【導(dǎo)讀】的服務(wù)水平達到廣大業(yè)主的滿意。束我們雙方的合同。本投標書的相關(guān)文件及資料。管理服務(wù)收費辦法》，進行依法管理、依法服務(wù)、依法收費。能中標，我們承諾將與貴方一起履行招投標文件各項條款的規(guī)定。文件的準確性完全負責。期限內(nèi)，本標書對我方始終具有約束力，并可隨時接受貴方督察。連同貴方的中標通知書應(yīng)成約束對方的文件。息，并通過現(xiàn)場踏勘和答疑進一步了解武漢萬達公館的物業(yè)情況。合本公司專業(yè)物業(yè)管理觀念而編制本標書。產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。安爾集團堅守“生活之美源于愛”，“科學(xué)筑家”，“有愛筑家”。已經(jīng)成為中國地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)極富特色和競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)。等核心價值觀，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢。漢，長沙為中心，西部的區(qū)域戰(zhàn)略格局。運營；五星級的開發(fā)與運營；之間相互支持、相互提升，形成了一個有機業(yè)務(wù)整體。這種以商業(yè)中心為。成了安爾集團的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。安爾集團的核心產(chǎn)品是以“安爾廣場”命名的城市綜合體。

　　

【正文】 理與日常維修 將成為 武漢標志性建筑甚至是住宅代表的（武漢萬達公館） ，智能化系統(tǒng)配置檔次高、布控全方位。我公司將充分利用現(xiàn)代化的設(shè)施和智能化系統(tǒng)，采用高效、完善、節(jié)能的管理手段，建立科學(xué)、先進的管理模式，為住宅區(qū)內(nèi)的每一個家庭提供優(yōu)質(zhì)超值的服務(wù)。同時，智能化系統(tǒng)是高技術(shù)長期含量的設(shè)備，維護保養(yǎng)的工作顯得更為重要，在日常物業(yè)管理中要充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的技術(shù)優(yōu)勢，嚴格規(guī)范智能化系統(tǒng) 日常運行管理規(guī)程和維護方案是系統(tǒng)高效、穩(wěn)定、安全運行的保障。 建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍 由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干隊伍中抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員組成一支精干的設(shè)備運行及維護隊伍，在系統(tǒng)安裝期間早期介入，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)計、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。 對住戶進行多種形式的宣導(dǎo) 住戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵。我們將從第一個入住的住戶開 始，通過詳細的使用操作介紹、上門指導(dǎo)、舉辦培訓(xùn)班等多種形式，讓所有的住戶都能全面了解、正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)。 公司內(nèi)部管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 安爾集團物業(yè)管理公司 第 45 頁 /共 79 頁 首先，我們將對所有的管理人員進行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損；其次，我們將對所有的裝修進行嚴格的監(jiān)控，監(jiān)控人員每天至少兩次到現(xiàn)場查看，并為住戶提供室內(nèi)防災(zāi)系統(tǒng)布局及施工技術(shù)指導(dǎo)。 建立設(shè)備技術(shù)檔案 對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的 各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。 建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運行檔案 我們將建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對各系統(tǒng)的報警信息作電腦存檔，從而建立一個完整的住戶使用檔案。 建立供應(yīng)商檔案 我們將對所有的設(shè)備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。 處理好入住初期室內(nèi)防災(zāi)防盜系統(tǒng)的誤報警問題 由于防災(zāi)防盜系統(tǒng)的科技含量較高，住戶對這一系統(tǒng)必然有一個接受及熟悉過程 。在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現(xiàn)，造成監(jiān)控中心報警頻繁，所以處理好這種誤報是管理好這一系統(tǒng)的關(guān)鍵。我們將根據(jù)實際情況，首先在適當?shù)姆绤^(qū)內(nèi)設(shè)定一個幾秒的滯后報警（由軟件實現(xiàn)）。當住戶誤操作時，可在幾秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤解除報警；其次，根據(jù)住戶使用檔案的記載，對誤報信息進行技術(shù)分析；對由于室內(nèi)環(huán)境造成的誤報，應(yīng)及時上門與住戶溝通，并進行適當調(diào)整，確保系統(tǒng)正常運行。 日常巡視與定期保養(yǎng) 安爾集團物業(yè)管理公司 第 46 頁 /共 79 頁 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合 的辦法來確保設(shè)備安全運行。 智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)項目 類別 對象 項目 標準 日常維護 日檢 月檢 季檢 年檢 臨檢 室內(nèi)安防報警系統(tǒng) 主服務(wù)器、備用服務(wù)器 外觀 清潔、完整、有序、無破損 √ √ √ 接插件及聯(lián)線聯(lián)接 牢固、無松脫 √ √ √ 雙機切換性能 順利無斷點 √ √ √ 運行狀況 正常、無死機、過熱等不良現(xiàn)象，電源穩(wěn)定 √ √ √ √ √ 緊急按鈕紅外探頭智能主機 外觀 清潔、完整、有序、無破損 √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接可靠 √ √ 感應(yīng)性能 靈敏度高、響應(yīng)特性正常 √ √ √ 信號發(fā)送 完整、無缺漏 √ √ √ 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 監(jiān)視器 外觀及布置 清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋 √ √ √ 接插件及聯(lián)線聯(lián)接 牢固、無接觸不良 √ √ √ 顯示性能 畫面清晰、穩(wěn)定，調(diào)節(jié)旋鈕靈敏 √ √ √ √ 控制器、畫面分割外觀 清潔無塵、擺放有序 √ √ √ 接插件及聯(lián)線聯(lián)接 牢固、無接觸不良 √ √ √ 安爾集團物業(yè)管理公司 第 47 頁 /共 79 頁 器、錄像機 控制性能 各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠，畫 面分割穩(wěn)定、錄像清晰，干擾信號小 √ √ √ √ 攝像頭 外觀 清潔、完整、無破損、防水浸 √ √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠 √ √ √ 攝像性能 視頻信號清晰、完整、失真小、控制靈敏可靠 √ √ √ 周界主動紅光線監(jiān)視 主動紅外線測器 外觀 清潔、完整、無破損、防水浸 √ √ √ 接插件及聯(lián)接線 牢固、無接觸不良 √ √ √ 感應(yīng)速度 能達設(shè)計參數(shù) √ √ √ √ √ 安裝緊固件 牢固、無松脫、無氧化 √ √ UPS 主機 外 觀 清潔無塵、擺放有序，散熱部位無堵塞、遮蓋 √ √ 接插件及聯(lián)接線 牢固、聯(lián)接可靠 √ √ 切換性能 順利無斷點 √ √ 類別 對象 項目 標準 日常維護 日檢 月檢 季檢 年檢 臨檢 備用電蓄電池組 外觀 清潔無塵、無明顯升溫 √ √ √ 沖放電 正常 √ 安爾集團物業(yè)管理公司 第 48 頁 /共 79 頁 源系統(tǒng) 電池通風(fēng)器 運行正常、無異聲 √ √ √ √ √ 各系統(tǒng)電腦 主機 外觀 清潔、完整、有序、無破損 √ √ √ 接插件及聯(lián)線聯(lián)接 牢固 、無松脫 √ √ √ 運行狀況 正常、無死機、過熱等不良現(xiàn)象 √ √ √ √ √ 打印機軟、硬盤顯視器 外觀 清潔、完整、有序、無破損 √ √ √ 聯(lián)接 牢固 √ √ √ √ 運行狀況 正常、無各種不良現(xiàn)象 √ √ √ 傳輸線 視頻線、控制線、電源線、有線電視網(wǎng)線 外觀 清潔、完整、有序、無破損、無老化 √ √ √ 聯(lián)接 牢固，無接觸不良接觸 √ √ √ 傳輸性能 正常、無異常衰減 √ √ √ 各系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù) 軟件 運行狀況 無死機等不良現(xiàn)象、無病毒感染 √ √ √ 數(shù)據(jù) 維護 完整、準確，保存完好 √ √ √ √ √ 工作環(huán)境 運行環(huán)境 狀況 溫度、濕度、潔凈度、防火、防磁、防震、防雷等情況正常 √ √ √ 安爾集團物業(yè)管理公司 第 49 頁 /共 79 頁 智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)程序 電梯由制造商或?qū)I(yè)維修保養(yǎng)公司進行專業(yè)維修保養(yǎng)，本司負責機房清潔，安全運行檢查，配合國家機關(guān)進行電梯年檢等。 房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修檢查養(yǎng)護計劃 維修養(yǎng)護計劃：建立專業(yè)維 修保養(yǎng)隊伍，制定完整的維修養(yǎng)護制度。 （ 1）房屋的日常維修養(yǎng)護 ①地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護： A、防止出現(xiàn)不合理超重。 B、保證勒腳完好。 維護計劃 報業(yè)委會批準 與監(jiān)控中心聯(lián)系 檢 測 通知監(jiān)控中心 與住戶預(yù)約 上門檢測 故障確認 住戶及使用簽字 維 修 故障確認 進電腦存檔 安爾集團物業(yè)管理公司 第 50 頁 /共 79 頁 ②樓地面工程的養(yǎng)護 A、樓地面的有效防水。 B、室內(nèi)防潮。 C、對二次裝修加強管理。 ③墻合面及吊頂工程的養(yǎng)護 A、定期檢查，及時處理。 B、加強保護與其它工程相接處。 C、注意清潔與清潔方法。 D、注意日常工作中的防護。 E、注意材料的工作環(huán)境。 F、定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性。 ④門窗工程的養(yǎng)護 A、嚴格遵守使用常識與操作規(guī)程。 B、經(jīng)常清洗檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 C、定 期更換易損部件，保持整體狀況良好。 D、加強窗臺的使用管理。 ⑤屋面工程維修養(yǎng)護 A、定期清掃，保證多種設(shè)施處于有效狀態(tài)。 B、定期檢查、記，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理。 C、建立大、中、小修制度。 安爾集團物業(yè)管理公司 第 51 頁 /共 79 頁 D、加強屋面使用的管理。 ⑥通風(fēng)道的養(yǎng)護管理 ⑦防治白蟻 （ 2）公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃 ①照明設(shè)備：每位檢查照明設(shè)備的完好程度，如有缺損及時更換，每 1～2月就燈具外觀、照度和色調(diào)進行檢查，進行必要的清潔工作。 ②消防報警系統(tǒng)：每日進行信號測試檢查，每月檢查電壓、電流及各類儀表的運行是否正常，每年進行一次消防全 面檢查。 ③各類水泵：每周進行巡視檢查，聲響、震動、電流、壓力等是否正常，每半年進行自動控制部分檢修。 萬達公館 樓宇設(shè)備保養(yǎng)周期表 設(shè)備 事項 周期 樓宇內(nèi)、外墻 ●走廊及樓梯粉刷修補粉刷 每 3年 1次 ●外墻 每 6年 1次 ●幕墻玻璃清洗 每年一次 供水系統(tǒng) ●檢查、加油及調(diào)試各水泵 每半個月 1次 ●清洗水池 每年 1次 安爾集團物業(yè)管理公司 第 52 頁 /共 79 頁 消防設(shè)備 ●日常巡視保養(yǎng) 每月 1次 ●聘用政府認可的消防設(shè)備保養(yǎng)，公司作檢查及維修并向消防部門提交報告 每年 1次 溝渠 ●清理天臺雨水筒及渠閘 每周 1次 ● 清理明渠之沉淀物 每 2周 1次 機器欄桿 （或主、付入口門等） ●檢查銹蝕的窗框、欄桿、 樓梯扶手油漆 每月 1次 每年 1次 供電系統(tǒng) ●檢查各種配電、箱內(nèi)元件 每周 1次 監(jiān)控、巡更 ●日常巡視及保養(yǎng) 每月 1次 ●徹底檢查、保養(yǎng) 每年 1次 有線電視系統(tǒng) ●日常巡視及一般保養(yǎng) 每周 1次 ●徹底檢查、保養(yǎng) 每年 1次 電梯 ●聘請專業(yè)公司進行保養(yǎng) 按保養(yǎng)合同辦理 中央空調(diào)機組 ●聘請專業(yè)公司進行保養(yǎng) 按保養(yǎng)合同辦理 供熱系統(tǒng) ●聘請專業(yè)公司進行保養(yǎng) 按保養(yǎng)合同辦理 安爾集團物業(yè)管理公司 第 53 頁 /共 79 頁 第八章 計 劃成本核算書 第一節(jié) 年物業(yè)管理費收入預(yù)算 單元：人民幣（元） 第 二節(jié) 年物業(yè)管理費支出預(yù)算表 單位：人民幣 （元） 序號 收費項目 收費面積（ M2） 單價 元 / M2 月 月收入 年收入 1 住宅 2 商鋪 10000 3 車位 650 個 50 32500 390000 合計 390000 序號 項 目 月支出 常年支出 1 員工工資及規(guī)費 （附件一） 61495 737940 2 員工其它費用 （附件二） 2299 89100 3 行政辦公費 （附件三） \ 27600 4 綠化養(yǎng)護、保潔消耗費 （附件四） \ 258920 5 固定資產(chǎn)折舊費 （附 件五） \ 10142 6 公共設(shè)備、設(shè)施維護保養(yǎng)費（附件 六） 5101 101700 7 法定稅率（ ％） \ 6739 安爾集團物業(yè)管理公司 第 54 頁 /共 79 頁 附件一 員工工資及規(guī)費 單位：人民幣（元） 8 利潤（ 8%） \ 98571 合 計 \ 1330712 序號 部門 崗位名稱 人員 編制