【導讀】去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實中確發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。理所必需，絕不能只對業(yè)主關心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，對管理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許有加。正確的做法應當是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結合起來。稱要給某家送預訂的家私，但電話聯(lián)系不上，求其用對講查實這家是否有人。他們的工作人員按照上述規(guī)定進行處理，既。兩人首先感謝吳先生一貫支。理的勸說，令吳先生為之所動。供“業(yè)主在本人身份證復印件上寫明同意租住戶搬出字樣并親筆簽字”的書面意見，梁先生說馬上回去聯(lián)系業(yè)主。

　　

【正文】 美鹿 牌小轎車到閩南大廈辦事 ,駕駛員交付 5 元停車費后 ,將車停放由廈門某物業(yè)管理 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務教育網 股份有限公司 (以下稱物業(yè)公司 )經營的停車場 ,后來駕駛員要提車時 ,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失 ,駕駛員立即報案 ,廈門市公安局刑警支隊于 1999 年 7 月 14 日發(fā)出協(xié)助通報 ,但至今未將失竊的轎車追回 。 一審認為 :物業(yè)公司經營停車場 ,向車主收取一定的費用 ,為車主提供停車保管服務 ,因此維修公司與物業(yè)公司之間應為保管合同關系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管 ,就負有繳納保管費的義務 ,并享有取回保持原狀的車輛權利 ,物業(yè)公司收取車主的停車費用 ,其義務是妥善提供停車場地 ,且保管好車輛 ,物業(yè)公司收取維修公司的停車費后 ,先例行了停車權利 ,就應對停車場的車輛負責安全保障義務。但物業(yè)公司停車場的值班人員 (保安 )在有人開出涉案車輛時 ,在未檢驗有關取車手續(xù)的情況下就放行 ,這是一種重大過失行為。因此 ,物業(yè)公司應承擔賠償責任。 二審認為 :由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時 ,除交納 5 元停車費外 ,雙方未就車輛停放性質進行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關系性質顯然不能簡單地以該 5 元停車費的繳交與否來判斷 ,而應從以下幾方面進行分析 :(一 )從保管合同的概念和特征看 ,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物 ,并返還該物的合同 ,其法律特征不僅是雙方當事人關于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人 ,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。本案雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致 ,而維修公司停車時也未將車鑰匙 或車輛行駛證交給物業(yè)公司 ,以便物業(yè)公司實際控制車輛 ,而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。 (二 )物業(yè)公司的經營范圍中并元保管業(yè)務 ,該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務。 (三 )關于物業(yè)公司收取 5 元錢的停車費的性質及依據(jù)。從 1995 年廈門市物價局《關于閩南大廈管理服務費標準的批復》對物業(yè)公司管理收費標準作出的批復看 ,該文第一條第 (5)項規(guī)定是 :交通工具停車場所的管理 。 1998 年 12 月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對 交通與車輛停放秩序的管理 ,第 二十條規(guī)定 露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標準向車位使用人收取 。鑒于上述批復及合同內容可以明確得出物業(yè)公司系對其經營的停車場收取車位使用費 ,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理 ,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關系。 終審判決 :綜上所述 ,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關系的理由成立 ,一審認定物業(yè)公司未盡保管之責 ,應對維修公司的車輛丟失承擔賠償責任的判決缺乏事實及法律依據(jù) ,依法應予改判。 據(jù)此 ,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五 十三條的規(guī)定 ,廈門市中級人民法院于 2021 年 3 月 25 日判決如下 : 一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院 (2021)開民初字第 2831 號民事判決。 二、駁回維修公司的訴訟請求。 本案一、二審訴訟費各人民幣 5250 元 ,均由維修公司負擔。本判決為終審判決。 九、物業(yè)公司收取的是車輛保管費還是車位使用費？ [案情簡介 ] 2021 年 5 月 9 日 ,某市某汽車維修有限公司 (以下稱維修公司 )駕駛員駕駛某牌小轎車到某大廈辦事 ,駕駛員交付 5 元停車費后 ,將車停放在由該市某物業(yè)管理股份有限公司 (以下稱物業(yè)公司 )經營的停車場 , 物業(yè) 公司未收取所停放車輛的鑰匙及行駛證 ,亦未向停車人出具取車放驗憑證 ,后駕駛員要提車時 ,發(fā)現(xiàn)轎車己丟失 ,駕駛員立即報案 ,該市公安刑警支隊于 2021 年 5 月 14 日發(fā)出協(xié)助通報 ,但至今未將失竊的轎車追回。另查 ,失竊的轎車系維修公司于 1997 年 8 月 16 日以 202100 元購入。汽車維修公司認為自己的車輛在 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務教育網 物業(yè)管理公司保管期間丟失，要求物業(yè)管理公司承擔賠償責任。而物業(yè)公司認為，該公司經營范圍中并無保管業(yè)務 ,停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務，自己向停車者收取的只是車位使用費，而不是車輛保管費，因此對于車輛失竊自己沒有任何 責任，拒絕就失竊車輛的價值進行賠償。雙方因此產生糾紛，維修公司將物業(yè)公司告上了人民法院，要求物業(yè)公司賠償丟失汽車給自己造成的損失共 156000 元。 [法律分析 ] 本案中物業(yè)公司是否需要承擔丟失車輛的賠償責任，關鍵就在于物業(yè)公司和維修公司之間的法律關系是車輛保管合同關系還是停車位使用合同關系，而在本案中維修公司將系爭車輛停放于物業(yè)公司的停車場時 ,除交納 5 元停車費外 ,雙方未就車輛停放性質進行任何約定，物業(yè)公司也未收取所停放車輛的鑰匙及行駛證 ,亦未向停車人出具取車放驗憑證，根據(jù)《合同法》第三百六十五條規(guī)定：“ 保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同?！钡谌倭邨l規(guī)定：“保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外?！钡谌倭藯l規(guī)定：“寄存人向保管人交付保管物的，保管人應當給付保管憑證，但另有交易習慣的除外?！钡谌倨呤臈l規(guī)定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償?shù)模９苋俗C明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任?！?，本案中維修公司沒有與物業(yè)公司簽訂保管合同，也沒有保管車輛的約定，物業(yè)公司的停車場也沒有對外表明自己從事的是車 輛保管業(yè)務，同時維修公司也沒有向物業(yè)公司移轉車的占有，物業(yè)公司沒有向維修公司出具保管憑證，因此，物業(yè)公司和維修公司之間不成立車輛保管合同，而只存在車位使用合同關系，在車位使用合同關系中，物業(yè)公司已經提供了符合約定的空車位，已經履行了自己的義務，不存在違約行為。因此，維修公司要求物業(yè)公司承擔賠償責任的訴訟請求將得不到法院的支持。 [自助指南 ] 本案是現(xiàn)實生活中經常發(fā)生的停車糾紛的一個典型。要解決這類糾紛關鍵要搞清停車位提供者（往往是物業(yè)公司）和停車者之間的法律關系，實際上就是如何認定停車合同的法律性質。停車合 同究竟是保管合同還是停車場地的使用合同，即物業(yè)公司收取的究竟是場地使用費還是保管費，我們可以從下面幾個方面進行認定： 首先，看當事人之間的約定。如果當事人已經就停車合同的性質進行了明確的約定，即約定為保管合同或者租賃合同，那依當事人之間的約定進行解決。其次，當事人沒有作出明確約定的，要根據(jù)當時的具體情況，結合保管合同和租賃合同的特點進行分析，下面幾個因素可以參考：（ 1）保管合同必須要寄存一方移轉保管物的占有，而場地租賃合同只要一方提供場地即可；（ 2）保管合同是一種實踐性合同，在寄存方交付保管物的占有時才生效 ，即只有當交付保管物時保管合同才生效，而場地租賃合同是一種諾成性合同，從雙方當事人意思表示一致時就開始生效；（ 3）保管合同中，保管人需要向寄存人出具保管憑證，寄存人也需要憑借保管憑證向保管人要求返還保管物，而在場地租賃合同中，出租人只要按約提供場地即可。 實踐中，要防止和減少車輛停放中的糾紛，關鍵的一點是通過停車人和場地提供方之間作出明確的約定，如果沒有約定的話，該合同一般的為場地租賃合同，停車方只有通過加強對自己車輛的防盜設施來保護自己的權利，同時也寄希望公安機關加強社會治安。 十、關于高空拋物砸壞 B 座 28H 奔馳汽車的經過及處理辦法 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務教育網 「事情經過」： 2021 年 4 月 5 日晚 21： 50，停放在某花園 B 座樓下露天車場的粵 B58568 奔馳汽車被高空拋下的打印機砸壞車門、車窗及車頂，同時拋下的還有折疊式靠背椅、電腦音箱、鏡子、小件裝飾物等。 「應急處理」管理處護衛(wèi)員聞訊后，迅速趕到現(xiàn)場并打電話報告給管理處經理。管理處經理立即奔赴事發(fā)現(xiàn)場，作出如下反應： 立即用警示膠帶保護現(xiàn)場，并派專人管理現(xiàn)場，疏散圍觀人群。 迅速成立突發(fā)事件處理小組并分工：客戶服務中心通知車主；技工班安裝工程燈協(xié)助拍 照取證，驗證被拋下來的物品種類；護衛(wèi)主管負責報案到園嶺派出所，并在樓下負責接待派出所民警；管理處經理和工程主管分帶兩名護衛(wèi)員組成走訪小組走訪 B 座 A 型房未裝防盜網的住戶及上下層業(yè)主，錄取所聞所見情況，收集證據(jù)。 將所有情況進行匯總，確立嫌疑人，口頭報告給上級領導。 22： 40，民警來到現(xiàn)場，管理處將分析情況做了匯報，強調被拋物品的共性是辦公用品的整體性，根據(jù)管理處第一手掌握的資料，民警進入 B27A 調查取證并錄取證詞。民警在該戶業(yè)主家的電腦旁的窗臺上，發(fā)現(xiàn)一約 2cm 見方的透明塑料防護罩并照相 。 將調查結果及過程報告分公司領導，并將現(xiàn)場證物收集保存。 當天晚上，管理處就調查結果進行分析驗證，發(fā)現(xiàn)民警在 B27A 窗臺所取得防護罩的裂痕同現(xiàn)場證物 epson C40 打印機上的裂痕完全吻合，確認為一個整體，結合當晚走訪結果，從而確認該打印機系 B27A 業(yè)主所有并因業(yè)主與其家人吵架而被拋下，導致車輛被損（已通知車主對車輛進行維修并告之結果）。 第二日，車主修理車輛，維修費用 19730 元。管理處于 4 月 7 日同 B 座 27A業(yè)主取得聯(lián)系，告之事件結果及將要采取的處理意見，該業(yè)主拒不承認。 「相關方的反應」該高空拋物事件，小區(qū)內業(yè)主為之深惡痛絕，為管理處開展調查并取得第一手資料奠定了良好的群眾基礎。業(yè)主在不同的場合都對此行為表示了不滿。當管理處人員對現(xiàn)場保護并拍照取證的時候， B27A 業(yè)主陳琳小姐來到現(xiàn)場，言樓上可能有人打架，很吵人。管理處將調查結果告之當事人后，車主認為，車是放在管理處所負責管理的公共區(qū)域被損壞，管理處應履行管理責任，承擔損失賠償事宜，并表示可以協(xié)助管理向責任人追討。 B27A 業(yè)主認為，她們沒有往樓下丟任何東西，如果派出所或是管理處一定要認為是她們所為，可以采取任何一種正 常的方式來解決。并對管理處人員、派出所人員、車主因調查而進戶（已征得對方同意）一事深表不滿。 「處理方法分析」 B27A 高空拋物行為直接導致 B28H 業(yè)主的財產受損，兩戶業(yè)主成為此財產侵權法律關系的主體。管理處做為公共區(qū)域責任管理人，也將進入該侵權法律關系的主體。鑒于此，管理處制定了相應的處理辦法： 上策，將民警所提供的證據(jù)向事件雙方出示，取得雙方當事人的認同，主動履行賠償和認可賠償，爭取在小范圍內將事件處理，兼顧管理處長期和短期工作開展的順利性。其次，爭取派出所在管轄范圍內將此事就地解決。依據(jù)刑法 的有關規(guī)定，當財產侵權額度超過一萬元的時候，公安部門可以立案并就以刑偵結果為依據(jù)，以聽證會的形式解決爭議。盡量爭取派出所出面，將此事迅速處理。再次，出具證明，由保險公司先行賠付，再提供證據(jù)，協(xié)助保險公司代位起訴，追究侵權責任人的侵權責任。此法缺點是只能賠付標的額的 80％，不能全額賠付，差額部分可能要由管理處承擔，而管理處沒有承擔此責任的義務。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務教育網 下策，告之被侵權業(yè)主 B28H，管理處不承擔此次侵權的賠償責任，但可以協(xié)助將侵權人 B27A 訴至法院，并愿意在此過程中以證人的身份出現(xiàn)，并提供派出所出示的證據(jù)，使該事 件能盡早解決。此法的缺點是，管理處有可能被作為第二被告出現(xiàn)在被告席，對于不明真相的傳媒來說，有被歪曲報道的公眾風險，公司在對外形象上有受損的可能。上有受損的可能。 十一、對號入座 —— 有車擠占私家車位怎么辦 某花園沒有公用停車場，僅有百個私家車位。這些車位散布于底層地面，且均為開放式。這樣，就增加了停車管理的難度。 為了維護小區(qū)內正常的車輛停駛秩序，管理處首先安裝了自動道閘系統(tǒng)，嚴格控制外來車輛的駛入，必需駛入的由專人引導?？吭谥付ㄎ恢?，杜絕了外來車輛鳩占鵲巢的現(xiàn)象。 然而，有些私家車駛 入后疏于管束。有的貪方便，有的漫不經心，時常擠占他人的車位。即使這些車位閑置，但其主人感到自己的財產受到了侵犯，依然要進行投訴。海富管理處針對這種情況，強化樓宇地面巡查工作，爭取在第一時間發(fā)現(xiàn)問題，當即予以糾正，若已成事實，而車主又離開了現(xiàn)場的，則根據(jù)不同情況，及時進行處理： 對略微侵占鄰近車位、但不影響車位使用的，在其車門貼上管理處統(tǒng)一負印制的《違章通知書》，指出其違章行為，提示其今后注意。這樣公之于眾，既利用車主的榮譽心理，起到警示作用，又使車位主人體會到管理處的負責精神，消除心中的怨氣（不要小看 一張紙，若用得恰倒好處，它的作用還是很大的）。 對占用他人車位，及嚴重侵占相鄰車位并影響了正常使用的，由巡邏護衛(wèi)人員查明車主的去向后，立即登門面陳車主，重申管理處的機動車輛停駛規(guī)定，責其馬上將車輛移到適當?shù)奈恢?，一次不行就兩次、三次。這樣，車主自己給自己找麻煩，不僅這次去移車有苦難言，而且下次停車時就會記起要照章辦事（你不守規(guī)矩，我就不卑不亢、接二連三地 39。折騰 39。你，也不失為好辦法）。 現(xiàn)在，某花園的車輛停駛秩序井然，由車輛停泊所引起的投訴已