【正文】 以上安全護(hù)衛(wèi)或相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對(duì)小區(qū)護(hù)衛(wèi)工作；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護(hù)衛(wèi)工作，無犯罪記錄；安全護(hù)衛(wèi)人員配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)工具；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時(shí)不吸煙、吃零食，不袖手、背手、抽腰或?qū)⑹植迦胍麓粡澭劚?，前傾后靠；說不通話，可以進(jìn)行簡單英語會(huì)話；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。門衛(wèi)按《省標(biāo)》五級(jí)執(zhí)行。五級(jí)：各出入口24小時(shí)有值班看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少有一人值守；按照委托合同要求對(duì)進(jìn)出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮、疏導(dǎo)工作。巡邏按《省標(biāo)》三級(jí)執(zhí)行。三級(jí)：白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄、有檢查。六、其他緊急事故反應(yīng)、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項(xiàng) 服務(wù)、特約服務(wù)等按《省標(biāo)》執(zhí)行。緊急事故反應(yīng)：制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等；有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練； 高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；按照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托組織恢復(fù)生活秩序，如：幫助電力供應(yīng)、搶救財(cái)產(chǎn)等。其他防范措施：設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報(bào)警電話，24小時(shí)有人值守；接到報(bào)警信號(hào)，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理； 涉及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明； 建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、藥事管理及登記備案制度。交通和車輛管理：有較為完善的車輛管理制度；維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止；設(shè)置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)并經(jīng)過公安交通部門審批，符合規(guī)劃要求；封閉停車場由專人管理，車輛進(jìn)場離場有檢查、記錄；管理人員責(zé)任心強(qiáng)，認(rèn)真負(fù)責(zé)；停車場具有交通管理部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；按照合同特別約定履行車輛保管責(zé)任。消防：執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實(shí)施細(xì)則》和其他有關(guān)消防法規(guī)；健全消防組織，建立消防責(zé)任制；定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障 ；制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；每月一次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；每日檢測(cè)一次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災(zāi)造作一次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備； 消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔一次，要求地面無積水，監(jiān)控箱表面無污漬； 每日填寫工作記錄，建檔備查。建檔資：建檔資料齊全完整；分類成冊(cè)，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時(shí)變更登記，財(cái)物相符。專項(xiàng)服務(wù)：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費(fèi)等屬于上述公共服務(wù)內(nèi)容之外的服務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，本著自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則達(dá)成服務(wù)協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨(dú)簽訂。特約服務(wù)：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)，如老年、傷殘病人的護(hù)理，接送子女上學(xué)等。特特服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務(wù)的業(yè)主（使用人）雙方當(dāng)事人本著自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則約定。第五篇：關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成及關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成及 設(shè)施設(shè)備維護(hù)備用金的使用說明物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容、設(shè)施配置、成本支出及合理利潤等情況，以以支定收的原則采取包干制或酬金制等形式與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（１）包干制是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（２）酬金制是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。一．物業(yè)管理服務(wù)成本和物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成（１）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和規(guī)定提取的福利費(fèi)。（２）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。（３）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。（４）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。（５）物業(yè)管理區(qū)域清潔維護(hù)費(fèi)用。（６）辦公費(fèi)用。（７）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。（８）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。（９）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費(fèi)用。管理：根據(jù)星朗名都商住兩用混合的設(shè)計(jì)，硬件設(shè)施的條件，公共區(qū)域的共有性，無法達(dá)到封閉監(jiān)管的條件，將來的人流量，公共區(qū)域任何人都可借故滯留，管理公司根本是無法做到封閉監(jiān)控管理，加之地區(qū)的差異、業(yè)戶對(duì)管理成本費(fèi)用擔(dān)負(fù)的能力都是極大問題，故星朗名都整體物業(yè)的管理只能是采取一般性管理（開放管理）。管理服務(wù)費(fèi)用：星朗名都建設(shè)是一個(gè)整體，一個(gè)管理區(qū)域，根據(jù)法規(guī)一個(gè)管理區(qū)域只能有一個(gè)管理企業(yè)，一個(gè)業(yè)委會(huì)，故管理服務(wù)費(fèi)的成本核算將是整個(gè)區(qū)域的物業(yè)結(jié)合其特點(diǎn)、價(jià)值、用途綜合核算，而物業(yè)正常運(yùn)作產(chǎn)生的其他公共費(fèi)用則分區(qū)、分點(diǎn)遵循誰受益誰分擔(dān)，通過大會(huì)（業(yè)主）討論公平合理的原則于業(yè)主擔(dān)負(fù)。根據(jù)星朗名都商業(yè)、住宅面積的比例，要達(dá)到后期的正常管理運(yùn)作，商用（包括辦公）管理費(fèi)不底于1元，,。二．根據(jù)星朗名都商業(yè)物業(yè)管理的類型：（1）、從建筑結(jié)構(gòu)上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場型；同時(shí)也有封閉式的購物中心型。（2）、從功能上來分，有綜合性的專業(yè)購物中心；也有商住兩用型的綜合大廈。（3）、加之現(xiàn)在商業(yè)廣場現(xiàn)行的經(jīng)營模式租售摻叉，物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理合同》，給租戶的就是租賃協(xié)議，協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括相關(guān)管理合同內(nèi)容，并取得承租人的確認(rèn)。因此對(duì)星朗名都商業(yè)物業(yè)的管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)也就不能做到統(tǒng)一，只能根據(jù)各區(qū)域的設(shè)計(jì)、經(jīng)營特點(diǎn)，和享受服務(wù)的內(nèi)容以及管理公司維持整個(gè)區(qū)域正常運(yùn)作成本核算，為體現(xiàn)管理費(fèi)的公平合理具體方案如下：商住兩用型的街鋪，因其享受的管理服務(wù)有限，故管理費(fèi)不同純商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)一致，如A、G、F、B、H、K、L、J、C區(qū)街鋪可定每平方米1—2元。廣場商鋪屬于敞開式的市場和廣場型，公共區(qū)域多、大、集中，商業(yè)市場氣氛濃厚，人流量大，管理任務(wù)重，故物業(yè)公司在管理上的投入相對(duì)要大的多，如人防的大量投入，保潔的全天侯跟進(jìn)，各種專業(yè)人員的配備多、設(shè)施設(shè)備的使用頻率高維修率也高，商戶享受的服務(wù)也多，管理成本就自然要比以上類型物業(yè)費(fèi)用高，因此星月廣場除外圍街鋪外管理費(fèi)可暫時(shí)定每平方米2—4元為宜（不含公用水電等費(fèi)用）。綜合商場也稱公共性商業(yè)樓宇。與一般零售商店不同，零售商店即使規(guī)模再大，仍然只有一個(gè)經(jīng)營實(shí)體。而公共性商業(yè)樓宇一般會(huì)有很多獨(dú)立的商家從事經(jīng)營，各行各業(yè)的經(jīng)營服務(wù)都有，范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括金融、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂場所。封閉式的購物中心型，從建筑內(nèi)部一般用大間隔、大空間設(shè)置，使整個(gè)層面一覽無遺；商業(yè)設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)，因而對(duì)管理人員的素質(zhì)要求較高。商場進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)管理任務(wù)重，供電、監(jiān)控、消防、給排水、交通管理等各系統(tǒng)維護(hù)管理至關(guān)重要，一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障，環(huán)境衛(wèi)生綠化等管理要求都特別的高，因此管理費(fèi)相對(duì)又有所不同一般每平方米不少于4—6元（不含公攤水、電等費(fèi)用）。二、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)備用金的收取及使用說明： 星朗名都建設(shè)為一個(gè)整體，所有公共設(shè)施，設(shè)備均緊密相連，如供水、供電、消防、排水、排污、電梯等其公共性都屬于共用、共享范圍。從有利于招商銷售的考慮目前的管理費(fèi)核算標(biāo)準(zhǔn)根本不足以維持物業(yè)的正常運(yùn)作，故在目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中另外增收設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)備用費(fèi)用以確保所有的設(shè)施、設(shè)備在出現(xiàn)故障的緊急情況下有足夠的資金予以維修、更新、改造就再所難免。在該筆備用金的使用過程中亦有嚴(yán)格的使用和管理程序，所交每戶業(yè)戶公司均為其建立有單獨(dú)的帳戶，在急需的情況下，先將出現(xiàn)故障報(bào)修原因內(nèi)容、所需材料、工程報(bào)價(jià)等費(fèi)用預(yù)先以通知形式公布，再行施工，產(chǎn)生的費(fèi)用張貼發(fā)票再分?jǐn)傆谑芤鏄I(yè)戶（無論是購租戶均等同），于所交備用金中扣除。若在其物業(yè)使用權(quán)屬期間未產(chǎn)生該費(fèi)用，或者有剩余，均在其退出其物業(yè)使用權(quán)屬時(shí)無息退還余額部分。