【正文】 管理企業(yè) 必須通過招投標 方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目， 僅為新開發(fā)的住宅及同 一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅 ；新開發(fā)的 非住宅的項目 ，以及 業(yè)主入住后 由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。 2 物業(yè)管理招標的程序 ★★★ (1)成立招標領導小組 (2)編制招標文件 招標文件內容： ①招標人及招標項目簡介；②物業(yè)服務內容、要求；③投標人、投標書的要求；④評標標準和辦法；⑤招標活動方案，包括開標時間及地點；⑥物業(yè)服務合同的簽訂說明；⑦其他說明和法律法規(guī)內容。 招標人應當 應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的 10 日前 ， 報主管部門備案 。 (3)公布招標公告或發(fā)出投標邀請書 招標人采取公開招標的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。 招標人采取邀請招標的，應當向 3個以上 物業(yè)企業(yè)發(fā)出。 (4)發(fā)放 招標文件 公開招標，自招標文件發(fā)出之日起至投標文件截止之日止，最短不得少于 20日，招標人對發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交文件截止時間至少 15日前，以書面形式通知所有投標人。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務 5 (5)投標申請人的資格預審 在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從此 選擇不少于 5家 資格預審合格的投標申請人。 (6)接受投標文件 (7)成立評標委員會 評標委員會的人數(shù)一般為 5人以上，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面 專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的 2/3。 (8)開標、評標和中標 開標應當在招標文件確 定的提交投標文件 截止時間的同一時間公開進行 ；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。 評標由評標委員會負責，除現(xiàn)場答辯部分外，評標應當在 嚴格保密 的情況下進行。評標委員會評審認為所有文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。完成評標后，推薦 不超過 3名（ 13）名有排序 的合格中標候選人。 招標人應當在投標有效期截止時限 30日前確定中標人 。招標人應當自確定 中標人之日起 15日內 ，向主管部門 備案 。招標人和中標人應當 自中標通知發(fā)出 30日 ，按招標文件和中標人的投標文件 訂立書面合同 。 2物業(yè)管理投標的程序 ★★★ ? 獲取招 標信息（一是從公共媒介上采集公開招標信息；二 是來自招標方的邀請） ? 項目評估與風險防范 。 投標的主要風險 來自于：①招標人和招標物業(yè)；②投標人；③競爭對手。 風險防范措施：①嚴格按照法律、法規(guī)要求參與投標活動；②對項目進行科學的分析、評估；③選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完善盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；④充分考慮企業(yè)的承受能力；⑤慎重對待合同的附件條款。 ? 登記并取得招標文件 ? 準備投標文件 ? 送交投標文件 ? 接受招標方的資格審查 ? 參加開標、現(xiàn)場答辯和評標 ? 簽訂并執(zhí)行合同 2投標文件又稱 標書，一般由：★★★ (1)投標函； (2)投標報價表； (3)資格證明文件； (4)物業(yè)管理方案； (5)招標文件要求的其他材料。 常見的做法是將投標文件根據(jù)性質分為商務文件和技術文件兩大類： ①商務文件 （ 公司簡介 、 公司法人地位及法定代表人證明 、 投標報價單及招標文件要求提供的其他材料 ）； ②技術文件 （主要是 物業(yè)管理方案 和 招標要求提供的其他技術資料 ）。 2物業(yè)管理投標文件中物業(yè)管理方案的編寫 (要點及方法 ) ★★★ (1)招標物業(yè)項目的整體設想與構思； ① 項目簡介 ；② 服務需求分析 ；③ 項目的可行性研究與定位 ；④ 服 務的重點及難點 ；⑤ 物業(yè)管理服務模式 (2)管理方式與運作程序； (3)人員配備、培訓與管理； (4)管理指標與措施； (5)管理制度的制訂； （公眾制度和內部管理制度） (6)檔案資料的建立與管理； (7)早期介入與前期物業(yè)管理服務； (8)常規(guī)物業(yè)管理服務綜述； (9)工作計劃、物資裝備； (10)費用測算 (依據(jù)、內容、方法 )、成本控制。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務 6 2制訂物業(yè)管理方案的一般程序：（要點） (1)組織經(jīng)營、管理、技術 、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂； (2)對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析、收集相關信息及資料； (3)根據(jù)招標文件的需求內容進行分工、協(xié)作； (4)確定組織架構和人員配置； (5)詳細測算物業(yè)管理成本； (6)制定詳細的操作方案； (7)根據(jù)物業(yè)資料及設施設備技術參數(shù)、組織架構人員配置等測算物業(yè)管理服務費用（合同總價和單價） (8)對擬定的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調整； (9)排版、印制、裝訂。 2制定物業(yè)管理方案的要求：（要點） ① 方案的內容、格式、投標標價必須 響應 并符合 招標文件，不缺不漏； ②方案內容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定； ③方案中對招標文件的要求作出的實質性響應內容必須可實現(xiàn) （可實現(xiàn)承諾、計劃、目標）； ④按市場按實際，不高不低。 2 物業(yè)管理方案的基本內容： （要點） (1)關鍵性內容 （體現(xiàn)企業(yè)理念優(yōu)勢實力）： ①整體設想與構思； ②組織架構與人員配置； ③費用測算與成本控制； ④管理方式、運作程序及管理措施。 (2)實質性內容： ①管理制度的制訂； ②檔案的建立與管理； ③人員培訓與管理； ④早期介入及前期服務內容； ⑤常規(guī)物業(yè)管理服務的綜述； ⑥管理指標； ⑦物資裝備與工作計劃。 2參加物業(yè)管理投標的條件 (要點 ) ① 法律法規(guī)規(guī)定的要求：必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 、《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》； ②招標方規(guī)定要求。 2 物業(yè)管理 投標的策略與技巧： ★★ (1)投標組織的策劃 (2)項目的現(xiàn)場 踏勘 (3)投標文件的編寫 ：物業(yè)管理投標文件除了按規(guī)定格式響應招標文件外，最主要的內容是介紹物業(yè)管理的要點和物業(yè) 服務內容、服務形式和費用。 1)投標文件編寫的基本要求 ①使用行業(yè)標準計量單位，避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂； ②使用統(tǒng)一的貨幣； ③標準規(guī)范統(tǒng)一； 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務 7 ④使用準確的表述方式； ⑤確保資料的真實性。 2)投標文件編寫中應注意的 問題 ①填寫無遺漏； ② 不修改填寫內容； ③ 填 寫方式規(guī)范； ④ 不改變標書格式； ⑤數(shù)字準確； ⑥ 報價合理； ⑦ 包裝整潔美觀； ⑧做好投標文件保密措施。 (4)投標報價 策略與 技巧 投標報價策略主要有： ①對項目運作的經(jīng)營管理成本進行準確測算，確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間，在基礎上預測標底和競爭對手的報價范圍； ②密切關注、正確分析競爭對手的報價； ③補充一些投標人有能力承擔的優(yōu)惠條件作為報價的附加。 (3)報價的技巧有：①多方案標價；②保本報價。 (5)現(xiàn)場答辯的技巧 (6)簽約談判技巧 物業(yè)管理成本主要包括： (1)人工費用 (2)行政辦公費用 (3)公共設施日常運行維護費用 (4)機電設備日常運行維護費用 (5)環(huán)境物業(yè)服務費用 (6)安防系統(tǒng)運行維護費用 (7)公用水電費用 (8)固定資產(chǎn)折舊費 (9)不可預見費 (10)保險費 (11)法定稅費 (12)管理傭金（合理利潤） 第三章 物 業(yè) 管 理 合 同 3合同的訂立要必須經(jīng)過 要約 和 承諾 兩個階段。 3合同的要約 ★ 要約 ，在商品交易中又稱發(fā)盤、出盤、 發(fā)價、出價等， 是指一方當事人以締結合同為目的，向當事所作希望與其 訂立合同的意思表示。 3 合同的承諾 ★ 是指要約人按 照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結合同的一種意思表示。 要約一經(jīng)承諾，合同即告成立 。 承諾是對要約的同意 。 3有效合同的要件 ★ 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務 8 ①當事人締約的能力； ②當事人的真實意思表示； ③合同內容合法； ④合同形式合法。 合格的訂立基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當事人真實意思的表示 3合同訂立應遵循的基本原則 ★ ①主體平等；②合同自由；③權利義務公平對等；④誠實信用；⑤守法和維護社會公益。 3 其它物業(yè)服務合同包括 ★ ①土地使用合同；②工程建設合同；③售房合 同；④裝飾裝修服務協(xié)議；⑤清潔承包合同；⑥垃圾清運合同；⑦供水供電有償委托合同；⑧電梯維修保養(yǎng)合同。 3合同要約 的 構成 要件 (1)必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖； (2)必須包括和合同的主要內容，并且內容必須具體確定； (3)必須傳達到受要約才能生效，要約一旦作出，要約人需要承擔法律責任。 3 拍賣、廣告、標價、招標是邀請要約，投標則是要約。 3合同承諾的構成要件 ★ (1)承諾必須由受要約人或其代理人作出； (2)承諾必須在有效時間內作出； (3)承諾必須與要約的內容一致； (4)承諾必須傳達給要約人。 合同承諾的法律意義 ： 受要約人一經(jīng)作出承諾，合同即告成立。 承諾可以撤回 ， 撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者 承諾通知同時到達要約人。 4 合同的類型 ： 書面形式、口頭形式和其他形式。其他形式主要是指行為合同形式，也就是通常人們所說的事實合同。 4前期物業(yè)服務合同 (要點 ) 是指物業(yè)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)就前期物業(yè)服務階段雙方權利和義務達成的協(xié)議，是物業(yè)服務企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據(jù)。 4物業(yè)服務合同 (要點 ) 是指物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主 (或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員 會 )就物業(yè)服務及相關的物業(yè)管理活動所達成的權利和義務關系的協(xié)議。 4 前期物業(yè)服務合同的主要內容 ★★★ P56 前期物業(yè)服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業(yè)服務企業(yè)之間的權利和義務，主要包括： (1)合同的當事人 (建設單位與物業(yè)服務企業(yè) ) (2)物業(yè)基本情況 (物業(yè)名稱、類型、坐落位置、建筑面積等方面 ) (3)服務內容與質量 (應達到約定的服務質量標準 ) (4)服務費用 (收取標準、收費約定的方式 :包干制或酬金制，費用開著項目；費用的交納等 ) (5)物業(yè)的經(jīng)營與管理 (6)承接查驗和使用維 護 (7)專項維修資金 （主要包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理） (8)違約責任 (包括違約責任的約定和處理、免責條款的約定 ) (9)其他事項 (合同履行期限、 合同生效條件、合同處理爭議、物業(yè)用房、相關資料歸屬、其他約定 ) 4簽訂前期物業(yè)服務合同應注意的事項 ★★ (1)物業(yè)的承接驗收 ： 應當對共用部位、共用設施設備的承接驗收內容、標準、責任等作出明確規(guī)定。 (2)物業(yè)服務費用 ：前期物業(yè)服務涉及費用種類多 ，情況復雜，支付主體及責任容易混淆 ，必須在合同中列明。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務 9 (3)前期物業(yè)服務合同的解除或終止 ：合同 的期限具有不確定性， 有必要對解除合同的條件作出約定。 4 物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別 ★★★ P58 物業(yè)服務合同中關于服務內容的條款與前期物業(yè)服務合同基本相同，主要區(qū)別在于： (1)訂立合同的當事人不同 前期物業(yè)服務合同的當事人：物業(yè)開發(fā)建設單位與物業(yè)服務 企業(yè) 物業(yè)服務合同的當事人：業(yè)主（或業(yè)主大會）與物業(yè)服務 企業(yè) (2)合同期限不同 前期物業(yè)服務合同的期限： 雖然 可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè) 服務 企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同開始生效的，前期物業(yè)服務合同將會終止。 物業(yè)服務合同的期限 ： 由訂立合同雙方約定。 與前期物業(yè)服務合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。 4簽訂物業(yè)服務合同的注意 事項 ★★ (1)明確業(yè)主委員會的權利和義務 。 (2)明確物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務 。 (3)對違約責任的約定 。 (4)對免責條款的約定。 (5)物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗。 (6)合同簽訂要實事求是。 (7)明確違約責任的界定及爭議的解決方式。 4物業(yè)服務合同的成立 ： 是指合同雙方當事人就合同的主要條款達成一致，且采用書面的形式訂立，雙方當事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。 4 物業(yè)服務合同的終 止 (要點 ) (1)物業(yè)服務合同約定期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的； (2)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的； (3)因不可抗力致使物業(yè)服務合同無法履行的，物業(yè)服務合同自然終止； (4)物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，應按國家規(guī)定進行破產(chǎn)清算，物業(yè)服務合同自然無法繼續(xù)履行； (5)法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。 50、物業(yè)服務合同的特點 ： ① 主體的特殊性；