【導(dǎo)讀】膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁蒁蒃蚇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂薆螅螂肈薅蒄羈羄膁薇螁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀膈蚃袇羆膇螅蝕芅芆蒅裊膁芅薇蚈肇芄螀襖肅芄葿螇罿芃薂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羅荿薈罿袁莈蟻螁膀莈莀羇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁蒁蒃蚇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂薆螅螂肈薅蒄羈羄膁薇螁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀膈蚃袇羆膇螅蝕芅芆蒅裊膁芅薇蚈肇芄螀襖肅芄葿螇罿芃薂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羅荿薈罿袁莈蟻螁膀莈莀羇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁蒁蒃蚇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂薆螅螂肈薅蒄羈羄膁薇螁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀膈蚃袇羆膇螅蝕芅芆蒅裊膁芅薇蚈肇芄螀襖肅芄葿螇罿芃薂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羅荿薈罿袁莈蟻螁膀莈莀羇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁蒁蒃蚇艿蒀蚆

　　

【正文】 合同風(fēng)險(xiǎn)包括哪些方面？ 合同期限的風(fēng)險(xiǎn)； 合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)； 合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。 什么叫緊急事件？ 物業(yè)管理緊急事件：是物業(yè)管理 服務(wù)活動(dòng)過程中突然發(fā)生的，可能對(duì)服務(wù)對(duì)象、物業(yè)管理企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害，需要立即處理的事件。 處理緊急事件的要求是什么？ 發(fā)生緊急事件時(shí)， 企業(yè)盡可能努力控制事態(tài)的惡化和蔓延，把因事件造成的損失降低到最低限度，在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常； 發(fā)生緊急事件時(shí)，管理人員不能以消極、推脫甚至是回避的態(tài)度來(lái)對(duì)待，應(yīng)主動(dòng)出擊，直擊矛盾，及時(shí)處理； 隨著事件的不斷發(fā)展、變化，對(duì)原定的預(yù)防措施或應(yīng)對(duì)方案要能靈活運(yùn)用，根據(jù)環(huán)境與外界條件的變化提出有效的處理措施和方法； 在緊急事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員做好現(xiàn)場(chǎng)指揮，安排調(diào)度，以免造成混亂。 處理緊急事件應(yīng)以不造成新的損失為前提，不能因急于處理，而不顧后果，造成更大的損失。 發(fā)生火警的主要應(yīng)對(duì)措施有哪些？ 了解 和確認(rèn)起火位置、范圍和程度； 向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警； 清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車到場(chǎng)； 立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散，在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y； 組織義務(wù)消防隊(duì)，在保證安全的前提下接近火場(chǎng)，控制火勢(shì)； 及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，直到有關(guān)方面到達(dá)為止。 十一章 財(cái)務(wù)管理 物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入有哪些？ 物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入是指從事物業(yè)服務(wù)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)收入和其它業(yè)務(wù)收入。主營(yíng)業(yè)收入：物業(yè)維修收入、物業(yè)管理收入、物業(yè) 經(jīng)營(yíng)收入。其它收入：中介代銷手續(xù)費(fèi)、材料物資銷售收入、廢品回收、商 業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 簡(jiǎn)述物業(yè)管理包干制和酬金制的概念 ？ 包干制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定金額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余的全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有和承擔(dān)。 酬金制：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有和承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（支出）構(gòu)成包括哪些內(nèi)容？ 成本包括：直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、間接費(fèi)用（管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊及修理費(fèi)、水、暖、電、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、 通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)、低值易耗品及其它費(fèi)用。） 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮哪些因素？ 根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)； 根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容要求、科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)成本； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)為該項(xiàng)目投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)所購(gòu) 固定資產(chǎn)的折舊，這兩個(gè)折舊均應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中； 物業(yè)服務(wù)是微利型服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算應(yīng)保證物業(yè)管理略有結(jié)余，收支平衡。獲取合理的利潤(rùn)，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。 簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)費(fèi) 的內(nèi)容構(gòu)成？ 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按照規(guī)定提取的福利費(fèi)； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 秩序維護(hù)費(fèi)用； 辦公費(fèi)用； 固定資產(chǎn)折舊； 公共設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 簡(jiǎn)述專項(xiàng)維修資金的概念和來(lái)源？ 專項(xiàng)維修資金是由業(yè)主或物業(yè)使用人繳納，專項(xiàng)用于物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備 保修期滿后的大修、更新、改造。專項(xiàng)資金屬于業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)是代管性質(zhì)。 專項(xiàng)維修資金來(lái)源： 法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用； 物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的 費(fèi)用； 業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用； 業(yè)主共有物業(yè)的收益； 社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用。 如何進(jìn)行專項(xiàng)維修資金的管理？ 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。維修資金出現(xiàn)閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或者用于法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。在業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金的使用由建設(shè)單位委托管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主大會(huì)成立后 ，維修資金的使用由管理單位提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核后實(shí)施；物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時(shí)，代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后，辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)并 送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政部門備案。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，結(jié)余的維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。因拆遷或其他原因造成房屋滅失。維修資金代管單位按照賬面余額及交納比例退還業(yè)主。 十二章 物業(yè)檔案管理 物業(yè)檔案管理的概念和分類？ 經(jīng)過歸檔保存的物業(yè)原始記錄及其載體，也就是該原始記錄的信息內(nèi)容就叫物業(yè)檔案管理，他包括工程竣工驗(yàn)收后，經(jīng)過歸檔保存后的施工圖紙，以及所記載的設(shè)計(jì)內(nèi)容。 物業(yè)檔案的分類： 年度分類，根據(jù)形成和處理文件的年度，將全宗內(nèi)檔案分成各個(gè)類別。 組織機(jī)構(gòu)分類法，按照立檔 單位的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)， 將全宗內(nèi)檔案分成各個(gè)類別。 事件分類法：按照全宗內(nèi)檔案反映的事件進(jìn)行分類，又稱事由分類法。 物業(yè)入住 期物業(yè)管理檔案收集的方式和程序？ 物業(yè)入住期的資料檔案收集與入住期的物業(yè)管理工作密切相關(guān)，須同步進(jìn)行。在組織接待業(yè)主入住期間，應(yīng)同時(shí)組織好檔案的收集所必須的準(zhǔn)備工作； 設(shè)立檔案資料收集整理工作小組，由該小組專責(zé)負(fù)責(zé)進(jìn)行檔案資料的收集； 專責(zé)工作小組按照業(yè)主權(quán)屬資料，業(yè)主個(gè)人資料檔案分組，并確定各自檔案資料的收集范圍，相關(guān)表格和收集程序。權(quán)屬資料包括：房產(chǎn)證、購(gòu)房合同復(fù)印件等；個(gè)人資料包括：身份證、戶口 本、 聯(lián)系電話等。上述資料均應(yīng)核對(duì)原件，并以核對(duì)原件后的復(fù)印件作為存檔資料保存，存檔資料收集后應(yīng)及時(shí)整理并歸檔。 物業(yè)日常管理期檔案收集的方式和程序？ 收集范圍 ：日常管理主要包括：運(yùn)行記錄、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄和物業(yè)公司行政管理檔案。運(yùn)行記錄包括（建筑物運(yùn)行記錄、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄）；維修記錄包括（建筑物維修和設(shè)施設(shè)備維修記錄）；物業(yè)服務(wù)包括（公共設(shè)施清潔記錄、小區(qū)安全巡視記錄、小區(qū)業(yè)主裝修記錄、小區(qū)增值服務(wù)記錄、會(huì)所服務(wù)記錄、社區(qū)活動(dòng)記錄、服務(wù)與管理投訴記錄）。 收集時(shí)間 ：日常物業(yè)管理檔案的有關(guān)文件一旦 實(shí)施完畢，應(yīng)及時(shí)收集 ，由相關(guān)業(yè)務(wù)部門收集立卷后，每月，每季度或每年上半年向檔案室移交。 檔案資料收集后的整理 ：當(dāng)一年工作完了，必須在平時(shí)歸檔的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步系統(tǒng)整理與編目，整理工作根據(jù)企業(yè)工作情況不同，可由業(yè)務(wù)部門移交前完成，也可由檔案室統(tǒng)一完成。 檔案保存應(yīng)注意的事項(xiàng)？ 物業(yè)承接查驗(yàn)期和入住期收集整理的檔案屬于物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案，是物業(yè)檔案管理中最基礎(chǔ)、最重要的檔案，他的保存管理和安全十分重要。 房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備檢測(cè)、檢修與運(yùn)行記錄檔案，在分析房屋主體安全、設(shè)備運(yùn)行狀況和事故分析中起著十分關(guān)鍵的作 用，因此這類檔案的真實(shí)性和保存期限應(yīng)有明確規(guī)定，一般不低于設(shè)備使用年限的 2 倍。 各種小型設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)記錄檔案、環(huán)境與安全記錄檔案的數(shù)量較大，保管期限短，這類檔案應(yīng)該有一個(gè)銷毀的管理方案，以騰出空間。 何謂檔案安全管理和信息安全管理？ 檔案的安全管理 ：檔案的損壞有人為的原因和自然的原因。檔案保管應(yīng)注意室內(nèi)空氣流通，經(jīng)常采用防霉、防潮、放蟲、防水防火、防盜等安全措施。同時(shí)要制定一套切實(shí)可行的檔案管理制度并加以嚴(yán)