【導讀】習過程中不要走彎路，“編書唯法，這些信息決定了考試的。在考試大綱中對每一。出現，還需要增畫一個星號（*），的分析、判斷、運用的能力。比較后選擇正確的答案。表白性試題越來越少。內容的同時，能夠理論聯系實際，識，分析解答考題。能夠進行判斷和應用。記憶是很難做到的。和試卷，查漏補缺。的掌握程度和綜合運用能力。企業(yè)資質管理制度。計的要求和主要影響因素。物業(yè)管理相關活動的經濟實體。物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程。相應的物業(yè)管理資質；獨立核算，務是有償的和盈利性的。對物業(yè)的管理和提供的多種服務，的工作和居住環(huán)境。其他經濟組織是有區(qū)別的。管理性質的職能。代表性的幾種分類方法。業(yè)的資產屬于國家所有。或行政事業(yè)單位負責組建。自建的，具有自建自管的特點。

　　

【正文】 招標投標公平、公正地實施。 (4)在物業(yè)管理招標投標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規(guī)范實施招標投標活動，實事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務，具體表現在以下幾個方面：（可能的多選題） 1)招標人不得事先預定中標單位或設定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協(xié)助某一投標單位獲得競爭優(yōu)勢； 2)招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合 同； 3)投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益； 4)投標人不得向招標人或者評標委員會成員行賄或以其他不正當手段謀取中標。 二、物業(yè)管理招標的條件與程序（熟悉） 注意：區(qū)分招標方和投標方 (一 )物業(yè)管理招標的條件 1．主體條件 招標人為業(yè)主委員會的，須經業(yè)主大會授權，同時應將招標投標的過程和結果及時向業(yè)主公開；招標人為建設單位的，必須符合相應的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標項目為重點基礎 設施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標人必須經相關產權部門的批準、授權。 有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。 (1)招標人自行組織招標。 自行組織實施招標活動的招標人應當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實 施，審定招標條件、標底、評標程序和定標辦法等。 自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標項目相適應的技術、經濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。 (2)招標人委托招標代理機構辦理招標。 委托招標代理機構招標常 見于公開招標和大范圍邀請招標。如 2021年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標代理機構進行招標的形式。由于招標代理機構具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，因此，這種招標方式能夠提高招標投標工作的效率和質量，使招標機構與投標人之間信息充分對稱，有利于招標人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。 招標人應根據自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標代理機構進行招標。招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關 系，因此，招標代理人應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守有關針對招標人的法規(guī)規(guī)定。 2．項目條件 按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門 批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 國家提倡建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 因此，必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅；新開發(fā)的非住宅項月，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。 (二 )物業(yè)管理招標的程序 這一部分內容，為了便于記憶，可以畫一個程序圖。 1．成立招標領導小組 2．編制招標文件 3．公布招標公告或發(fā)出投標邀請書 4．發(fā)放招標文件 5．投標申請人的資格預審 6．接受投標文件 7．成立評標委員會 8．開標、評標和中標 同時，在旁邊作一些補充資料。 1．成立招標領導小組 招標人在政府房地產行政主管部門指導、監(jiān)督下，成立招標領導小組，確定招標方式、內容、招標條件和投標企業(yè)的范圍，并對招標過程中可能出現的問題和不確定的風險進行預測： 制訂相應的防范控制體系；編制招標文件；發(fā)布招標公告或投標邀請書；對投標人進行資格審查；向投標人發(fā)放招標文件和提供相關技術資料；組織投標人現場踏勘和答疑；制訂標底和評標方法；發(fā)布中標結果等。 2．編制招標文件 招標人應當根據物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。 招標文件應包括以下內容： (1)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等； (2)物業(yè)管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等； (3)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的 格式、主要內容等； (4)評標標準和評標辦法； (5)招標活動方案，包括招標組織結構、開標時間及地點等； (6)物業(yè)服務合同的簽訂說明； (7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其 他內容。 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的 10日前，提交與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。 3．公布招標公告或發(fā)出投標邀請書 招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業(yè)管理協(xié)會網上發(fā)布招標公告。 招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。 招標人采取邀請招標方式的，應當向 3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。 4．發(fā)放招標文件 招標文件的發(fā)放應當按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網絡下載的方式進行。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構在發(fā)布招標公告和發(fā)出投標邀請函后不得終止招標。 在進行規(guī)模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標人或招標機構在 投標人獲得招標文件后，統(tǒng)一安排投標人會議，即標前會議。標前會議一般安排在投標物業(yè)現場，在投標人進行現場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。招標人需要對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少 15日前，以書面形式通知所 有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。 5．投標申請人的資格預審 實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質文件、業(yè)績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主 要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向不符合資格的投標申請人告知資格預審結果。在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于 5家資格預審合格的投標申請人。 6．接受投標文件 投標人應按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。投標人在送達投標文件時，招標人應檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標人有權拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調整報價及作補充說明。 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。 7．成立評標委員會 招標人或招標代理負責組建評標委員會，評標委員會由招標人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員會的人數一般為 5人以上單數，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數不得少于成員總數的 2／3。評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。與投標人有利害關系的人員不得作為評標委 員會的成員。 評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。 8．開標、評標和中標 (1)開標 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標由招標入主持 +邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規(guī)定進行：由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，在開標時都應當由招標 人當眾予以拆封。開標過程應當進行記錄，并由招標人存檔備查。 (2)評標 開標過程結束后應立即進入評標程序。評標由評標委員會負責，除現場答辯部分外，評標應當在嚴格保密的情況下進行。評標委員會負責根據招標文件規(guī)定的要求和評分方式、標準進行評標，評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中涵義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。評標委員會應當按照評標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對 評標結果簽字確認。評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過 3名有排序的合格的中標候選人。招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。 (3)中標及簽訂合同 招標人應當在投標有效期截止時限 30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。招標人應當自確定中標人之日起 15日內，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告 、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代