方法 ， 在不影響物業(yè)正常合理使用的前提下，根據(jù)實(shí)際情況采用相應(yīng)的措施 ，事實(shí)求是，因地制宜。 10 房屋及 共 用設(shè) 施維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制 ★★ (常用的管理模式：自行管理模式和外包管理模式 ) (1)外包的選擇 ：在 服務(wù)質(zhì)量和 服務(wù)價(jià)格 滿足 企業(yè)需要的承包方，進(jìn)行評估： ① 企業(yè) 品牌 狀況；② 企業(yè) 規(guī)模 ；③資信 信譽(yù) ；④技術(shù) 能力 (資質(zhì)證書 )；⑤企業(yè) 質(zhì)量的保證能力 (如是否有質(zhì)量保證體系 )；⑥ 管理維護(hù) 計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)； ⑦預(yù)算 價(jià)格 、付款方式。 (2)訂立外包合同應(yīng)注意的事項(xiàng) ① 保證 簽約的主體與實(shí)施主體一致； ② 應(yīng) 明確在 設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失的承擔(dān)責(zé)任方 ； ③明確服務(wù)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢查； ④ 保留有關(guān)質(zhì)量記錄文件，保證設(shè)備設(shè)備歷史資料的完整性。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 20 (3)外包管理合同實(shí)施中應(yīng)注意的問題 ①建立針對承包方的監(jiān)控制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施； ②建立與承包方的定期溝通會議制度，及時(shí)解決履行合同中出現(xiàn)的問題； ③ 建立定期有效評估制度； ④定期對承包方基本情況全面更新，及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對策，確保承包方有能力繼續(xù)履行合同。 10幾種典型的設(shè)備管理 ★★ (1)供配電系統(tǒng) 1）種類 ① 按供電方式 分為 ： 高壓供電 、 低壓供電 ； ② 按供電 回路數(shù)目 的情況 分為 ： 單回路供電 、 多回路供電 ； ③ 按 備用電 源 情況分為： 無自備電源供電 、 有自備電源供電 ； ④ 按 供電性質(zhì) 分為： 長期供電 、 臨時(shí)供電 。 2） 供配電系統(tǒng) 管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ① 配備合格人員； ②制度 嚴(yán)格的供配電運(yùn)行 制度 和電氣維修保養(yǎng)制度 ； ③ 建立 供配電系統(tǒng)的技術(shù) 檔案； ④ 配備必要的工具、配件并建立供應(yīng)商名冊； ⑤ 定期校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性； ⑥ 建立臨時(shí)用電制度； ⑦ 建立應(yīng)急措施； ⑧ 做好節(jié)約用電工作，降低能耗； ⑨限電、停電要提前通知業(yè)主； ⑩ 建立 24小時(shí)值班制度； ⑾定期對備用電源進(jìn)行檢測；做好共用電的測算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作； (2)給排水系統(tǒng) 1）種類 ① 給水系統(tǒng)可分為 ： 生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。 ② 排水系統(tǒng)可分為： 污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、工業(yè)廢水系統(tǒng)。 2） 給排水系統(tǒng) 管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ①建立給排水管理隊(duì)伍； ②建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度； ③ 建立給排水工程技術(shù)檔案； ④配備必要的工具和安全防護(hù)用品、相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品； ⑤制定供水計(jì)劃，保證水壓、水質(zhì)。限水、停水要提前通知用戶； ⑥有應(yīng)付臺風(fēng)、暴雨、大面積泡水第應(yīng)急措施； ⑦做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏； ⑧對公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測算； ⑨定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。 (3)消防系統(tǒng) 1)構(gòu)成： 典型的高層建筑消防系統(tǒng)有 8 個(gè)方面部分組成 。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 21 ① 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)：煙感、溫感、手動報(bào)警按鈕、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、 火警警鈴、 消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機(jī)等通信器材組成。 ② 消防控制中心： 集中報(bào)警器、聯(lián)動控制柜、 消防電梯控制器、管道煤氣切換 斷裝置、消防廣播話筒擴(kuò)音器、通信裝置等。 ③ 消防栓系統(tǒng)：消防水泵、管道、閥門、水龍頭、噴水槍、水泵接合器組成，是應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。 ④ 自動噴淋系統(tǒng)：噴淋泵、供水管道、 噴頭。 ⑤ 防排煙系統(tǒng)： 防煙防火門 、 通風(fēng)管道 、 排煙風(fēng)機(jī) 、 正壓送風(fēng)機(jī) （救生作用） ⑥ 安全疏散和防火隔離系 統(tǒng)：安全疏散指示燈、防火們、防火卷簾門、水幕。（疏散指示、隔離） ⑦ 手提滅火器： 常用的有泡沫、干粉、二氧化碳。 ⑧ 其他滅火系統(tǒng)： 如氣體滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房、發(fā)電機(jī)房和油庫。 2）消防系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ①配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員； ②建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，消防控制中心要安排 24小時(shí)值班； ③建設(shè)消防設(shè)施設(shè)備技術(shù)檔案； ④ 建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度； ⑤ 對日常檢查和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定 要限期整改完畢； ⑥對消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測試，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。 (4)電梯系統(tǒng) 1)分類： ① 按用途分：乘客電梯、載貨電梯、客貨梯； ② 按拖動方式分：直流電梯、交流電梯、液壓電梯； ③ 按控制方式分：單機(jī)控制電梯、集 選 控制電梯。 2)電梯管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ①按照電梯管理需要 配備專業(yè)電梯管理人員 ， 所有從事電梯管理的人員必須有上崗資格證書 ； ②制定電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序； ③ 建立電梯技術(shù)檔案； ④備齊 電梯維 修保養(yǎng)所必須的工具、儀表等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件 供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司； ⑤ 根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人員物流的特點(diǎn) 確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間； ⑥ 電梯的用電計(jì)量和運(yùn)行成本核算，以此測算 出電梯的使用成本； ⑦ 電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)通告業(yè)主、物業(yè)使用人； ⑧ 將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí) ，要認(rèn)真審核承包商的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，定期對承包方的服務(wù)進(jìn)行評價(jià)； ⑨電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢才能繼續(xù)使用。 (5)空調(diào)系統(tǒng) 1)種類：① 按工作原理分：壓縮式制冷機(jī)、吸收式制冷機(jī) ； ② 按冷源設(shè)備布置的情況分： 中央空調(diào)、獨(dú)立空調(diào)； 2)空調(diào)系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ①配備專業(yè)技術(shù)人員，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)； ②建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案； ③制定運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計(jì)劃和測試調(diào)整計(jì)劃； 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 22 ④ 配齊空調(diào)維修、測試用工具，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案； ⑤確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)； ⑥ 進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和運(yùn)行成本核算，測算空調(diào)收費(fèi)； ⑦在新裝和改裝時(shí)，重點(diǎn)考慮用 電負(fù)荷問題和噪聲污染問題； ⑧對業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)； ⑨ 在停機(jī)一段時(shí)間重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格地檢查調(diào)整工作。 10幾種典型設(shè)備管理的注意事項(xiàng) (要點(diǎn) ) (1)給排水管理注意的事項(xiàng) :①保證消防用水；②冬季管道防凍；③隔油池定期清理；④雨水和污水分流排放。 (2)消防設(shè)備管理注意事項(xiàng) ①日常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測試是保證設(shè)備完好的根本手段 ，要有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患要及時(shí)整改； ② 消防演習(xí)是測試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能測試設(shè) 備的運(yùn)行情況，還可以訓(xùn)練操作人員避免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和操作失當(dāng)。 (3)空調(diào)系統(tǒng)管理注意事項(xiàng) 1)空調(diào)常用的幾種節(jié)能措施：①使用節(jié)能程序改變啟動和停止時(shí)間；②管道保溫；③消除減少干擾；④保 證冷媒液的恰當(dāng)用量；⑤冷凝水的排除。 2)空調(diào)噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測量、評估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視； 3）中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)控制新風(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和