【正文】 服務(wù)。專項服務(wù)內(nèi)容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務(wù)協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨簽訂。特約服務(wù)：業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關(guān)服務(wù)的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學等。特特服務(wù)內(nèi)容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務(wù)的業(yè)主（使用人）雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。第五篇：淺談物業(yè)管理顧問模式淺談物業(yè)管理顧問模式近年來，顧問管理模式在物業(yè)項目招投標中受到開發(fā)商的青睞，主要原因在于開發(fā)商借助物業(yè)管理公司的品牌效應(yīng)和成熟的經(jīng)驗能迅速打開銷售或租賃市場并建立自己的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理公司一般認為委托項目更能體現(xiàn)公司的管理實力，項目持久而收益高。但是顧問管理項目具有“短平快”的特點，造成的社會影響更廣泛，對擴大業(yè)務(wù)也有重要作用。物業(yè)管理顧問發(fā)展歷程20世紀80年代初期，國家百業(yè)俱興。國民生活水平的不斷提高，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸走俏并繼而升溫；作為居住文明的要件之一，物業(yè)管理也隨之波生潮漲，其表現(xiàn)特征則是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高潮的90年代初，物業(yè)管理顧問公司也是數(shù)量激增，一邊觀察著行業(yè)的發(fā)展，一邊聆聽著業(yè)主的呼聲，在摸索中緩慢前進。正所謂“林子大了什么鳥都有”，因各物業(yè)公司成立的原因、起點、目的各不相同，導致各物業(yè)公司的管理水平也是天壤有別。這就為高水平的物業(yè)管理向外輸出埋下了伏筆。90年代中期，北京及沿海地區(qū)的一些“科班出身”的物業(yè)公司便開始出山，根據(jù)市場需求拓展物業(yè)管理顧問業(yè)務(wù)。其內(nèi)容有三：一是地產(chǎn)商不惜重金聘用正牌物業(yè)擔任物業(yè)管理顧問商或管理商，提供先進管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并使物業(yè)保值升值作為銷售的一大賣點，以凝聚超強人氣，取得最大銷售成果；二是向當?shù)厣韱误w薄的物業(yè)公司灌輸內(nèi)力，提供管理咨詢服務(wù)；三是內(nèi)地許多物業(yè)公司也感受到市場的潛在壓力和潛在商機，開始邀請深圳、北京、上海三個城市的物業(yè)公司去傳經(jīng)送寶，以壯大自身實力，樹立品牌，提高社會知名度。1994年，深圳市蓮花北村首次實行了招投標決定物業(yè)管理顧問單位；1996年，鹿丹村在全國首次實施物業(yè)管理公開招投標，其結(jié)果是刺激了深圳市物業(yè)管理市場飛速發(fā)展。1999年5月，全國物業(yè)管理顧問工作會議在深圳召開，深圳物業(yè)管理的經(jīng)驗引起了全國同行和不少城市政府領(lǐng)導的關(guān)注，此后，在深稍具品牌的物管企業(yè)“北上”之勢狂飆突進，紛紛在內(nèi)地搶灘登陸，攻城掠地：開元國際進軍桂林，蓮花和華僑城入主山東，國貿(mào)占據(jù)重慶，福田進入蘇州和南昌，中航搶灘天津，科技園進入南京，萬廈進入昆明，金地在華中也造成很大影響，北京更是成為萬科、長城等多家深圳物業(yè)公司進行角逐的戰(zhàn)場。真是一番好景象：“鷹擊長空，魚翔淺底，萬物蒼天競自由”。顧問咨詢服務(wù)領(lǐng)域最早的物業(yè)管理類型僅限于住宅小區(qū)，但完善的物業(yè)管理服務(wù)逐漸成為樓盤租售不可缺少的重要因素，更能為開發(fā)商在物業(yè)市場建立良好的商譽，物業(yè)管理類型也隨之而向其他領(lǐng)域快速滲透：寫字樓、別墅、超大型綜合項目、超高層物業(yè)、酒店服務(wù)式公寓、商場、工業(yè)廠房、醫(yī)院、院校、軍區(qū)后勤、政府大院、會展中心、海濱浴場、公園、旅游景點等等。物業(yè)管理顧問咨詢公司從社會上引進大量專業(yè)人才，加重自身砝碼，為涉獵更多的咨詢領(lǐng)域提供最大可能性。顧問咨詢服務(wù)內(nèi)容最早的物業(yè)管理顧問范圍比較簡單，僅限于老三篇：保安、清潔、維修。但隨著物業(yè)管理市場競爭日趨激烈，生存壓力越來越大，部分物管公司開始躋身廣泛的特殊物業(yè)領(lǐng)域，創(chuàng)下了各種物業(yè)類型管理的先河。物業(yè)管理公司憑借自己的經(jīng)驗與教訓，對各專業(yè)總結(jié)出一系列的科學管理方法，并將之向社會進行推廣，形成了以下顧問咨詢領(lǐng)域：轄區(qū)內(nèi)日常保潔、保安、維修或單項管理與服務(wù)；樓宇內(nèi)機電設(shè)備選型及專項維護管理；電梯選型及專項維護管理；智能化系統(tǒng)專項設(shè)計與維護管理；樓宇自控系統(tǒng)優(yōu)化設(shè)計與維護管理；物業(yè)策劃設(shè)計階段工程顧問；；入伙專項物業(yè)管理顧問；樓宇銷售與租賃管理；物業(yè)管理概念培訓；ISO9000、ISO14001培訓及認證；資料檔案管理；物業(yè)管理財務(wù)培訓；創(chuàng)建達標培訓等等。物業(yè)管理顧問不同的顧問模式由于各物業(yè)公司自身的實力狀況、人才儲備、發(fā)展目標的不同也決定了其市場占領(lǐng)能力、發(fā)展方向不一樣，所采取的顧問模式也不一樣：A、知識輸出型。還有一些物業(yè)公司自身具有一定的品牌，在長期的物業(yè)管理中積累了大量可觀的原始數(shù)據(jù)、資料，并對之進行整編，形成規(guī)范的文字資料，然后對外提供物業(yè)在不同階段的知識輸出，但不派人進行輔導、培訓。好象是拿出一大堆燒餅，讓不同的客戶根據(jù)自己的飲食方法進行自我消化。B、實力輸出型。對于較具實力的品牌物業(yè)管理公司，服務(wù)對象側(cè)重于內(nèi)地一些名牌地產(chǎn)公司，在地產(chǎn)公司財大氣粗的激情演說中根據(jù)其需要精心策劃一系列管理方案，并派專業(yè)人員對管理方案進行實施，在地產(chǎn)公司微閉雙目細細品嘗這絕妙“滿漢全席”的同時獲得豐厚報酬；C、常規(guī)服務(wù)型。部分物業(yè)公司受自身的社會知名度、實力影響，所提供的服務(wù)內(nèi)容有限，競標價格也相對較低，但迎合了內(nèi)地剛起步的地產(chǎn)公司胃口，派駐專業(yè)物業(yè)管理顧問對地產(chǎn)公司所開發(fā)的物業(yè)提供常規(guī)性、日常物業(yè)管理顧問服務(wù)，合同時間一般為一年左右；D、專業(yè)顧問型。部分物業(yè)管理公司根據(jù)自身的特長，向客戶提供不同的專項物業(yè)管理顧問，如保安、機電設(shè)備維保、入伙、創(chuàng)建達標、ISO9000審核認證等。這些專項物業(yè)管理顧問性質(zhì)也不一樣，時間也有長有短。開元國際物業(yè)管理顧問服務(wù)模式深圳開元國際公司采取的模式，是由專家組成物業(yè)管理顧問團，定期到項目現(xiàn)場診斷體系的問題、提出解決方案、規(guī)劃體系未來、與駐場物業(yè)管理顧問在現(xiàn)場對客戶進行指導、培訓、答疑、演練等各種形式相結(jié)合。在項目前期介入階段，制定項目策劃書；對項目進行精確分析之后，制定物業(yè)管理顧問咨詢工作內(nèi)容，然后把每一個工作內(nèi)容分解到工程的每一個階段，確保服務(wù)的全程性、全方位性；通過確定高效、科學的咨詢范圍而制定在物業(yè)開發(fā)的各個階段的顧問目標，在物業(yè)施工、預售、竣工、接管驗收、入伙、日常運作各個階段中，向客戶提供不同的精準化服務(wù)：A、施工、預售階段：發(fā)現(xiàn)設(shè)計缺陷、優(yōu)化設(shè)計、完善設(shè)計細節(jié)、降低工程造價，提高房屋建造質(zhì)量、保證使用功能，協(xié)助樓房銷售，高標準管理售樓處；B、竣工、接管驗收階段：協(xié)助組建物業(yè)管理公司，協(xié)助物業(yè)公司熟悉房屋建筑、設(shè)備情況，熟悉驗收標準，按標準接管物業(yè)。C、入伙階段：提供全套資料樣本，物業(yè)公司熟悉掌握各崗位職責，掌握入伙工作內(nèi)容、程序及流程，順利入伙。D、日常運作階段：①協(xié)助物業(yè)管理商建立符合ISO9001國際標準的質(zhì)量管理體系；②協(xié)助物業(yè)管理商建立符合ISO14001國際標準的環(huán)境管理體系；③物業(yè)管理商員工素質(zhì)有明顯提高，具備獨立管理、作業(yè)的能力；④協(xié)助物業(yè)管理商形成特有的企業(yè)文化，形成核心團隊，對企業(yè)發(fā)展充滿信心，建立高效率的管理體系，并具備有自我改進的能力；⑤協(xié)助物業(yè)管理商達到市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)小區(qū)標準，打造企業(yè)品牌。深圳開元國際物業(yè)公司通過向客戶傳輸物業(yè)管理行業(yè)的前衛(wèi)信息、科學管理方法、先進的物管理念，并通過自身的人才優(yōu)勢，為項目選送優(yōu)秀的物業(yè)管理專業(yè)人才，向開發(fā)商輸入最新行業(yè)管理模式，為客戶提供超值服務(wù)，把一個個“灰姑娘”變成“美仙女”。物業(yè)管理顧問輸出居危思危目前的物業(yè)管理顧問市場存在著諸多隱憂，如果不予以高度重視，將會帶來不可估計的后患。虛假招投標，為人作嫁衣。在深圳物業(yè)管理外拓內(nèi)地市場前期，招投標的問題非常嚴重：招標過程不規(guī)范，招標單位不守信諾，地方保護主義和暗箱操作決定了區(qū)域的物業(yè)管理市場發(fā)展前景堪虞。競爭激烈，惡性壓價。僧多粥少，為爭一席之地，幾家甚至是十幾家物管公司各自排兵布陣，刀槍相見，通過惡性壓價而取得項目，形成了少數(shù)物業(yè)公司管理規(guī)?？涨皵U大，但利潤指數(shù)卻不見長的局面。政府不重視，住戶不理解。內(nèi)地對物業(yè)管理的接受程度仍然是外拓市場的物業(yè)管理企業(yè)最頭疼的問題。在異鄉(xiāng)孤軍作戰(zhàn)，常常是舉目四顧心茫然，上到政府部門，下到住戶業(yè)主老百姓、老太婆，都會來問一句“物業(yè)管理是做什么的？” 遠程監(jiān)管不當，事倍功半。部分企業(yè)缺乏強有力的監(jiān)督控制，導致企業(yè)資源盲目輸出，形成了損失；也有的控制得過密過死，機制沒有理順，利益分配問題沒有解決，無法形成共同目標，錯失了占領(lǐng)市場的先機。發(fā)展前景分析物業(yè)管理公司顧問輸出的大勢不可逆轉(zhuǎn)，這是由國內(nèi)物業(yè)管理市場地區(qū)發(fā)展不平衡和其日益顯現(xiàn)的開放性所決定的。一個物業(yè)管理企業(yè)要擴大影響，增強實力，保持已有的優(yōu)勢地位，就必須走參與市場、跨區(qū)域發(fā)展的路子，問題是如何以先進的管理模式、管理手段，同當?shù)氐呢S富資源與政策優(yōu)勢相結(jié)合。毋庸置疑，這種結(jié)合必須來自于物業(yè)管理企業(yè)本身正確的戰(zhàn)略選擇：一、對內(nèi)地市場進行準確戰(zhàn)略定位。物管企業(yè)應(yīng)當就拓展的目的和目標進行清楚界定，就全國范圍內(nèi)的物業(yè)管理市場進行分級，各地的發(fā)展特征、取向不一樣，進行目標定位必然有所區(qū)別。采取相應(yīng)的高端戰(zhàn)略，注目于大城市的中心物業(yè)、具有輻射能力的項目，有針對性地拓展。二、三流企業(yè)則可以采取市場補缺戰(zhàn)略。進入中、小城市以形成品牌的建設(shè)與延伸，總之，單純追求經(jīng)濟效益或社會效益均不可取，一定要從長遠發(fā)展角度上考慮問題。轉(zhuǎn)變思路，突出優(yōu)勢，開展創(chuàng)新。很多公司在內(nèi)地照搬沿海地區(qū)的物業(yè)管理模式，最終是畫虎不成反類其犬。與當?shù)貥I(yè)主的經(jīng)濟承受能力相聯(lián)系，對特定的項目應(yīng)當進行必要的可行性分析，并且必須采取一條適宜于地區(qū)文化的解決方案。物業(yè)管理顧問尋求合作與戰(zhàn)略聯(lián)盟深圳物業(yè)管理企業(yè)有人才優(yōu)勢、信息優(yōu)勢，先進的管理經(jīng)驗和管理模式，但是缺乏當?shù)氐纳鐣P(guān)系資源、政策背景和當?shù)氐氖袌鲋?，故而進入一個地區(qū)，需要慎重地選擇合作方和代理人，盡可能將目標設(shè)定為有良好社會聲譽的、具備足夠物質(zhì)條件的單位和個人，理順合作機制，建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，以保證將來的長期發(fā)展。同一區(qū)域內(nèi)來自不同區(qū)域、不同背景的物業(yè)管理企業(yè)競爭也將日益劇烈，各地的物業(yè)管理市場都將不同程度地在高速發(fā)展中步入成熟?！蔼M路相逢勇者勝”，只有那些富有清醒頭腦和遠見卓識的企業(yè)才能在這日益激烈的市場競爭中殺出生天。物業(yè)管理企業(yè)進行管理技術(shù)的輸出是必然的發(fā)展方向，這是由國內(nèi)物業(yè)管理市場地區(qū)發(fā)展不平衡和其日益顯現(xiàn)的開放性所決定的。一個物業(yè)管理企業(yè)要擴大影響，增強實力，保持已有的優(yōu)勢地位，就必須走參與市場、跨區(qū)域發(fā)展的路子。在跨區(qū)域發(fā)展過程中，因為涉及到“水土不服”的問題，進行物業(yè)管理顧問咨詢工作就是比較理性的選擇。但是，如何以先進的管理模式、管理手段，同當?shù)氐呢S富資源與政策優(yōu)勢相結(jié)合，從而取得最大的經(jīng)濟利益與社會效益，這是一個值得不斷研究和完善的課顥。