【正文】 發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能，實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo)，根據(jù)上述四個(gè)基本要求，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則： (一 )目標(biāo)原則 公司有自己的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種管理手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu)，因機(jī)構(gòu)設(shè)職設(shè)人，這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。 (二 )統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則 物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和重大決策 權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營(yíng)權(quán)力則逐級(jí)授權(quán)，實(shí)行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)的決策保證，分級(jí)層次管理則是充分發(fā)揮各級(jí)管理人員積極性的機(jī)制保障。如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問(wèn)題，則不僅會(huì)影響各層次管理人員的積極性，而且會(huì)使企業(yè)逐漸失去長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下，高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問(wèn)題。 (三 )分工協(xié)作原則 分工協(xié)作是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志，它不僅能提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè) 管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益，取決于組織機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門(mén)，使之各司其職，相互協(xié)作，目標(biāo)也就不難實(shí)現(xiàn)了。 (四 )責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原則 整個(gè)公司的責(zé)任和權(quán)力是對(duì)等的，委以責(zé)任的同時(shí)也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力。有責(zé)無(wú)權(quán)，不僅不能調(diào)動(dòng)管理人員的積極性，而且使責(zé)任形同烏有，最終無(wú)法保證公司任務(wù)的完成；有權(quán)無(wú)責(zé)，必然助長(zhǎng)官僚主義，導(dǎo)致權(quán)力濫用。 (五 )有效管理幅度原則 在處理管理幅度與管理層級(jí)的關(guān)系時(shí)，一般情況下應(yīng)盡量減少管理層級(jí)，盡可能地?cái)U(kuò)大管理幅 度；否則，管理層級(jí)多了，人員和費(fèi)用也多了，會(huì)影響公司的經(jīng)營(yíng)效率。但是，有效的管理幅度必須考慮到機(jī)構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素，管理幅度過(guò)大同樣也會(huì)影響公司的經(jīng)營(yíng)效率。 三、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的類(lèi)型 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的基本類(lèi)型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前，我國(guó)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)主要采用以下幾種形式： (一 )直線制 直線制是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。采用這種類(lèi)型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理公司，以作業(yè)性工作為主，如 專(zhuān)門(mén)的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設(shè)專(zhuān)門(mén)的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。 直線制的特點(diǎn)是企業(yè)的各級(jí)組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級(jí)主管人員對(duì)所屬單位的一切問(wèn)題負(fù)責(zé)，不設(shè)專(zhuān)門(mén)職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。 直線制的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動(dòng)效率高；缺點(diǎn)是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高，要通曉多種專(zhuān)門(mén)知識(shí)，親自處理許多具體業(yè)務(wù)。 (二 )直線職能制 直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長(zhǎng)處。各級(jí)組織單位除主管負(fù)責(zé)人外，還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項(xiàng)專(zhuān)業(yè) 管理活動(dòng)。 目前，一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)基本上即屬于這種類(lèi)型。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計(jì)劃開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部，下設(shè)經(jīng)營(yíng)部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門(mén)、職能部門(mén)，如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊(duì)、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門(mén)和職能部門(mén)。 直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點(diǎn)，既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分工的長(zhǎng)處，它將機(jī)構(gòu)形式分為兩個(gè)層次，一是管理層，一是作 業(yè)層，這對(duì)減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān)，提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。 直線職能制的組織形式也有不足之處，它的下級(jí)往往缺乏必要的自主權(quán)，各個(gè)職能部門(mén)之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾，信息反饋的速度以及對(duì)環(huán)境的敏感度比較差，等等。因此，采用此種類(lèi)型的組織機(jī)構(gòu)，應(yīng)特別注意克服它的弱點(diǎn)。 (三 )現(xiàn)行常見(jiàn)的組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)雖然可以有多種類(lèi)型，但無(wú)論是哪種類(lèi)型，都必須從實(shí)際需要出發(fā)，根據(jù)自己公司的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。目前，一般物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門(mén)層、下屬企業(yè) 及管理處等三個(gè)層級(jí)的組織形式。 四、物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇 物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇，是指多家物業(yè)管理企業(yè) (法人 )以實(shí)力雄厚的大企業(yè)為核心，按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多，也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理公司選擇集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展道路，實(shí)際上是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，它對(duì)改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點(diǎn)： ，節(jié)省管理成本 現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不敢購(gòu)置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用，從 而造成許多浪費(fèi)。集團(tuán)化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力，降低人力成本，提高設(shè)備利用率，從而大大提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。 集團(tuán)化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟下，使每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理理念、服務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標(biāo)等方面都能體現(xiàn)品牌的特色，這對(duì)推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務(wù)、樹(shù)立企業(yè)形象都是十分有益的。 集團(tuán)化管理通過(guò)對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理取得合理利潤(rùn)，雖單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)有限，但集中各個(gè)項(xiàng)目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化 集團(tuán)化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對(duì)集中到一批有品牌的、有實(shí)力的集團(tuán)公司麾下，這對(duì)打破 “誰(shuí)建設(shè)，誰(shuí)管理 ”的物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。 上述說(shuō)明，不論是從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度，還是從節(jié)約成本的角度，或是從物業(yè)管理本身的特點(diǎn)來(lái)看，物業(yè)管理公司走大型化、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展道路，發(fā)揮集團(tuán)的整體優(yōu)勢(shì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，既是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)節(jié)省管理成本、實(shí)施品牌管理和產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的選擇。 第四節(jié) 物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)內(nèi)容 物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)內(nèi)容包括基本業(yè)務(wù)、輔助業(yè)務(wù) 及內(nèi)部業(yè)務(wù)。物業(yè)管理公司一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)、微利服務(wù)、規(guī)模管理的基本特性，決定了它的業(yè)務(wù)內(nèi)容的廣泛性的特點(diǎn)。 一、物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù) 物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù)涉及范圍相當(dāng)廣泛，主要包括： (一 )前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理包括從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，到物業(yè)建設(shè)以及物業(yè)的銷(xiāo)售、租賃活動(dòng)的管理。 (二 )物業(yè)的使用管理 物業(yè)的使用管理包括建筑物的維修和定期養(yǎng)護(hù)，輔助設(shè)備的定期檢修保養(yǎng)，保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證道路、污水排放管道暢通無(wú)阻。 (三 )環(huán)境養(yǎng)護(hù)與管理 環(huán)境養(yǎng)護(hù)與管理包括維護(hù)物業(yè)整體規(guī)劃不受破壞，制止亂搭亂建、亂貼亂畫(huà)等行為；做好物業(yè)管理綠化和室外保潔工作；做好防盜、治安保衛(wèi)工作，維護(hù)公共秩序和交通秩序等。 (四 )物業(yè)產(chǎn)權(quán)戶(hù)籍管理 物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理包括產(chǎn)權(quán)、戶(hù)籍的登記和確認(rèn)，以及房屋交換的管理等。 (五 )提供全方位、多層次的后期服務(wù) 全方位、多層次的后期服務(wù)包括專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)包括房屋裝飾、裝修、家電維修、代收各種費(fèi)用等，特約服務(wù)包括代賣(mài)代租物業(yè)、代辦票務(wù)、代接送小孩入托、代換液化氣、代辦酒席、代收發(fā)信件、介紹工作和家教等。 二、物業(yè)管理公司的輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)管理公司的輔助業(yè)務(wù)是指物業(yè)管理以外的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如興辦餐飲服務(wù)業(yè)，開(kāi)辦房屋裝飾材料、衛(wèi)生潔具、家用電器公司等，創(chuàng)辦幼兒園、托兒所、門(mén)診部、圖書(shū)館、電影院、歌舞廳等文化娛樂(lè)場(chǎng)所等。物業(yè)管理公司可根據(jù)自己的特長(zhǎng)，興辦物業(yè)管理以外的服務(wù)業(yè)務(wù)。 三、物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù) 物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)是指企業(yè)內(nèi)部的管理與協(xié)調(diào)工作。物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)主要應(yīng)該抓好以下工作： (一 )人才的選用與培訓(xùn) 人才是企業(yè)之本。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終是人才的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理公司要重視和加強(qiáng)人才管理，就必須做好人才的選拔、培訓(xùn)和使用等各方面工作。特別是人才的培訓(xùn)與再培訓(xùn)，是提高員工的專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)道德、提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵。 (二 )勞動(dòng)與分配管理 采用聘任制招聘人才，制訂合理的勞動(dòng)定額和崗位責(zé)任，嚴(yán)肅勞動(dòng)紀(jì)律，確定報(bào)酬和獎(jiǎng)懲方式，實(shí)行報(bào)酬與績(jī)效掛鉤，能者多勞，多勞多得多獎(jiǎng)。這是企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的重要保障。 (三 )設(shè)備維修管理 物業(yè)管理公司在對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、檢查時(shí)，必須配備一整套的儀器設(shè)備和專(zhuān)用工具，對(duì)這些設(shè)備也需要管理和維護(hù)，要做到有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，定期 維修保養(yǎng)，嚴(yán)格按照操作要求使用，等等。 (四 )服務(wù)質(zhì)量管理 物業(yè)管理公司要向業(yè)主和用戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，首先必須根據(jù)合同要求確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，要培訓(xùn)員工，使他們都達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的要求；其次則要實(shí)行全員質(zhì)量管理，抓好服務(wù)質(zhì)量的考核與監(jiān)督，真正做到以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)維護(hù)好業(yè)主和用戶(hù)的切身利益。 (五 )多種經(jīng)營(yíng)管理 多種經(jīng)營(yíng)效益的好壞，在物業(yè)管理公司中具有很重要的地位。經(jīng)營(yíng)得好，不僅能為業(yè)主和用戶(hù)提供更為豐富的服務(wù)內(nèi)容，而且可彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，并為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。所以，多種經(jīng)營(yíng)的好壞對(duì)物業(yè)管理公司也是非常 重要的。 第五節(jié) 物業(yè)管理公司與其它相關(guān)部門(mén)的關(guān)系 物業(yè)管理公司所開(kāi)展的各類(lèi)服務(wù)工作都離不開(kāi)政府的各個(gè)主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和幫助，也離不開(kāi)各專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)的大力支持，否則將一事無(wú)成，必須正確處理好各類(lèi)關(guān)系。 一、與政府行政主管部門(mén)的關(guān)系 行政管理是政府通過(guò)街道居委會(huì)、公安、交警、規(guī)劃、城建、工商、稅務(wù)等行政管理部門(mén)對(duì)小區(qū)內(nèi)的居民和單位實(shí)施的行政管理。其主要任務(wù)是貫徹執(zhí)行政府的政策、法令和各種法規(guī)，包括街道辦事處和居民委員會(huì)的民政、征兵、計(jì)劃生育、僑務(wù)等項(xiàng)工作，公安交警部門(mén)的社會(huì)治安、戶(hù)籍管理、交通 管理工作，規(guī)劃城建部門(mén)的城市規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，工商稅務(wù)部門(mén)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管理工作，等等，其權(quán)力來(lái)源于政府的行政權(quán)。 受小區(qū)代表機(jī)構(gòu) (如小區(qū)管委會(huì)或業(yè)主委員會(huì) )委托和授權(quán)對(duì)小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人共同擁有產(chǎn)權(quán) (或使用權(quán) )的公共場(chǎng)所、公共設(shè)備和所有公共配套設(shè)施實(shí)施專(zhuān)業(yè)化有效管理，同時(shí)提供多層次的社區(qū)公共服務(wù)和家庭服務(wù)。物業(yè)管理公司的管理權(quán)力來(lái)源于產(chǎn)權(quán)人、住戶(hù)和單位的授予。 雖然行政管理與物業(yè)管理是兩個(gè)不同的概念，但物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，在其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)接受?chē)?guó)家財(cái)政、工商、稅務(wù)等行政主管部門(mén)的管理；在其專(zhuān)業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)接受建設(shè)、房地產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督?？傊?，物業(yè)所在地人民政府對(duì)物業(yè)管理有監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)接受其指導(dǎo)，但人民政府不直接介入物業(yè)管理過(guò)程中具體的業(yè)務(wù)工作，是一種間接管理。 二、與屬地街道辦事處 (或居委會(huì) )的關(guān)系 街道辦事處作為人民政府的派出機(jī)構(gòu)，在物業(yè)所在地行使政府的管理職能。這主要包括：統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息引導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)、提供服務(wù)、檢查監(jiān)督，但不替代物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施具體的管理和為社區(qū)全體住戶(hù)提供生活服務(wù)。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司所管理的 五羊小區(qū)為全國(guó)作出了表率。在五羊村，行政管理與物業(yè)管理職責(zé)分明，相得益彰。行政管理部門(mén)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)保持密切的聯(lián)系，互相配合，互相支持，構(gòu)成了高效、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)。例如，街道和居委會(huì)派人員參加管理處的例會(huì)，及時(shí)了解物業(yè)管理的情況，通過(guò)宣傳和教育使居民、單位支持物業(yè)管理工作；公安派出所根據(jù)小區(qū)管理處開(kāi)出產(chǎn)權(quán)人、住戶(hù)簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明，給予辦理戶(hù)口遷入手續(xù)，并負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，使得小區(qū)內(nèi)的治安穩(wěn)定。 三、與專(zhuān)業(yè)管理企業(yè) (公司 )的關(guān)系 一個(gè)適應(yīng)現(xiàn)代生活的物業(yè)管理公司通常是人員少，隊(duì) 伍精干，社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。一般是由公司主要領(lǐng)導(dǎo)、各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的技術(shù)骨干組成的管理型物業(yè)管理企業(yè)。具體的管理操作，如保安、清潔、綠化等通過(guò)合同形式交由社會(huì)上的專(zhuān)業(yè)化公司承擔(dān)，一切按經(jīng)濟(jì)合同辦事。專(zhuān)業(yè)公司就是為物業(yè)管理工作配套服務(wù)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立，可以使勞動(dòng)資源和自然資源共享，是物業(yè)管理發(fā)展的方向。此時(shí)，物業(yè)管理公司是業(yè)主 (使用人 )的總管家。因此在選擇這些專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)、簽訂合同時(shí)，一定要代表廣大業(yè)主 (使用人 )的利益。要符合住宅小區(qū)管委會(huì)所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，并在合同執(zhí)行期內(nèi)，代表業(yè)主 (使用人 )根 據(jù)合同中所規(guī)定的內(nèi)容、要求進(jìn)行對(duì)照、檢查，從而保證各項(xiàng)工作能真正落到實(shí)處。 第六節(jié) 物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理 物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中不可避免地要與業(yè)主、租戶(hù)、潛在租戶(hù)和社區(qū)街道、財(cái)政稅務(wù)等部門(mén)以及社會(huì)其他各個(gè)方面、各階層發(fā)生關(guān)系，其中如何協(xié)調(diào)租戶(hù)與業(yè)主的關(guān)系，物業(yè)管理公司本身與物業(yè)使用者之間的關(guān)系是最為關(guān)鍵和重要的。這里主要介紹物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的類(lèi)型、主客體和核心要素，以及職能要求與原則、具體的管理步驟和方法，還對(duì)物業(yè)管理公司公共關(guān)系的各種傳播與溝通的方式和渠道進(jìn)行了較為詳細(xì)的描述 。 一、物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理概述 (一 )物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理含義 物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理就是指一個(gè)物業(yè)管理公司為求得自身的發(fā)展，創(chuàng)造良好的外部和內(nèi)部政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境，以求得公眾的理解和支持所采取的一系列合理的政策和行動(dòng)。如何溝通好物業(yè)管理公司與社會(huì)各方面的親善關(guān)系渠道，尋找出對(duì)特定社會(huì)關(guān)系 (如業(yè)主和業(yè)主管理委員會(huì)等 )開(kāi)展公共關(guān)系活動(dòng)的規(guī)律性