【正文】 0?！　。ǘ┬袠I(yè)協(xié)會　　行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風(fēng)，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用?！　。ㄈ┑貐^(qū)組織　　屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會和公安警署等地區(qū)組織的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。　　（四）相關(guān)部門　　市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。　　三、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則　　這個原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機(jī)地結(jié)合在一起。　?。ㄒ唬┙y(tǒng)一管理　　可簡稱為一體化原則。這個原則實(shí)施的前提是“一個相對獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。在這個前提下實(shí)施一體化的管理。　　　　物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理?！　　　I(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項(xiàng)，包括專項(xiàng)、特約、代辦項(xiàng)目都由一個單位統(tǒng)一實(shí)施。如要聘請專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理?！　　　⊥飿I(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。業(yè)主、使用人、承租人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個單位，這個單位不能推委，要認(rèn)真負(fù)責(zé)解決問題?！　　　∮嘘P(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來，包括各種物業(yè)管理費(fèi)用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財(cái)務(wù)管理都由一個單位負(fù)責(zé)?！　。ǘ┚C合服務(wù)　　綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達(dá)到一般服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求?！　　　【C合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。就是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。　　　　綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的服務(wù)活動?！　　　【C合服務(wù)由于提供富有個性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。因此，市場的潛力很大、前景廣闊，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會形象的基本保證。　　物業(yè)管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)?！　∷摹⑸鐣c平等競爭的原則在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會化原則管理。這個原則適應(yīng)二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權(quán)者不屬于同一法人單位。在產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來經(jīng)營管理的?！　∩鐣脑瓌t有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則的具體要求有：　?。ㄒ唬┥鐣姆止ず献鳌　‖F(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)作為一個行業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨(dú)立為自主經(jīng)營的管理服務(wù)型企業(yè)。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應(yīng)按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作?！　。ǘ┢降葪l件下的市場競爭　　業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù)關(guān)系。政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預(yù)，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽(yù)才能在市場上取得一席之地?！　。ㄈ┤齻€效益的統(tǒng)一　　物業(yè)管理的經(jīng)營活動要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，要在經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標(biāo)。　　物業(yè)管理服務(wù)于社會，理應(yīng)得到社會有關(guān)各方的支助，社會有關(guān)各方則在自己職責(zé)范圍內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作?！　∥濉⑵髽I(yè)化與全過程效益的原則　　物業(yè)管理作為一種市場化的經(jīng)營行為，當(dāng)然要按照企業(yè)化的原則來操作，并且要追求全行業(yè)、全過程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。這一原則體現(xiàn)在：　　（一）實(shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建　　物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨(dú)立的具有法人資格的公司、非獨(dú)立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營活動?！　。ǘ┌唇?jīng)濟(jì)規(guī)律辦事　　物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團(tuán)，但在經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)?！　。ㄈ┰缙诮槿搿　∥飿I(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項(xiàng)目開發(fā)同步進(jìn)行。首先要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎(chǔ)工作。實(shí)踐證明，只有早期、適時的介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時間要根據(jù)物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設(shè)計(jì)階段、或者在施工階段、或者在驗(yàn)收階段、或者在銷售階段適時介入。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入.　　（四）創(chuàng)建名牌　　企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、服務(wù)質(zhì)量。創(chuàng)建名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽(yù)，樹立良好的信用?！　×?、物業(yè)管理的宗旨　　上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個基本的理念，即物業(yè)管理的指導(dǎo)思想，也就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為：　　（一）營造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境　　物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準(zhǔn)的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范圍。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。辦公和商務(wù)區(qū)域則強(qiáng)調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和智能化管理等?！　∥飿I(yè)管理應(yīng)該是：第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。服務(wù)體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務(wù)為中心，開拓各項(xiàng)業(yè)務(wù)，才具有無窮的活力。　?。ǘ┪飿I(yè)的保值與增值　　物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理的優(yōu)點(diǎn)就在于通過精心的策劃和良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值?！　〉诹?jié)市場經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理　　一、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下我國物業(yè)管理的狀況　　解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式下。由于過多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產(chǎn)權(quán)歸屬形成的格局，由國家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來。這種方法雖然在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實(shí)際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。從市場學(xué)的角度來考察，在當(dāng)時，房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)行商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已不復(fù)存在。國家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒有產(chǎn)出，建得越多，維修補(bǔ)貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來?！　。ㄒ唬┕芾聿坏轿坏默F(xiàn)象嚴(yán)重　　由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴(yán)重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。有許多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多：“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重?！　。ǘ┓课莸母綄僭O(shè)施、公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴(yán)重　　在一些小區(qū)經(jīng)?？吹诫s物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設(shè)備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一?！　。ㄈ┳≌^(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，各主管部門對住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產(chǎn)管理、市政、園林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區(qū)管理發(fā)號施令，可遇到實(shí)際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。例如，因刮大風(fēng)把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權(quán)單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區(qū)七零八落.　?。ㄋ模┳》孔赓U管理辦法不統(tǒng)一，政出多門　　國家福利性的住房制度，導(dǎo)致房租價格非常便宜。文化大革命前，每戶按20平方米居住面積計(jì)算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降，，房租才有所上調(diào)，～，而工資卻增加了8～10倍。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：　　，租公房　　因?yàn)楣糠孔獗阋耍椒侩m然不需要交房租，但其維修費(fèi)用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房兩頭得利。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項(xiàng)存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余。　　，租公房　　由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，。　　，國有資產(chǎn)流入私人口袋由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應(yīng)交的房租，而且還有固定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，，除用出租的租金來交自己的房租外。　　還由于住房使用權(quán)管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一致，造成了“二房東”借租房進(jìn)行違法活動，使國有資產(chǎn)大量流失。　?。ㄎ澹┤氩环蟪觯瑖译y以承受維修資金負(fù)擔(dān)　　我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房產(chǎn)機(jī)構(gòu)管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費(fèi)中劃出大量的資金進(jìn)行補(bǔ)貼，1981年直管房維修補(bǔ)貼達(dá)33155萬元。據(jù)核算，才能維持簡單的生產(chǎn)。到90年代，隨著物價指數(shù)的上漲，房租補(bǔ)貼還要多，國家住宅建設(shè)投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進(jìn)行房屋維修補(bǔ)助，國家負(fù)擔(dān)越背越重，難以承受?！　。┎焕谄笫聵I(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)，又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導(dǎo)只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進(jìn)展。　　二、市場經(jīng)濟(jì)呼喚著物業(yè)管理　　黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。據(jù)有關(guān)部門1998年統(tǒng)計(jì)，占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅總量的2/3多。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟(jì)原則組織住宅的生產(chǎn)和流通為目標(biāo)的住房制度改革的深入發(fā)展，房地產(chǎn)管理社會化問題，尤其是住宅小區(qū)的管理問題被提上了議事日程。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)，順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借鑒了國外先進(jìn)住房管理經(jīng)驗(yàn)，并從我國的實(shí)際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。因此，物業(yè)管理是改革開放、市場經(jīng)濟(jì)、住房制度改革的產(chǎn)物，它的管理模式必須適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)。其具體體現(xiàn)在以下幾個方面：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革　　近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產(chǎn)權(quán)的多元化，這使過去以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。例如過去一幢樓或一片小區(qū)都是一個單位的福利房，或歸房管所管理，公共設(shè)施壞了自然是單位或房管部門派人來修。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產(chǎn)權(quán)歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產(chǎn)權(quán)歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產(chǎn)權(quán)歸房管部門。由于產(chǎn)權(quán)多元化給維修服務(wù)帶來了困難。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請人修理，但費(fèi)用需樓內(nèi)住戶共同承擔(dān)，其中屬于該單位職工承擔(dān)的那部分，單位代出，其余部分應(yīng)由其他住戶分擔(dān)，而其他住戶不愿意出，由于經(jīng)費(fèi)問題無法落實(shí)，此問題無法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經(jīng)濟(jì)體制改革的實(shí)踐中，而未能及時在管理體制上作相應(yīng)的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。物業(yè)管理則適應(yīng)了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業(yè)管理公司管理范圍內(nèi)，它只須根據(jù)與業(yè)主簽定的有關(guān)協(xié)議（契約），按照社會化、專業(yè)