【導(dǎo)讀】物業(yè)管理公司作為具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在其經(jīng)營管理過程中，而使資金運(yùn)行走上良性循環(huán)的軌道。法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體，實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展。的管理，是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理中十分重要的工作。等價(jià)交換是價(jià)值規(guī)律的基本要求。展社會主義商品經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)，必須按價(jià)值規(guī)律辦事。價(jià)值量為基礎(chǔ)，實(shí)行等價(jià)交換。商品的價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，物業(yè)管理收。收費(fèi)價(jià)格的高低由價(jià)值大小決定，而決定價(jià)值大小的應(yīng)是提供這類物業(yè)。凡享受到物業(yè)管理公司服務(wù)的受益人就應(yīng)繳納相應(yīng)的服。差別原則是根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平的不同，采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。司對低收入家庭所繳納的管理服務(wù)費(fèi)給予適當(dāng)?shù)臏p免。因此，物業(yè)管理收取的費(fèi)用，物業(yè)管理收費(fèi)情況進(jìn)行詢問、了解、檢查和監(jiān)督。是物業(yè)管理市場的供求關(guān)系和同行的競爭。市場價(jià)格收費(fèi)一般由物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶協(xié)商議定后執(zhí)行。保本微利收費(fèi)模式適用于對內(nèi)銷市場商品房的物業(yè)管理。

　　

【正文】 房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值；房地租是一種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的反映，是產(chǎn)權(quán)明晰化的結(jié)果，來源于房地產(chǎn)收益，即是對房地產(chǎn)收益的一種扣除；而房地產(chǎn)管理費(fèi)則來自于行政服務(wù)所帶來的直接或間接收益。 三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)稅費(fèi) (一 )企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得與其他所得征收的一種稅。其計(jì)算方法如下： 所得額＝經(jīng)營收入 成本 +營業(yè)外收入 (營業(yè)稅 +城市維護(hù)建設(shè)稅 +房產(chǎn)稅 ) 所得稅＝所得額所得稅率 開發(fā)企業(yè)的 所得稅率一般為 33%，實(shí)行有關(guān)優(yōu)惠政策的，所得稅率最低可降至 15%。 開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入主要是租售收入。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和租售收入和成本投入是逐年實(shí)現(xiàn)的，若企業(yè)一年中的全部投入在本年度的經(jīng)營活動中未全部回收，盡管有租售收入也未實(shí)現(xiàn)利潤，因此給企業(yè)計(jì)算所得額帶來一定的困難。為保證國家及時(shí)得到該項(xiàng)稅收，目前有些地方將預(yù)計(jì)的總開發(fā)成本按年實(shí)際銷售與出租比例，分?jǐn)偟疆?dāng)年租售收入中扣除，使開發(fā)企業(yè)只要有租售收入就要上繳所得稅。在開發(fā)項(xiàng)目最終銷售完畢的年度，再統(tǒng)一核算整個(gè)項(xiàng)目的所得稅，并按核算結(jié)果結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)過程中已交所 得稅情況多退少補(bǔ)。 (二 )土地增值稅 根據(jù) 1993 年 12 月 13 日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和 1995 年 1 月 27 日財(cái)政部公布的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人就其增值額征收的一種稅。其目的主要是抑制土地投機(jī)，防止國有土地資源的流失。 凡轉(zhuǎn)讓國有土地、地上的建筑物及附著物并取得收入的 (簡稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 )一切單位和個(gè)人，均為土地增值稅的納稅義務(wù)人。 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。所謂增值額是指轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)所取得的收入總額減去法定扣除項(xiàng)目金額后的余額，扣除項(xiàng)目包括： (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額； 實(shí)或無法提供準(zhǔn)確資料的，就難以計(jì)稅，因此，必然參照房地產(chǎn)的評估價(jià)格來計(jì)算增值額。稅法規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于評估價(jià)的，未提供扣除項(xiàng)目金額或提供不實(shí)的，按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征稅。 例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司一房地產(chǎn)項(xiàng)目，支付土地使用權(quán)金額 1 500 萬元，支付建安工程和配套設(shè)施費(fèi)等開發(fā)成本 3 000萬元，銷售和管理等開發(fā)費(fèi)用 350萬元，各種稅金 150 萬元，銷售房地產(chǎn)收入 10 800 萬元，試計(jì)算其應(yīng)納的土地增值稅 。 解： (1) 增 值 額 ＝ 轉(zhuǎn) 讓 房 地 產(chǎn) 取 得 的 收 入 法 定 扣 除 項(xiàng) 目 金 額=10800(1500+3000+350+150)(1500+3000) 20%＝ 4900(萬元 )。 (2)增值率＝ (轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入 扣除項(xiàng)目金額 )247?？鄢?xiàng)目金額＝10800(1500+3000+350+150)(1500+3000) 20%(1500+3000+350 +150)+(1500+3000) 20%＝ 83%＜ 100%。 適用稅率為 40%，速算扣除。 (3)應(yīng)納土地增值稅額＝增值額適用稅率 扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)＝ 4900 40%5 900 5%＝ 1 665(萬元 ) (三 )城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。根據(jù) 1988 年 9 月 27 日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依據(jù)規(guī)定的稅額計(jì)算征收。土地使用稅每平方米年納稅額按大、中、小城市及縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)等規(guī)模不同實(shí)行差別幅度稅額 (如下表 )各省、市、自治 區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況，在國家統(tǒng)一規(guī)定的納稅幅度內(nèi)具體確定轄區(qū)適用的稅額幅度。 (四 )耕地占用稅 根據(jù) 1987 年 4 月 1 日起實(shí)施的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》規(guī)定，對占用耕地進(jìn)行住宅建設(shè)和其他非農(nóng)業(yè)用途的單位和個(gè)人征收耕地占用稅。耕地占用稅的稅率根據(jù)當(dāng)?shù)厝司加懈孛娣e的不同而異，全國有一個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)，如耕地占用稅一般由土地管理部門受稅務(wù)部門委托代收，土地使用者辦理征收手續(xù)時(shí)一次繳納。 (五 )印花稅 根據(jù) 1988 年 8 月 6 日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國印花稅暫行條例》，凡在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受有關(guān)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移書據(jù)、權(quán)力證照等憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅納稅義務(wù)人。應(yīng)納稅憑證應(yīng)于書立或領(lǐng)受時(shí)購買并貼足印花稅票 (貼花 )。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動涉及到的有關(guān)納稅憑證和印花稅稅率如下： (1)商品房購銷合同、建筑安裝工程承包合同，按合同所載金額的萬分之三由合同定立人繳納。 (2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或合同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)即單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所書立的書據(jù)。、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，按合同所載金額的萬分之五由合同定立人繳納。 (3)借款合同或銀行貸款合同，按合同所載金額的萬分之零點(diǎn)五由合同定立人繳 納。 (4)房地產(chǎn)租賃合同，按合同所載金額的千分之一由合同定立人繳納。 (5)土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證等由領(lǐng)受人按每件 5 元繳納。 印花稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理、發(fā)放或辦理應(yīng)納稅憑證的單位負(fù)責(zé)監(jiān)督。 (六 )固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是國家對企業(yè)單位和個(gè)人用于固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。 1991 年 4 月 16 日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》，規(guī)定從 1991 年度起執(zhí)行。 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的征稅對象為凡在我境內(nèi)用各種資金進(jìn)行的固定資產(chǎn)投資，包括： 基本建設(shè) 投資、更新改造投資、商品房投資和其他固定資產(chǎn)投資。其計(jì)稅依據(jù)是固定資產(chǎn)投資性項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額。 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的稅率，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展序列和經(jīng)濟(jì)規(guī)模要求，實(shí)行差別稅率，分別為 0%、 5%、 10%、 15%、 30%五個(gè)檔次。從固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅目、稅率表中，我們析出與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的內(nèi)容： 固定資產(chǎn)投資方向稅的計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額＝實(shí)際完成投資額適用稅率 (七 )房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房產(chǎn)的價(jià)值和租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房產(chǎn)的所有人或經(jīng)營管理人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 根據(jù)國務(wù)院 1986 年 9 月 15 日發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，在城市、縣城，建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人，應(yīng)依法交納房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅以產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。對于產(chǎn)權(quán)為全民所有制的，房產(chǎn)稅由其經(jīng)營管理的單位繳納；對于產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；對于產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定、租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。 房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值繳納的，稅率為 12%(房產(chǎn)余值依照房產(chǎn)原值一次減除10%～ 30%計(jì)算 )；按房產(chǎn)租金收入繳納的，稅率為 12%。其計(jì)算式為： 應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)余值或租金收入適用 稅率。 其中，房產(chǎn)余值＝房產(chǎn)原值［ 1(10%～ 30%)］ 1994 年稅制改革后，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)評估值的 1%～ 5%計(jì)征。 (八 )契稅 按 1997 年 4 月 23 日國務(wù)院公布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為： (1)國有土地使用權(quán)出讓； (2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換； (3)房屋買賣、贈與、交換。 契稅的計(jì)稅依據(jù)： (1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格； (2)土地使用權(quán)贈 與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。 (3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。 前述成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)且無正當(dāng)理由的，或交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。契稅稅率為 3%— 5%，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此規(guī)定的幅度內(nèi)確定適用稅率。 應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)稅率 此外，該條例還規(guī)定了某些契稅的減免征情況。其中，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。 (九 )營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教 育費(fèi)附加 (兩稅一費(fèi) ) 1 營業(yè)稅是以在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)所取得的營業(yè)額為征稅對象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。根據(jù) 1993 年 11 月 26 日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，凡在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，均為營業(yè)稅的納稅人。 營業(yè)稅設(shè)置兩檔比例稅率 3%和 5%，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)稅按如下規(guī)定征收： (1)凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個(gè)人，銷售建筑物及其他土地附著物，以其銷售收入額為計(jì)稅依據(jù)；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，以其轉(zhuǎn)讓收入額為計(jì)稅依據(jù)， 按稅率 5%征收。 (2)凡從事房地產(chǎn)代理、租賃、倉儲等服務(wù)業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人，以其服務(wù)費(fèi)為計(jì)稅依據(jù)，按稅率 5%征收。 2 城市維護(hù)建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營、繳納消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。它本身無特定的征稅對象，而以消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，隨此“三稅”附征，因此屬一種附加稅。 城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)行地區(qū)差別比例稅率，其納稅稅率視納稅人所在地點(diǎn)不同而異。所在城市市區(qū)的按稅率 7%征稅；在縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的按稅率 5%征稅；在農(nóng)村的按稅率 1%征稅。 應(yīng)納稅額＝ (實(shí)際繳納 的消費(fèi)稅 +增值稅 +營業(yè)稅稅額 )適用稅率 稅制改革后，該稅項(xiàng)以生產(chǎn)經(jīng)營收入額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為 3?～ 6?。 3 教育費(fèi)附加是為發(fā)展國家的教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，一律按營業(yè)稅額的 2%征費(fèi)。稅制改革后，調(diào)整為增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅之和的 3%。 上述營業(yè)稅是城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加計(jì)稅 (或費(fèi) )的基礎(chǔ)，因此，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加一般被統(tǒng)稱為兩稅一費(fèi)，由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收。 (十 )土地使用費(fèi) 土地使用費(fèi)的繳納人一般為使用土地的單位和個(gè)人。土地使用費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)一般分為三類： (1)有償取得土地使用權(quán)的，一般按較低標(biāo)準(zhǔn)征收。屬國家土地所有權(quán)象征性的收費(fèi)。 (2)通過行政劃撥無償取得土地的收費(fèi)，除考慮體現(xiàn)國家土地所有權(quán)外，還考慮了土地等級不同所帶來的級差收益的差別，以使無償劃撥方式與有償方式取得土地使用權(quán)的土地費(fèi)用支出盡量接近。 (3)對外資企業(yè)用地，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般高于前兩類。 土地使用費(fèi)一般由城市土地管理部門根據(jù)土地用途、等級、面積等因素綜合核定其具體數(shù)額并負(fù)責(zé)征收。土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，一般每隔 3～ 5 年調(diào)整一次。 (十一 )其他稅費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除須繳納上述 稅費(fèi)外，還須繳納： (1)國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金； (2)國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金； (3)車船使用稅；(4)關(guān)稅。 由于我國各地的投資優(yōu)惠政策有所不同，各地在征收稅費(fèi)的種類和適用稅率上也有所差別，因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和個(gè)人必須充分了解當(dāng)?shù)氐亩?(費(fèi) )征收政策和標(biāo)準(zhǔn)，才能準(zhǔn)確地 估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。