【正文】 。 ④自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：噴淋泵、供水管道、噴頭。⑤防排煙系統(tǒng)：防煙防火門(mén)、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī) （救生作用）⑥安全疏散和防火隔離系統(tǒng)：安全疏散指示燈、防火們、防火卷簾門(mén)、水幕。（疏散指示、隔離）⑦手提滅火器： 常用的有泡沫、干粉、二氧化碳。⑧其他滅火系統(tǒng)：如氣體滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房、發(fā)電機(jī)房和油庫(kù)。2）消防系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ①配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員； ②建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，消防控制中心要安排24小時(shí)值班； ③建設(shè)消防設(shè)施設(shè)備技術(shù)檔案； ④建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度； ⑤對(duì)日常檢查和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和安全隱患，一定要限期整改完畢； ⑥對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)試，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。(4)電梯系統(tǒng) 1)分類(lèi)：①按用途分：乘客電梯、載貨電梯、客貨梯；②按拖動(dòng)方式分：直流電梯、交流電梯、液壓電梯；③按控制方式分：?jiǎn)螜C(jī)控制電梯、集選控制電梯。 2)電梯管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ①按照電梯管理需要配備專(zhuān)業(yè)電梯管理人員，所有從事電梯管理的人員必須有上崗資格證書(shū)； ②制定電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序； ③建立電梯技術(shù)檔案； ④備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀表等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件供應(yīng)渠道和各專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)公司； ⑤根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人員物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間； ⑥電梯的用電計(jì)量和運(yùn)行成本核算，以此測(cè)算出電梯的使用成本； ⑦電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)通告業(yè)主、物業(yè)使用人； ⑧將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核承包商的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)資格，定期對(duì)承包方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)； ⑨電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行年檢才能繼續(xù)使用。(5)空調(diào)系統(tǒng) 1)種類(lèi)：①按工作原理分：壓縮式制冷機(jī)、吸收式制冷機(jī)；②按冷源設(shè)備布置的情況分：中央空調(diào)、獨(dú)立空調(diào)； 2)空調(diào)系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ①配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)； ②建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案； ③制定運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計(jì)劃和測(cè)試調(diào)整計(jì)劃； ④配齊空調(diào)維修、測(cè)試用工具，建立空調(diào)專(zhuān)業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案； ⑤確定每年空調(diào)的開(kāi)停日期和每日的開(kāi)停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)； ⑥進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和運(yùn)行成本核算，測(cè)算空調(diào)收費(fèi)； ⑦在新裝和改裝時(shí)，重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問(wèn)題和噪聲污染問(wèn)題； ⑧對(duì)業(yè)主和住戶(hù)自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)； ⑨在停機(jī)一段時(shí)間重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格地檢查調(diào)整工作。10幾種典型設(shè)備管理的注意事項(xiàng) (要點(diǎn))(1)給排水管理注意的事項(xiàng):①保證消防用水；②冬季管道防凍；③隔油池定期清理；④雨水和污水分流排放。 (2)消防設(shè)備管理注意事項(xiàng) ①日常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的根本手段，要有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患要及時(shí)整改； ②消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能測(cè)試設(shè)備的運(yùn)行情況，還可以訓(xùn)練操作人員避免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和操作失當(dāng)。 (3)空調(diào)系統(tǒng)管理注意事項(xiàng)1)空調(diào)常用的幾種節(jié)能措施：①使用節(jié)能程序改變啟動(dòng)和停止時(shí)間；②管道保溫；③消除減少干擾；④保證冷媒液的恰當(dāng)用量；⑤冷凝水的排除。 2)空調(diào)噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來(lái)源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視； 3）中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)控制新風(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。10在業(yè)主和住戶(hù)安裝空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)的主要內(nèi)容有：①用電負(fù)額、電線(xiàn)匹配；②位置、建筑外觀(guān)、安全性、噪聲和滴水。第八章 物業(yè)環(huán)境管理10物業(yè)環(huán)境管理包括物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施和場(chǎng)地等的清潔衛(wèi)生、園林綠化和衛(wèi)生蟲(chóng)害防治等管理服務(wù)。也是物業(yè)管理服務(wù)的直觀(guān)體現(xiàn)，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容之一。10物業(yè)清潔衛(wèi)生的內(nèi)容 ★★★(1)建筑物外公共區(qū)域清潔：道路、游樂(lè)場(chǎng)、公共綠地、各種露天排水井溝、水池景觀(guān)、露天停車(chē)場(chǎng)。 (2)建筑物內(nèi)公共企業(yè)清潔：大堂、墻面、電梯、公共走道、衛(wèi)生間；玻璃、地毯；各種石材的翻新打臘、晶面處理等(3)垃圾收集與處理：公共區(qū)域及住戶(hù)垃圾、清運(yùn)建筑垃圾、將垃圾統(tǒng)一清運(yùn)到市政填埋場(chǎng)或焚燒。(4)管道疏通服務(wù)：雨水、污水主管、排水溝、化糞池等定期清掏等。(5)外墻清洗；(6)泳池清洗；(7)上門(mén)有償服務(wù)；(8)專(zhuān)項(xiàng)清潔工作：10清潔操作的基本方法 ★：全面清掃、水清洗、垃圾收集和處理、管道疏通、外墻裝飾面清潔保養(yǎng)、打蠟、拋光、晶面處理、泳池循環(huán)過(guò)濾、泳池日常清潔和泳池加藥消毒等。 1清潔衛(wèi)生服務(wù)管理分為 ★：外包管理及自行作業(yè)。11清潔管理的基本制度 ★★①各崗位的崗位職責(zé)；②各項(xiàng)清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)工藝流程；③各崗位的操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機(jī)制；⑤員工行為規(guī)范。11物業(yè)清潔基本標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法 ★★★ 標(biāo)準(zhǔn)P136清潔工作日常管理由日檢、月檢、專(zhuān)項(xiàng)抽檢組成，其中日檢應(yīng)覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域。檢查的主要部位有：建筑物的內(nèi)外墻角、地面、頂棚、天臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)、公共企業(yè)門(mén)窗、扶手等。同時(shí)，還要注意區(qū)分不同的物業(yè)類(lèi)型注意以下方面檢查：(1)多層小區(qū)①室外沙井及排水明溝的煙頭等垃圾雜物、積水； ②綠化帶內(nèi)垃圾雜物； ③樓梯走道、低層樓梯下、頂棚積塵及蜘蛛網(wǎng)、生活雜物； ④業(yè)主信報(bào)箱的積塵； ⑤樓梯護(hù)手積塵； ⑥室外公共區(qū)域的垃圾雜物； ⑦公共區(qū)域各類(lèi)亂張貼； ⑧停車(chē)棚(場(chǎng))內(nèi)及頂棚垃圾雜物、積塵； ⑨清潔工儀容儀表及工作記錄等。(2)高層小區(qū)及寫(xiě)字樓 ①大堂地面光澤度；各公共區(qū)域地腳線(xiàn)積塵； ②室外沙井及排水明溝的煙頭等垃圾雜物、積水； ③各類(lèi)機(jī)房、設(shè)備房?jī)?nèi)的積塵； ④公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼； ⑤電梯頂棚、四壁、按鈕積塵及痕印、軌槽內(nèi)沙粒雜物； ⑥信報(bào)箱、窗臺(tái)等上平面積塵； ⑦綠化帶、花壇內(nèi)垃圾雜物； ⑧地下停車(chē)場(chǎng)排水溝積水及雜物、管線(xiàn)積塵等； ⑨清潔工儀容儀表及工作記錄等。清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)：(1)保潔員禮節(jié)禮儀：工服整潔、佩戴工卡、禮節(jié)符合制度要求；(2)公共場(chǎng)所：無(wú)積塵、果皮、紙屑、煙蒂、灰塵；(3)電梯：無(wú)積塵、果皮、紙屑、煙蒂、灰塵、無(wú)明顯手印、門(mén)槽無(wú)沙粒雜物、轎頂無(wú)積塵、電梯按鈕無(wú)污跡；(4)電梯廳：無(wú)灰塵、潔凈、打蠟后光澤均勻，打蠟或晶面后有記錄；(5)大堂大廳:地面光潔、植物小品、信箱、宣傳傳欄無(wú)灰塵、晶面磨后光澤均勻；(6)走廊樓梯：目視無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、地面清潔光亮；(7)綠化帶和人行綠化帶：無(wú)煙蒂、果皮、紙屑、雜物；(8)天臺(tái)、設(shè)備房：地面清潔、果皮、紙屑、雜物排水暢通；(9)垃圾清運(yùn)：及時(shí)清運(yùn)、清理垃圾桶及桶點(diǎn)周?chē)?，無(wú)污跡、臭味；(10)雨水井、排污水井、沙井:無(wú)積土、垃圾；(11)停車(chē)場(chǎng)：地面潔凈、無(wú)垃圾雜物積水，無(wú)明顯灰塵，每100米煙頭不超過(guò)1個(gè)；(12)公共衛(wèi)生間：地面無(wú)積水、雜物、墻面瓷片、門(mén)、窗戶(hù)無(wú)明顯灰塵，便器無(wú)污跡，燈具目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)，空氣清新；(13)果皮箱：外表無(wú)污漬，清潔，無(wú)異味，沒(méi)有積攢的垃圾。11物業(yè)衛(wèi)生蟲(chóng)害防治的方法 ★ (1)白蟻防治：挖巢法、藥殺法、誘殺法、生物防治法。(2)滅蚊：清除積水、水池放養(yǎng)魚(yú)類(lèi)等環(huán)境治理、藥殺； 案例P139必看 (3)防鼠害：防鼠、化學(xué)滅鼠、器械滅鼠、生物滅鼠； (4)滅蒼蠅：環(huán)境治理、誘殺、藥殺； (5)滅蟑螂：①對(duì)建筑物各種孔縫進(jìn)行堵眼、封縫，防止蟑螂進(jìn)入；②嚴(yán)格控制食物及水源，及時(shí)清理生活垃圾，消除蟑螂食物；③徹底整頓室內(nèi)衛(wèi)生，清除殘卵夾，控制和減少高峰季節(jié)的蟑螂密度；④利用滅蟑螂藥粉、藥筆、殺蟲(chóng)及毒餌粘捕等化學(xué)防治。11綠化管理內(nèi)容 ★★★對(duì)綠化植物及園林小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理、保潔、更新、修繕，使其達(dá)到改善、美化環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良好循環(huán)的效果。除了日常的養(yǎng)護(hù)管理外，還包括綠化翻新改造、花木種植、環(huán)境布置、綠化有償服務(wù)等工作。(1)日常管理：包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲(chóng)害防治；還包括園林建筑及園林小品維護(hù)、綠化標(biāo)識(shí)制作、園林觀(guān)賞魚(yú)喂養(yǎng)等。(2)翻新改造：包括草坪翻新與補(bǔ)植、綠籬翻新補(bǔ)植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。(3)花木種植：包括苗圃花木種植和工程苗木種植。(4)環(huán)境布置：是指節(jié)假日或喜氣等特殊場(chǎng)合對(duì)小區(qū)公共區(qū)域或會(huì)議場(chǎng)所等進(jìn)行花木裝飾等布置。(5)綠化有償服務(wù)：是利用物業(yè)服務(wù)企業(yè)所擁有的園林專(zhuān)業(yè)人才開(kāi)展針對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人甚至是物業(yè)管理區(qū)域外其他單位的綠化有償服務(wù)。11綠化管理的要求 ★★ (1)基本要求： ①保持植物正常生長(zhǎng)； ②加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作； ③及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植株進(jìn)行改造，減少人為踐踏對(duì)綠化造成的危害； ④創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保養(yǎng)宣傳。 (2)針對(duì)性要求： ①酒店及會(huì)所的綠化:合理劃分工作范圍、靈活調(diào)整工作時(shí)間； ②學(xué)習(xí)綠化管理：對(duì)于校園布局緊湊、人員活動(dòng)較多的區(qū)域，應(yīng)采取精品管理；對(duì)人員活動(dòng)較少的地方宜采用自然式的管理； ③醫(yī)院綠化：要對(duì)園林綠化植物、清殘及植物長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行重點(diǎn)管理；創(chuàng)造清新、優(yōu)雅、舒適的環(huán)境； ④機(jī)構(gòu)單位綠化：要求莊嚴(yán)、整潔、高雅，修剪及清除枯枝黃葉是機(jī)構(gòu)綠化管理的重點(diǎn)； ⑤工廠(chǎng)綠化：在植物選用上多選用生長(zhǎng)快、成活率高、抗性強(qiáng)的樹(shù)種。 ⑥大型公共物業(yè)綠化：不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物；不宜使用果樹(shù)或大花植物作綠化；植物養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意對(duì)綠地的圍護(hù)，避免人為因素造成植物損壞。11綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法 ★★★(1)建立健全綠化管理制度 (2)日常綠化檢查內(nèi)容與重點(diǎn) ①喬木：蟲(chóng)害、病害的情況；攀爬及寄生物情況；植物長(zhǎng)勢(shì)及肥水情況；有無(wú)枯枝黃葉及折斷枝植物；修剪情況； ②灌木：蟲(chóng)害、病害的情況；有無(wú)攀爬及寄生物；植物肥水狀況；有無(wú)枯枝黃葉及折斷枝；植物修剪、造型狀況；植物長(zhǎng)勢(shì)；松土除草狀況； ③綠籬及造型植物：蟲(chóng)害、病害的情況；修剪造型狀況；有無(wú)寄生或雜生植物；有無(wú)枯黃枝、空堂、空腳現(xiàn)象；生長(zhǎng)勢(shì)；有無(wú)垃圾雜物； ④地栽花卉：無(wú)殘花、觀(guān)賞植物結(jié)果枝、黃葉；無(wú)蟲(chóng)害、病害的情況；施肥及水份狀況；有無(wú)枯黃枝；植物花卉修剪狀況；生長(zhǎng)勢(shì)；松土除草；有無(wú)垃圾雜物； ⑤草坪：雜草狀況；修剪是否及時(shí)；施肥、淋水是否合理；表面平整度、禿斑；垃圾雜物； ⑥綠化保潔：草坪內(nèi)垃圾雜物及落葉；灌木及綠籬下落葉雜物；有機(jī)肥料裸露情況；花盆花槽內(nèi)煙蒂等雜物； ⑦棕櫚科植物：枯黃葉及時(shí)清除；花苞及花果枝及時(shí)清除；病蟲(chóng)害防治情況； ⑧花壇：花壇擺設(shè)造型、植物的殘花清理情況、花壇衛(wèi)生等； ⑨室內(nèi)植物：植物枯黃葉情況、植物葉面積塵情況、植物盆內(nèi)雜物清理情況、植物生長(zhǎng)情況。11各類(lèi)綠化植物檢查的重點(diǎn)內(nèi)容：，。第九章 公共秩序管理服務(wù)11物業(yè)公共秩序管理內(nèi)容和要求：★★★公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)所進(jìn)行的公共安全防范和公共秩序維護(hù)等管理服務(wù)活動(dòng)，包括公共安全防范管理服務(wù)、消防管理服務(wù)和車(chē)輛停放管理服務(wù)等內(nèi)容。公共秩序管理服務(wù)的實(shí)施，一要以國(guó)家相關(guān)法規(guī)為準(zhǔn)繩，二要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為根據(jù)，明確相關(guān)各方的責(zé)任和義務(wù)，不得超越職權(quán)范圍，不得違規(guī)操作。11公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容 ★★公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門(mén)，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。內(nèi)容包括：出入管理、安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理、施工現(xiàn)場(chǎng)的管理、配合居委會(huì)和公安機(jī)構(gòu)開(kāi)展社區(qū)管理等工作。(1)出入管理：制定相應(yīng)的方案，實(shí)現(xiàn)人員、物品、車(chē)輛出入等的有效管理；(2)安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理：用于治安、消防、車(chē)輛管理及緊急呼叫等安全防范的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。包括：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、自動(dòng)呼救系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、煤氣自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)。應(yīng)由專(zhuān)人維修與保養(yǎng)，定期檢查、檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。(3)施工現(xiàn)場(chǎng)管理；①?lài)?yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)；②加強(qiáng)巡視，防范于未然；③控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；④強(qiáng)化管理，反復(fù)核查。(4)配合政府開(kāi)展社區(qū)管理。①物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)組織重大活動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)知會(huì)轄區(qū)派出所及社區(qū)居委會(huì)，相互協(xié)調(diào)，避免發(fā)生意外事故；②發(fā)生治安事件或意外時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)，并協(xié)助做好調(diào)查取證工作；③積極配合相關(guān)部門(mén)做好法律法規(guī)宣傳工作。11安全防范服務(wù)的要求 (1)安防人員的儀表和禮貌禮儀：①著裝整潔、佩戴工卡；②精神飽滿(mǎn)；站立、行走姿態(tài)規(guī)范；③履行職責(zé)、不脫崗、不做與工作無(wú)關(guān)的事：④舉止文明大方，主動(dòng)熱情，耐心周到；⑤辦事高效，堅(jiān)持原則，禮貌待人。 (2）巡邏、門(mén)崗等執(zhí)勤崗位：①服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮；②熟悉業(yè)主的基本情況、樓宇結(jié)構(gòu)、消防設(shè)備、各類(lèi)技防設(shè)備、機(jī)電設(shè)備分布情況、消防中心、應(yīng)急反應(yīng)等；③按規(guī)定路線(xiàn)和方式巡邏、簽到，未簽到或不及時(shí)簽到要記錄原因；④熟悉人員和物品出入管理流程，具備條件的，可對(duì)外來(lái)人員及外搬物品做好記錄及控制；⑤觀(guān)察仔細(xì)，反應(yīng)迅速，按規(guī)定及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理各種事故隱患及突發(fā)事件；⑥互相配合，妥善處理各種問(wèn)題，對(duì)于超出職權(quán)或無(wú)法處理的情況，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。 (3)值班記錄：①及時(shí)記錄、齊全、規(guī)范和真實(shí)；②交接班事項(xiàng)及物品記錄清晰，未完成事項(xiàng)有跟進(jìn)記錄；③接班人員分別簽名確認(rèn)；④記錄、分類(lèi)和歸檔正確及時(shí)，記錄本整潔良好，記錄字跡清楚。 (4)技防設(shè)施設(shè)備：①各類(lèi)