【正文】 期物業(yè)管理在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過渡時(shí)期和過程?！　?3)此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)?！　?4)經(jīng)營(yíng)虧損。第五章　物業(yè)的承接查驗(yàn)　　物業(yè)的承接查驗(yàn)分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型第一節(jié)　新建物業(yè)承接查驗(yàn)　　物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程如圖51所示?！　∥飿I(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理物業(yè)移交圖51物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程圖一、準(zhǔn)備工作　　(一)人員準(zhǔn)備　　(二)計(jì)劃準(zhǔn)備　　物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施?！　?1)與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；　　(2)要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；　　(3)派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。　　(三)資料準(zhǔn)備　　在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格?！　?1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等；　　(2)承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表》等。　　(四)設(shè)備、工具準(zhǔn)備　　二、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式　　(一)物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容　　1．物業(yè)資料　　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料：　　(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；　　(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；　　(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　　(4)物業(yè)管理所必需的其他資料?！　?．物業(yè)共用部位　　(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；　　(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；　　(3)公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)；　　(4)公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等?！　?．共用設(shè)施設(shè)備　　物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。　　4．園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑?！　?．其他公共配套設(shè)施　　物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)ぁ鷫?、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心(會(huì)所)、停車場(chǎng)(庫(kù)、棚)、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報(bào)箱等?！　?二)物業(yè)查驗(yàn)的方式　　1．觀感查驗(yàn)　　2．使用查驗(yàn)　　3．檢測(cè)查驗(yàn)　　4．試驗(yàn)查驗(yàn)　　試驗(yàn)查驗(yàn)通過必要的試驗(yàn)方法(如通水、閉水試驗(yàn))測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能?！　∪?、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理　　(一)收集整理存在問題　　(1)收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》；　　(2)對(duì)《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；　　(3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)?！　?二)處理方法　　從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施?！　?三)跟蹤驗(yàn)證第二節(jié)　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)不同于新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，二者進(jìn)行承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)都有一定區(qū)別。　　一、準(zhǔn)備工作　　(一)符合承接查驗(yàn)條件　　(1)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；　　(2)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同?！　?二)成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組　　(三)準(zhǔn)備資料和工具　　二、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容　　(一)物業(yè)資料情況　　物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查?！　?二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀　　查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀的主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容有：　　(1)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；　　(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備；　　(3)保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施；　　(4)清潔衛(wèi)生設(shè)施；　　(5)綠化及設(shè)施；　　(6)停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施；　　(7)室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；　　(8)公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂設(shè)施；　　(9)其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備?！　?三)各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況　　(四)其他內(nèi)容　　(1)物業(yè)管理用房；　　(2)產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；　　(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。第三節(jié)　物業(yè)管理工作的移交　　移交工作分為三種情況：一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項(xiàng)目的同時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)?！　∫弧⑿陆ㄎ飿I(yè)的移交　　(一)移交雙方在新建物業(yè)的移交過程中，移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)。(二)移交內(nèi)容　　移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。移交的對(duì)象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單(如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等)。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房?！　《?、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交　　物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止，將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的主體發(fā)生變化，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭，與此同時(shí)，在相關(guān)方之間會(huì)發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。　　(一)移交雙方　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，承接方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物業(yè)管理企業(yè)?！　?二)移交內(nèi)容　　1．物業(yè)資料　　(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等?！　?2)業(yè)主資料包括：　　1)業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片；　　2)房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等?！　?3)管理資料包括：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄?！　?4)財(cái)務(wù)資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單?！　?5)合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件?！　?6)人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等?！　?7)其他需要移交的資料。　　資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名?！　?．物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接　　(1)房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；　　(2)共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施(值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等)、文娛活動(dòng)設(shè)施(會(huì)所、游泳池、各類球場(chǎng)等)；　　(3)物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂(包括設(shè)施)、倉(cāng)庫(kù)等?！　⊥＼噲?chǎng)、會(huì)所等需要經(jīng)營(yíng)許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)?！　?．人、財(cái)、物的移交或交接　　(1)人員。　　(2)財(cái)務(wù)。(3)物資財(cái)產(chǎn)?！　?三)辦理交接手續(xù)　　在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)主要方面：　　(1)對(duì)物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀地反映房屋的完好程度；　　(2)各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用(如業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi))應(yīng)明確收取、支付方式；　　(3)確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單；　　(4)提出遺留問題的處理方案?！　?四)注意事項(xiàng)　　(1)明確交接主體和次序。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進(jìn)行，但要分清楚移交的主體及責(zé)任?！　?2)各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。　　(3)如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。　　(4)在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。第六章　入住與裝修管理　　入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務(wù)中重要的基礎(chǔ)工作，也是物業(yè)管理操作過程的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一第一節(jié)　入住服務(wù)的內(nèi)容　　一、入住服務(wù)的涵義　　入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。對(duì)業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。物業(yè)入住操作的模式有兩種形式。第一種形式是以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。此模式的核心內(nèi)容是，建設(shè)單位具體負(fù)責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關(guān)手續(xù) 　　第二種形式是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。　　無論采用何種入住操作模式，房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實(shí)質(zhì)均是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理相關(guān)手續(xù)?！　《?、入住的準(zhǔn)備　　入住服務(wù)是物業(yè)管理單位首次直接面對(duì)業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的第一印象?！　?一)資料準(zhǔn)備　　1．《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》　　2．《入住通知書》　　《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知。一般而言，主要內(nèi)容包括：　　(1)物業(yè)具體位置；　　(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收合格的情況介紹；　　(3)準(zhǔn)予入住的說明；　　(4)入住具體時(shí)間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn)；　　(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定；　　(6)業(yè)主入住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料；　　(7)其他需要說明的事項(xiàng)?！　?．《物業(yè)驗(yàn)收須知》　　《物業(yè)驗(yàn)收須知》是建設(shè)單位告知業(yè)主在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)掌握的基本知識(shí)和應(yīng)注意事項(xiàng)的提示性文件。一般而言，主要內(nèi)容包括：　　(1)物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)施設(shè)備的使用說明；　　(2)物業(yè)不同部位保修規(guī)定；　　(3)物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)以及其他需要提示說明的事項(xiàng)等?！　?．《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》　　《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》是記錄業(yè)主對(duì)房屋驗(yàn)收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)。使用《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗(yàn)收情況。一般而言，主要內(nèi)容包括：　　(1)物業(yè)名稱、樓號(hào)；　　(2)業(yè)主、驗(yàn)收人、建設(shè)單位代表姓名；　　(3)驗(yàn)收情況簡(jiǎn)要描述；　　(4)物業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數(shù)；　　(5)建設(shè)單位和業(yè)主的簽字確認(rèn)；　　(6)物業(yè)驗(yàn)收存在的問題，有關(guān)維修處理的約定等；　　(7)驗(yàn)收時(shí)間；　　(8)其他需要約定或注明的事項(xiàng)?！　?．《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》　　《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文件。一般而言，主要包括以下內(nèi)容：　　(1)歡迎辭；　　(2)小區(qū)概況；　　(3)物業(yè)管理公司以及項(xiàng)目管理單位(處)情況介紹；　　(4)《業(yè)主臨時(shí)公約》；　　(5)小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度；　　(6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程等；　　(7)公共及康樂設(shè)施介紹；　　(8)服務(wù)指南及服務(wù)投訴電話；　　(9)其他需要說明的情況以及相關(guān)注意事項(xiàng)?！　?．物業(yè)管理有關(guān)約定　　業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定，進(jìn)一步明晰雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確：　　(1)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額；　　(2)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳交時(shí)間；　　(3)物業(yè)管理費(fèi)收繳方式(現(xiàn)金或托收等)；　　(4)滯納金及其計(jì)收比例；　　(5)調(diào)整管理費(fèi)的條件或其他情況?！　?二)其他準(zhǔn)備　　1．入住工作計(jì)劃　　建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)在入住前一個(gè)月制訂入住