【正文】 以上安全護衛(wèi)或相關訓練，訓練有素，掌握基本安全護衛(wèi)技能，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關法律法規(guī)，能恰當?shù)奶幚砗蛻獙π^(qū)護衛(wèi)工作；思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛(wèi)工作，無犯罪記錄；安全護衛(wèi)人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具；當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時精神振作，舉止應文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食，不袖手、背手、抽腰或將手插入衣袋，不彎腰駝背，前傾后靠；說不通話，可以進行簡單英語會話；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。門衛(wèi)按《省標》五級執(zhí)行。五級：各出入口24小時有值班看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少有一人值守；按照委托合同要求對進出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準的商販入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、疏導工作。巡邏按《省標》三級執(zhí)行。三級：白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄、有檢查。六、其他緊急事故反應、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項 服務、特約服務等按《省標》執(zhí)行。緊急事故反應：制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等；有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態(tài)；書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練； 高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度；按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復生活秩序，如：幫助電力供應、搶救財產(chǎn)等。其他防范措施：設有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當?shù)木o急處理； 涉及人身安全處設有明顯標志并有防護措施；協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；對小區(qū)內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明； 建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、藥事管理及登記備案制度。交通和車輛管理：有較為完善的車輛管理制度；維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設施等現(xiàn)象及時制止；設置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會批準并經(jīng)過公安交通部門審批，符合規(guī)劃要求；封閉停車場由專人管理，車輛進場離場有檢查、記錄；管理人員責任心強，認真負責；停車場具有交通管理部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價部門核發(fā)的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責任。消防：執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規(guī)；健全消防組織，建立消防責任制；定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應種類、數(shù)量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障 ；制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；發(fā)現(xiàn)火警有義務迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；每月一次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；每日檢測一次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災造作一次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備； 消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔一次，要求地面無積水，監(jiān)控箱表面無污漬； 每日填寫工作記錄，建檔備查。建檔資：建檔資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時變更登記，財物相符。專項服務：業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務委托合同中未約定，根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費等屬于上述公共服務內容之外的服務。專項服務內容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務合同的附件，也可以另行單獨簽訂。特約服務：業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關服務的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學等。特特服務內容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務的業(yè)主（使用人）雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。第五篇：關于物業(yè)管理服務費用的構成及關于物業(yè)管理服務費用的構成及 設施設備維護備用金的使用說明物業(yè)管理費的構成：物業(yè)管理服務收費，是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務內容、設施配置、成本支出及合理利潤等情況，以以支定收的原則采取包干制或酬金制等形式與業(yè)主在物業(yè)服務合同中約定的收費標準：（１）包干制是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。（２）酬金制是在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。一．物業(yè)管理服務成本和物業(yè)服務支出的構成（１）管理服務人員的工資、社會保險和規(guī)定提取的福利費。（２）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。（３）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。（４）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。（５）物業(yè)管理區(qū)域清潔維護費用。（６）辦公費用。（７）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用。（８）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。（９）經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費用。管理：根據(jù)星朗名都商住兩用混合的設計，硬件設施的條件，公共區(qū)域的共有性，無法達到封閉監(jiān)管的條件，將來的人流量，公共區(qū)域任何人都可借故滯留，管理公司根本是無法做到封閉監(jiān)控管理，加之地區(qū)的差異、業(yè)戶對管理成本費用擔負的能力都是極大問題，故星朗名都整體物業(yè)的管理只能是采取一般性管理（開放管理）。管理服務費用：星朗名都建設是一個整體，一個管理區(qū)域，根據(jù)法規(guī)一個管理區(qū)域只能有一個管理企業(yè)，一個業(yè)委會，故管理服務費的成本核算將是整個區(qū)域的物業(yè)結合其特點、價值、用途綜合核算，而物業(yè)正常運作產(chǎn)生的其他公共費用則分區(qū)、分點遵循誰受益誰分擔，通過大會（業(yè)主）討論公平合理的原則于業(yè)主擔負。根據(jù)星朗名都商業(yè)、住宅面積的比例，要達到后期的正常管理運作，商用（包括辦公）管理費不底于1元，,。二．根據(jù)星朗名都商業(yè)物業(yè)管理的類型：（1）、從建筑結構上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場型；同時也有封閉式的購物中心型。（2）、從功能上來分，有綜合性的專業(yè)購物中心；也有商住兩用型的綜合大廈。（3）、加之現(xiàn)在商業(yè)廣場現(xiàn)行的經(jīng)營模式租售摻叉，物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理合同》，給租戶的就是租賃協(xié)議，協(xié)議應當包括相關管理合同內容，并取得承租人的確認。因此對星朗名都商業(yè)物業(yè)的管理費用的標準也就不能做到統(tǒng)一，只能根據(jù)各區(qū)域的設計、經(jīng)營特點，和享受服務的內容以及管理公司維持整個區(qū)域正常運作成本核算，為體現(xiàn)管理費的公平合理具體方案如下：商住兩用型的街鋪，因其享受的管理服務有限，故管理費不同純商業(yè)物業(yè)管理費一致，如A、G、F、B、H、K、L、J、C區(qū)街鋪可定每平方米1—2元。廣場商鋪屬于敞開式的市場和廣場型，公共區(qū)域多、大、集中，商業(yè)市場氣氛濃厚，人流量大，管理任務重，故物業(yè)公司在管理上的投入相對要大的多，如人防的大量投入，保潔的全天侯跟進，各種專業(yè)人員的配備多、設施設備的使用頻率高維修率也高，商戶享受的服務也多，管理成本就自然要比以上類型物業(yè)費用高，因此星月廣場除外圍街鋪外管理費可暫時定每平方米2—4元為宜（不含公用水電等費用）。綜合商場也稱公共性商業(yè)樓宇。與一般零售商店不同，零售商店即使規(guī)模再大，仍然只有一個經(jīng)營實體。而公共性商業(yè)樓宇一般會有很多獨立的商家從事經(jīng)營，各行各業(yè)的經(jīng)營服務都有，范圍遠遠超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括金融、餐飲等各種服務性行業(yè)和各種娛樂場所。封閉式的購物中心型，從建筑內部一般用大間隔、大空間設置，使整個層面一覽無遺；商業(yè)設備、設施先進，因而對管理人員的素質要求較高。商場進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)管理任務重，供電、監(jiān)控、消防、給排水、交通管理等各系統(tǒng)維護管理至關重要，一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障，環(huán)境衛(wèi)生綠化等管理要求都特別的高，因此管理費相對又有所不同一般每平方米不少于4—6元（不含公攤水、電等費用）。二、設施、設備維護備用金的收取及使用說明： 星朗名都建設為一個整體，所有公共設施，設備均緊密相連，如供水、供電、消防、排水、排污、電梯等其公共性都屬于共用、共享范圍。從有利于招商銷售的考慮目前的管理費核算標準根本不足以維持物業(yè)的正常運作，故在目前的收費標準中另外增收設施、設備的維護備用費用以確保所有的設施、設備在出現(xiàn)故障的緊急情況下有足夠的資金予以維修、更新、改造就再所難免。在該筆備用金的使用過程中亦有嚴格的使用和管理程序，所交每戶業(yè)戶公司均為其建立有單獨的帳戶，在急需的情況下，先將出現(xiàn)故障報修原因內容、所需材料、工程報價等費用預先以通知形式公布，再行施工，產(chǎn)生的費用張貼發(fā)票再分攤于受益業(yè)戶（無論是購租戶均等同），于所交備用金中扣除。若在其物業(yè)使用權屬期間未產(chǎn)生該費用，或者有剩余，均在其退出其物業(yè)使用權屬時無息退還余額部分。