【導(dǎo)讀】“物業(yè)”一詞在國(guó)外，特別是。物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱(chēng)為物業(yè)。為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。世界上每個(gè)事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一。當(dāng)然，對(duì)于不同的物業(yè)，其二元組成。物業(yè)的有限性，從根本上來(lái)講，是由土地的有限性決定的。經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過(guò)出租的方。物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿(mǎn)足人們各種需要的特性。品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費(fèi)，從某一時(shí)期來(lái)看，物業(yè)的價(jià)格可能有升有降、上下波動(dòng)；但從。物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。

　　

【正文】 要求以全行業(yè)、全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想和目標(biāo)。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對(duì)前級(jí)行業(yè)具有強(qiáng)烈的反彈作用，但是，其發(fā)展同樣受前級(jí)行業(yè)，特別是開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動(dòng)。也就是說(shuō)，物業(yè)管理業(yè)的發(fā) 育和成長(zhǎng)要依靠整個(gè)行業(yè)的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國(guó)家、集體和個(gè)人三結(jié)合的住房投資、集資機(jī)制。同時(shí)，割斷實(shí)物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價(jià)，形成租售兼有的住房制度。這個(gè)改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元化后的格局，又開(kāi)辟?gòu)V泛的租售市場(chǎng)。這個(gè)趨勢(shì)，要求把房屋的管理機(jī)制引向市場(chǎng)，實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開(kāi)辟了廣闊的天地。 第二，開(kāi)發(fā)的支持。在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段，從規(guī)劃 、設(shè)計(jì)、施工到驗(yàn)收都要考慮到后期使用和管理的需要。特別對(duì)隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工更要縝密細(xì)致。而且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基礎(chǔ)。 第三，營(yíng)銷(xiāo)的支持。良好的物業(yè)管理確實(shí)對(duì)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)具有積極的促進(jìn)作用。但是，不能把物業(yè)管理僅僅作為營(yíng)銷(xiāo)的廣告和策略，而要在營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí)真心實(shí)意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請(qǐng)，管理基金和用房的落實(shí)等等。總之，也是避免“前期后遺癥”。 房地產(chǎn)業(yè)體制改革的 深化和推行從“規(guī)劃 開(kāi)發(fā) 建設(shè) 營(yíng)銷(xiāo) 管理”一條龍經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式，就能使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及時(shí)實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，取得全行業(yè)全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，樹(shù)立良好的聲譽(yù)和行風(fēng)。 （四）政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善 物業(yè)管理作為一塊待開(kāi)墾的處女地，行業(yè)的成長(zhǎng)，除了本行業(yè)的開(kāi)拓，還要依靠政府和社會(huì)各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達(dá)。這種扶助也是政府對(duì)物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。 （ 1）完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促進(jìn)小區(qū)管理的規(guī)范化運(yùn)作，這是政府調(diào)控的基本工作； （ 2）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的建立、運(yùn)作進(jìn)行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系； （ 3）對(duì)物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核； （ 4）幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特別是同居委會(huì)等地區(qū)組織的關(guān)系。 物業(yè)管理關(guān)系到社會(huì)的安定和人們的安居樂(lè)業(yè)，其服務(wù)對(duì)象的主體是廣大的工薪階層，因而決定其只能是一個(gè)微利行業(yè)。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，服務(wù)收費(fèi)只能保本或難以保本。所以，物業(yè)管理的順利發(fā)展還需要國(guó)家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè) 管理行業(yè)的成長(zhǎng)。 第四節(jié)物業(yè)管理的原則與宗旨 物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導(dǎo)物業(yè)管理運(yùn)作的基本要求和理順物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。 物業(yè)管理的基本原則有： 一、業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的原則 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括： （一）業(yè)主自治管理 業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管 理中處于主導(dǎo)地位，但這不意味業(yè)主直接實(shí)施管理，而是通過(guò)合同的形式委托物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)具體管理實(shí)務(wù)。 業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為： （ 1）權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)； （ 2）義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。 （二）專(zhuān)業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 有專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，如管理公司、專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施各種服務(wù)項(xiàng)目，分工合作，提高效率。 有專(zhuān)業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要 經(jīng)過(guò)規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資格證書(shū)，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹(shù)立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。 有現(xiàn)代化的各種專(zhuān)業(yè)設(shè)備，這是專(zhuān)業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，逐步向智能化方向發(fā)展。 有科學(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專(zhuān)業(yè)化管理的正確實(shí)施 . 二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則 指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)和物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)按各自職責(zé)范圍共同負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專(zhuān)業(yè) 性的工作歸口行業(yè)主管部門(mén)和相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。 （一）主管部門(mén) 行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門(mén)的專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的辦事處。 （二）行業(yè)協(xié)會(huì) 行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門(mén)的作用，同時(shí)又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風(fēng)，發(fā)揮社會(huì)中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。 （三）地區(qū)組織 屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門(mén)與街道辦事處、居民委員會(huì)和公安警署等地區(qū)組織的關(guān)系，協(xié)調(diào) 好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。 （四）相關(guān)部門(mén) 市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專(zhuān)業(yè)部門(mén)則可按專(zhuān)業(yè)歸口的原則分工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。 三、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則 這個(gè)原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機(jī)地結(jié)合在一起。 （一）統(tǒng)一管理 可簡(jiǎn)稱(chēng)為一體化原則。這個(gè)原則實(shí)施的前提是“一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，委托 一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理”。在這個(gè)前提下實(shí)施一體化的管理。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院、道路以及公共活動(dòng)中心、停車(chē)場(chǎng)等都由一個(gè)單位統(tǒng)一管理。 對(duì)業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項(xiàng)，包括專(zhuān)項(xiàng)、特約、代辦項(xiàng)目都由一個(gè)單位統(tǒng)一實(shí)施。如要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。 同物業(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個(gè)單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。業(yè)主、使用人、承租人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個(gè)單位，這個(gè)單 位不能推委，要認(rèn)真負(fù)責(zé)解決問(wèn)題。 有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，包括各種物業(yè)管理費(fèi)用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)管理都由一個(gè)單位負(fù)責(zé)。 （二）綜合服務(wù) 綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達(dá)到一般服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求。 綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。就是要處處主動(dòng)為業(yè)戶(hù)提供方便并使業(yè)戶(hù)感到舒適、滿(mǎn)意，這是綜合服務(wù)的活力所在。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和 微笑服務(wù)。 綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來(lái)開(kāi)展多樣化、全方位、多功能的服務(wù) .綜合服務(wù)就是要針對(duì)不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國(guó)籍業(yè)戶(hù)的不同要求來(lái)開(kāi)展豐富多彩、方式靈活、生動(dòng)活潑的服務(wù)活動(dòng)。 綜合服務(wù)由于提供富有個(gè)性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類(lèi)別業(yè)戶(hù)的歡迎。因此，市場(chǎng)的潛力很大、前景廣闊，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基本保證，也是樹(shù)立物業(yè)管理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會(huì)形象的基本保證。 物業(yè)管理部門(mén)在掌握本原則時(shí)要尊 重各主管部門(mén)的職權(quán)，接受主管部門(mén)的指導(dǎo)。 四、社會(huì)化與平等競(jìng)爭(zhēng)的原則 在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會(huì)化原則管理。這個(gè)原則適應(yīng)二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營(yíng)權(quán)者不屬于同一法人單位。在產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的。 社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。這個(gè)原則的具體要求有： （一）社會(huì)化的分工合作 現(xiàn)代社會(huì)不同產(chǎn)業(yè)間 的分工和協(xié)作有助于提高各個(gè)產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，其內(nèi)部的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、咨詢(xún)和物業(yè)管理等各個(gè)分支行業(yè)間同樣要按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來(lái)，獨(dú)立為自主經(jīng)營(yíng)的管理服務(wù)型企業(yè)。物業(yè)管理公司和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應(yīng)按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。 （二）平等條件下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過(guò)市場(chǎng)用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù)關(guān)系。政府有關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商都不 宜干預(yù)，物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽(yù)才能在市場(chǎng)上取得一席之地。 （三）三個(gè)效益的統(tǒng)一 物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，要在經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上以社會(huì)效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標(biāo)。 物業(yè)管理服務(wù)于社會(huì)，理應(yīng)得到社會(huì)有關(guān)各方的支助，社會(huì)有關(guān)各方則在自己職責(zé)范圍內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作。 五、企業(yè)化與全過(guò)程效益的原則 物業(yè)管理作為一種市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)行為，當(dāng)然要按照企業(yè)化的原則來(lái)操作，并且要追求全行業(yè)、全過(guò)程的效益。企業(yè)在其經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)中追求全過(guò)程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。這一原則體現(xiàn)在： （一）實(shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建 物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨(dú)立的具有法人資格的公司、非獨(dú)立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開(kāi)，政、事分開(kāi)，按照“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的方針開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 （二）按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事 物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，特別在同開(kāi)發(fā)商的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團(tuán)，但在經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自 的職權(quán)。 （三）早期介入 物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過(guò)程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行。首先要做好物業(yè)管理的啟動(dòng)工作和前期基礎(chǔ)工作。實(shí)踐證明，只有早期、適時(shí)的介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時(shí)間要根據(jù)物業(yè)的開(kāi)發(fā)情況，或者在設(shè)計(jì)階段、或者在施工階段、或者在驗(yàn)收階段、或者在銷(xiāo)售階段適時(shí)介入。介入的對(duì)象包括購(gòu)房業(yè)主的適時(shí)介入和物業(yè)管理公司的適時(shí)介入，或兩者同時(shí)介入 . （四）創(chuàng)建名牌 企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高 經(jīng)營(yíng)水平、服務(wù)質(zhì)量。創(chuàng)建名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽(yù)，樹(shù)立良好的信用。 六、物業(yè)管理的宗旨 上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個(gè)基本的理念，即物業(yè)管理的指導(dǎo)思想，也就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為： （一）營(yíng)造良好的“安居樂(lè)業(yè)”的環(huán)境 物業(yè)管理的全部活動(dòng)都環(huán)繞一個(gè)中心，就是“安居樂(lè)業(yè)”，具體地說(shuō)就是為市民創(chuàng)建一個(gè)“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說(shuō)一個(gè)有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準(zhǔn)的提高，根據(jù)每一小 區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范圍。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。辦公和商務(wù)區(qū)域則強(qiáng)調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和智能化管理等。 物業(yè)管理應(yīng)該是：第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。服務(wù)體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務(wù)為中心，開(kāi)拓各項(xiàng)業(yè)務(wù)，才具有無(wú)窮的活力。 （二）物業(yè)的保值與增值 物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營(yíng)管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個(gè)合適的“安居樂(lè)業(yè)”環(huán)境外，就是要保護(hù)業(yè)主、使用人的合 法權(quán)益。物業(yè)管理的優(yōu)點(diǎn)就在于通過(guò)精心的策劃和良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。 第六節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理 一、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下我國(guó)物業(yè)管理的狀況 解放以來(lái)，我國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，是處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式下。由于過(guò)多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的社會(huì)福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產(chǎn)權(quán)歸屬形成的格局，由國(guó)家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來(lái)。這種方法雖然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和解決人民住房 問(wèn)題方面曾起到過(guò)積極的作用，但是這種體制實(shí)際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。從市場(chǎng)學(xué)的角度來(lái)考察，在當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)行商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已不復(fù)存在。國(guó)家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒(méi)有產(chǎn)出，建得越多，維修補(bǔ)貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來(lái)。