【正文】 服務(wù)。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，本著自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則達(dá)成服務(wù)協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨(dú)簽訂。特約服務(wù)：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)，如老年、傷殘病人的護(hù)理，接送子女上學(xué)等。特特服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務(wù)的業(yè)主（使用人）雙方當(dāng)事人本著自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則約定。第五篇：淺談物業(yè)管理顧問(wèn)模式淺談物業(yè)管理顧問(wèn)模式近年來(lái)，顧問(wèn)管理模式在物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)中受到開(kāi)發(fā)商的青睞，主要原因在于開(kāi)發(fā)商借助物業(yè)管理公司的品牌效應(yīng)和成熟的經(jīng)驗(yàn)?zāi)苎杆俅蜷_(kāi)銷(xiāo)售或租賃市場(chǎng)并建立自己的物業(yè)管理隊(duì)伍。物業(yè)管理公司一般認(rèn)為委托項(xiàng)目更能體現(xiàn)公司的管理實(shí)力，項(xiàng)目持久而收益高。但是顧問(wèn)管理項(xiàng)目具有“短平快”的特點(diǎn)，造成的社會(huì)影響更廣泛，對(duì)擴(kuò)大業(yè)務(wù)也有重要作用。物業(yè)管理顧問(wèn)發(fā)展歷程20世紀(jì)80年代初期，國(guó)家百業(yè)俱興。國(guó)民生活水平的不斷提高，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸走俏并繼而升溫；作為居住文明的要件之一，物業(yè)管理也隨之波生潮漲，其表現(xiàn)特征則是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高潮的90年代初，物業(yè)管理顧問(wèn)公司也是數(shù)量激增，一邊觀察著行業(yè)的發(fā)展，一邊聆聽(tīng)著業(yè)主的呼聲，在摸索中緩慢前進(jìn)。正所謂“林子大了什么鳥(niǎo)都有”，因各物業(yè)公司成立的原因、起點(diǎn)、目的各不相同，導(dǎo)致各物業(yè)公司的管理水平也是天壤有別。這就為高水平的物業(yè)管理向外輸出埋下了伏筆。90年代中期，北京及沿海地區(qū)的一些“科班出身”的物業(yè)公司便開(kāi)始出山，根據(jù)市場(chǎng)需求拓展物業(yè)管理顧問(wèn)業(yè)務(wù)。其內(nèi)容有三：一是地產(chǎn)商不惜重金聘用正牌物業(yè)擔(dān)任物業(yè)管理顧問(wèn)商或管理商，提供先進(jìn)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并使物業(yè)保值升值作為銷(xiāo)售的一大賣(mài)點(diǎn)，以凝聚超強(qiáng)人氣，取得最大銷(xiāo)售成果；二是向當(dāng)?shù)厣韱误w薄的物業(yè)公司灌輸內(nèi)力，提供管理咨詢(xún)服務(wù)；三是內(nèi)地許多物業(yè)公司也感受到市場(chǎng)的潛在壓力和潛在商機(jī)，開(kāi)始邀請(qǐng)深圳、北京、上海三個(gè)城市的物業(yè)公司去傳經(jīng)送寶，以壯大自身實(shí)力，樹(shù)立品牌，提高社會(huì)知名度。1994年，深圳市蓮花北村首次實(shí)行了招投標(biāo)決定物業(yè)管理顧問(wèn)單位；1996年，鹿丹村在全國(guó)首次實(shí)施物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo)，其結(jié)果是刺激了深圳市物業(yè)管理市場(chǎng)飛速發(fā)展。1999年5月，全國(guó)物業(yè)管理顧問(wèn)工作會(huì)議在深圳召開(kāi)，深圳物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)引起了全國(guó)同行和不少城市政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，此后，在深稍具品牌的物管企業(yè)“北上”之勢(shì)狂飆突進(jìn)，紛紛在內(nèi)地?fù)尀┑顷?，攻城掠地：開(kāi)元國(guó)際進(jìn)軍桂林，蓮花和華僑城入主山東，國(guó)貿(mào)占據(jù)重慶，福田進(jìn)入蘇州和南昌，中航搶灘天津，科技園進(jìn)入南京，萬(wàn)廈進(jìn)入昆明，金地在華中也造成很大影響，北京更是成為萬(wàn)科、長(zhǎng)城等多家深圳物業(yè)公司進(jìn)行角逐的戰(zhàn)場(chǎng)。真是一番好景象：“鷹擊長(zhǎng)空，魚(yú)翔淺底，萬(wàn)物蒼天競(jìng)自由”。顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)領(lǐng)域最早的物業(yè)管理類(lèi)型僅限于住宅小區(qū)，但完善的物業(yè)管理服務(wù)逐漸成為樓盤(pán)租售不可缺少的重要因素，更能為開(kāi)發(fā)商在物業(yè)市場(chǎng)建立良好的商譽(yù)，物業(yè)管理類(lèi)型也隨之而向其他領(lǐng)域快速滲透：寫(xiě)字樓、別墅、超大型綜合項(xiàng)目、超高層物業(yè)、酒店服務(wù)式公寓、商場(chǎng)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、院校、軍區(qū)后勤、政府大院、會(huì)展中心、海濱浴場(chǎng)、公園、旅游景點(diǎn)等等。物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)公司從社會(huì)上引進(jìn)大量專(zhuān)業(yè)人才，加重自身砝碼，為涉獵更多的咨詢(xún)領(lǐng)域提供最大可能性。顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)內(nèi)容最早的物業(yè)管理顧問(wèn)范圍比較簡(jiǎn)單，僅限于老三篇：保安、清潔、維修。但隨著物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，生存壓力越來(lái)越大，部分物管公司開(kāi)始躋身廣泛的特殊物業(yè)領(lǐng)域，創(chuàng)下了各種物業(yè)類(lèi)型管理的先河。物業(yè)管理公司憑借自己的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，對(duì)各專(zhuān)業(yè)總結(jié)出一系列的科學(xué)管理方法，并將之向社會(huì)進(jìn)行推廣，形成了以下顧問(wèn)咨詢(xún)領(lǐng)域：轄區(qū)內(nèi)日常保潔、保安、維修或單項(xiàng)管理與服務(wù)；樓宇內(nèi)機(jī)電設(shè)備選型及專(zhuān)項(xiàng)維護(hù)管理；電梯選型及專(zhuān)項(xiàng)維護(hù)管理；智能化系統(tǒng)專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)與維護(hù)管理；樓宇自控系統(tǒng)優(yōu)化設(shè)計(jì)與維護(hù)管理；物業(yè)策劃設(shè)計(jì)階段工程顧問(wèn)；；入伙專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理顧問(wèn)；樓宇銷(xiāo)售與租賃管理；物業(yè)管理概念培訓(xùn)；ISO9000、ISO14001培訓(xùn)及認(rèn)證；資料檔案管理；物業(yè)管理財(cái)務(wù)培訓(xùn)；創(chuàng)建達(dá)標(biāo)培訓(xùn)等等。物業(yè)管理顧問(wèn)不同的顧問(wèn)模式由于各物業(yè)公司自身的實(shí)力狀況、人才儲(chǔ)備、發(fā)展目標(biāo)的不同也決定了其市場(chǎng)占領(lǐng)能力、發(fā)展方向不一樣，所采取的顧問(wèn)模式也不一樣：A、知識(shí)輸出型。還有一些物業(yè)公司自身具有一定的品牌，在長(zhǎng)期的物業(yè)管理中積累了大量可觀的原始數(shù)據(jù)、資料，并對(duì)之進(jìn)行整編，形成規(guī)范的文字資料，然后對(duì)外提供物業(yè)在不同階段的知識(shí)輸出，但不派人進(jìn)行輔導(dǎo)、培訓(xùn)。好象是拿出一大堆燒餅，讓不同的客戶(hù)根據(jù)自己的飲食方法進(jìn)行自我消化。B、實(shí)力輸出型。對(duì)于較具實(shí)力的品牌物業(yè)管理公司，服務(wù)對(duì)象側(cè)重于內(nèi)地一些名牌地產(chǎn)公司，在地產(chǎn)公司財(cái)大氣粗的激情演說(shuō)中根據(jù)其需要精心策劃一系列管理方案，并派專(zhuān)業(yè)人員對(duì)管理方案進(jìn)行實(shí)施，在地產(chǎn)公司微閉雙目細(xì)細(xì)品嘗這絕妙“滿漢全席”的同時(shí)獲得豐厚報(bào)酬；C、常規(guī)服務(wù)型。部分物業(yè)公司受自身的社會(huì)知名度、實(shí)力影響，所提供的服務(wù)內(nèi)容有限，競(jìng)標(biāo)價(jià)格也相對(duì)較低，但迎合了內(nèi)地剛起步的地產(chǎn)公司胃口，派駐專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)對(duì)地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供常規(guī)性、日常物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，合同時(shí)間一般為一年左右；D、專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)型。部分物業(yè)管理公司根據(jù)自身的特長(zhǎng)，向客戶(hù)提供不同的專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理顧問(wèn)，如保安、機(jī)電設(shè)備維保、入伙、創(chuàng)建達(dá)標(biāo)、ISO9000審核認(rèn)證等。這些專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理顧問(wèn)性質(zhì)也不一樣，時(shí)間也有長(zhǎng)有短。開(kāi)元國(guó)際物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)模式深圳開(kāi)元國(guó)際公司采取的模式，是由專(zhuān)家組成物業(yè)管理顧問(wèn)團(tuán)，定期到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)診斷體系的問(wèn)題、提出解決方案、規(guī)劃體系未來(lái)、與駐場(chǎng)物業(yè)管理顧問(wèn)在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行指導(dǎo)、培訓(xùn)、答疑、演練等各種形式相結(jié)合。在項(xiàng)目前期介入階段，制定項(xiàng)目策劃書(shū)；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精確分析之后，制定物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)工作內(nèi)容，然后把每一個(gè)工作內(nèi)容分解到工程的每一個(gè)階段，確保服務(wù)的全程性、全方位性；通過(guò)確定高效、科學(xué)的咨詢(xún)范圍而制定在物業(yè)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段的顧問(wèn)目標(biāo)，在物業(yè)施工、預(yù)售、竣工、接管驗(yàn)收、入伙、日常運(yùn)作各個(gè)階段中，向客戶(hù)提供不同的精準(zhǔn)化服務(wù)：A、施工、預(yù)售階段：發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)缺陷、優(yōu)化設(shè)計(jì)、完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、降低工程造價(jià)，提高房屋建造質(zhì)量、保證使用功能，協(xié)助樓房銷(xiāo)售，高標(biāo)準(zhǔn)管理售樓處；B、竣工、接管驗(yàn)收階段：協(xié)助組建物業(yè)管理公司，協(xié)助物業(yè)公司熟悉房屋建筑、設(shè)備情況，熟悉驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)。C、入伙階段：提供全套資料樣本，物業(yè)公司熟悉掌握各崗位職責(zé)，掌握入伙工作內(nèi)容、程序及流程，順利入伙。D、日常運(yùn)作階段：①協(xié)助物業(yè)管理商建立符合ISO9001國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理體系；②協(xié)助物業(yè)管理商建立符合ISO14001國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境管理體系；③物業(yè)管理商員工素質(zhì)有明顯提高，具備獨(dú)立管理、作業(yè)的能力；④協(xié)助物業(yè)管理商形成特有的企業(yè)文化，形成核心團(tuán)隊(duì)，對(duì)企業(yè)發(fā)展充滿信心，建立高效率的管理體系，并具備有自我改進(jìn)的能力；⑤協(xié)助物業(yè)管理商達(dá)到市優(yōu)、省優(yōu)、國(guó)優(yōu)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，打造企業(yè)品牌。深圳開(kāi)元國(guó)際物業(yè)公司通過(guò)向客戶(hù)傳輸物業(yè)管理行業(yè)的前衛(wèi)信息、科學(xué)管理方法、先進(jìn)的物管理念，并通過(guò)自身的人才優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目選送優(yōu)秀的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，向開(kāi)發(fā)商輸入最新行業(yè)管理模式，為客戶(hù)提供超值服務(wù)，把一個(gè)個(gè)“灰姑娘”變成“美仙女”。物業(yè)管理顧問(wèn)輸出居危思危目前的物業(yè)管理顧問(wèn)市場(chǎng)存在著諸多隱憂，如果不予以高度重視，將會(huì)帶來(lái)不可估計(jì)的后患。虛假招投標(biāo)，為人作嫁衣。在深圳物業(yè)管理外拓內(nèi)地市場(chǎng)前期，招投標(biāo)的問(wèn)題非常嚴(yán)重：招標(biāo)過(guò)程不規(guī)范，招標(biāo)單位不守信諾，地方保護(hù)主義和暗箱操作決定了區(qū)域的物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展前景堪虞。競(jìng)爭(zhēng)激烈，惡性壓價(jià)。僧多粥少，為爭(zhēng)一席之地，幾家甚至是十幾家物管公司各自排兵布陣，刀槍相見(jiàn)，通過(guò)惡性壓價(jià)而取得項(xiàng)目，形成了少數(shù)物業(yè)公司管理規(guī)?？涨皵U(kuò)大，但利潤(rùn)指數(shù)卻不見(jiàn)長(zhǎng)的局面。政府不重視，住戶(hù)不理解。內(nèi)地對(duì)物業(yè)管理的接受程度仍然是外拓市場(chǎng)的物業(yè)管理企業(yè)最頭疼的問(wèn)題。在異鄉(xiāng)孤軍作戰(zhàn)，常常是舉目四顧心茫然，上到政府部門(mén)，下到住戶(hù)業(yè)主老百姓、老太婆，都會(huì)來(lái)問(wèn)一句“物業(yè)管理是做什么的？” 遠(yuǎn)程監(jiān)管不當(dāng)，事倍功半。部分企業(yè)缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)督控制，導(dǎo)致企業(yè)資源盲目輸出，形成了損失；也有的控制得過(guò)密過(guò)死，機(jī)制沒(méi)有理順，利益分配問(wèn)題沒(méi)有解決，無(wú)法形成共同目標(biāo)，錯(cuò)失了占領(lǐng)市場(chǎng)的先機(jī)。發(fā)展前景分析物業(yè)管理公司顧問(wèn)輸出的大勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，這是由國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)地區(qū)發(fā)展不平衡和其日益顯現(xiàn)的開(kāi)放性所決定的。一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)要擴(kuò)大影響，增強(qiáng)實(shí)力，保持已有的優(yōu)勢(shì)地位，就必須走參與市場(chǎng)、跨區(qū)域發(fā)展的路子，問(wèn)題是如何以先進(jìn)的管理模式、管理手段，同當(dāng)?shù)氐呢S富資源與政策優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。毋庸置疑，這種結(jié)合必須來(lái)自于物業(yè)管理企業(yè)本身正確的戰(zhàn)略選擇：一、對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確戰(zhàn)略定位。物管企業(yè)應(yīng)當(dāng)就拓展的目的和目標(biāo)進(jìn)行清楚界定，就全國(guó)范圍內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行分級(jí)，各地的發(fā)展特征、取向不一樣，進(jìn)行目標(biāo)定位必然有所區(qū)別。采取相應(yīng)的高端戰(zhàn)略，注目于大城市的中心物業(yè)、具有輻射能力的項(xiàng)目，有針對(duì)性地拓展。二、三流企業(yè)則可以采取市場(chǎng)補(bǔ)缺戰(zhàn)略。進(jìn)入中、小城市以形成品牌的建設(shè)與延伸，總之，單純追求經(jīng)濟(jì)效益或社會(huì)效益均不可取，一定要從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度上考慮問(wèn)題。轉(zhuǎn)變思路，突出優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展創(chuàng)新。很多公司在內(nèi)地照搬沿海地區(qū)的物業(yè)管理模式，最終是畫(huà)虎不成反類(lèi)其犬。與當(dāng)?shù)貥I(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力相聯(lián)系，對(duì)特定的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的可行性分析，并且必須采取一條適宜于地區(qū)文化的解決方案。物業(yè)管理顧問(wèn)尋求合作與戰(zhàn)略聯(lián)盟深圳物業(yè)管理企業(yè)有人才優(yōu)勢(shì)、信息優(yōu)勢(shì)，先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式，但是缺乏當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)關(guān)系資源、政策背景和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)知名度，故而進(jìn)入一個(gè)地區(qū)，需要慎重地選擇合作方和代理人，盡可能將目標(biāo)設(shè)定為有良好社會(huì)聲譽(yù)的、具備足夠物質(zhì)條件的單位和個(gè)人，理順合作機(jī)制，建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，以保證將來(lái)的長(zhǎng)期發(fā)展。同一區(qū)域內(nèi)來(lái)自不同區(qū)域、不同背景的物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也將日益劇烈，各地的物業(yè)管理市場(chǎng)都將不同程度地在高速發(fā)展中步入成熟?！蔼M路相逢勇者勝”，只有那些富有清醒頭腦和遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的企業(yè)才能在這日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中殺出生天。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理技術(shù)的輸出是必然的發(fā)展方向，這是由國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)地區(qū)發(fā)展不平衡和其日益顯現(xiàn)的開(kāi)放性所決定的。一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)要擴(kuò)大影響，增強(qiáng)實(shí)力，保持已有的優(yōu)勢(shì)地位，就必須走參與市場(chǎng)、跨區(qū)域發(fā)展的路子。在跨區(qū)域發(fā)展過(guò)程中，因?yàn)樯婕暗健八敛环钡膯?wèn)題，進(jìn)行物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)工作就是比較理性的選擇。但是，如何以先進(jìn)的管理模式、管理手段，同當(dāng)?shù)氐呢S富資源與政策優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，從而取得最大的經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益，這是一個(gè)值得不斷研究和完善的課顥。