【正文】 發(fā)商和業(yè)主可以選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也有選擇服
務對象的權利。相互之間是一種平等互利的通過委托合同建立的市場型伙伴合作關系。所以，物業(yè)管理市場的關系和含義可以歸納為：物業(yè)管理市場的供求關系是由供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和使用人、承租人提供商品
性勞動服務的市場關系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。在物業(yè)管理
市場運作過程中，物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段對物業(yè)實施管理，對業(yè)主和使用人、承租
人提供服務，從而取得報酬。二、物業(yè)管理市場的委托關系物業(yè)管理市場的委托關系依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理部門的關系，一般可劃分為兩大類：
(一)委托管理型這是典型的，也是基本的市場關系。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標或協(xié)議的方式，通過《物業(yè)管
理服務合同》，委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務”的原則，提供勞
務商品的市場交換關系。如果物業(yè)的產(chǎn)權屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔
業(yè)主自治管理的職能和合理委托管理關系。這種委托管理的市場關系，按照對物業(yè)的自用或出租又可分為：1自用委托型市場關系業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理關系。根據(jù)委托的范圍和項目的不同可以分為：(1)全方位委托：即將物業(yè)區(qū)域的全部管理服務業(yè)務委托于一個公司。(2)項目性物體：即將物業(yè)區(qū)域的管理服務業(yè)務分項目委托給各個公司。2代理經(jīng)租型市場關系業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：(1)一種是：出租權屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管
理。(2)另一種是：把經(jīng)租權也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權代表業(yè)主招攬租戶，
簽訂租賃合同。代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：(1)一種是物業(yè)管理費計算在租金里，再由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付。(2)另一種是物業(yè)管理費不計算在租金里，由承租人直接向物業(yè)管理企業(yè)支付。不管用哪一種收交方式，都應該在委托管理服務合同和租約中明確規(guī)定。(二)自主經(jīng)營型開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)，一般是一個業(yè)主所有，不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，
而是在自己單位內部設立物業(yè)管理部門來管理。自主經(jīng)營型與委托管理型的基本區(qū)別有兩點：第一，在物業(yè)所有權和經(jīng)營管理權的關系上，自主經(jīng)營型是二權合一，委托管理型是二權分
離。第二，在法人地位上，自主經(jīng)營型物業(yè)所有權人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型是兩個
各自獨立的法人。自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：1自有自用型這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些單位往往在自己
企業(yè)內部設立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部來管理自己的物業(yè)。2自有出租型開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，實質上是一個擁有自
己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。自主經(jīng)營型的物業(yè)管理嚴格地講尚未納入物業(yè)管理市場；而且，自主經(jīng)營型的物業(yè)管理一般
規(guī)模都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部成為獨立的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單
位(開發(fā)商、業(yè)主)就應該訂立委托管理服務合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉換了，自
主經(jīng)營型的物業(yè)也就逐步納入物業(yè)管理市場了。自主經(jīng)營型的物業(yè)逐步納入委托管理，是物
業(yè)管理市場發(fā)展的必然趨勢。三、物業(yè)管理市場運行原則物業(yè)管理市場的運行原則是規(guī)范物業(yè)管理市場供需雙方的行為準則，也是物業(yè)管理市場有序
運行的指導方針。(一)業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則這是物業(yè)管理的基本原則，同時也對物業(yè)管理市場起著指導作用。這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)
管理企業(yè)間的市場關系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方的職責、權利和義務。1業(yè)主在物業(yè)管理市場中的地位與職責業(yè)主通過其自治管理組織——業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中履行自治管理的職能。其基本立
足點是保護業(yè)主在物業(yè)使用和管理中的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié)調
好相互間的關系。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導地位，但這不意味業(yè)主直
接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務。業(yè)主自治職能主要體現(xiàn)在兩個方面：(1)選聘物業(yè)管理公司，簽訂委托管理服務合同。(2)督促業(yè)主履行合同，公約和有關的法規(guī)、制度。2物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，實施專業(yè)化管理物業(yè)管理企業(yè)作為市場中提供專業(yè)化的勞動服務方，應該做到：(1)設置專業(yè)機構設立專門的組織機構，如管理部、工程部、社區(qū)文化部等各種機構來實施各種服務項目，分
工合作，提高效率。(2)配備專業(yè)人員要配備專業(yè)管理人員和工程技術人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓和考核，取得崗位資
格證書，以保證服務質量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。(3)配置專業(yè)設備配置現(xiàn)代化的各種專業(yè)設備，這是專業(yè)管理的物質保證，各項設備要與物業(yè)的檔次相適應，
并逐步向智能化方向發(fā)展。(4)建立管理制度建立一系列完整的、科學的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管
理的正確實施。(二)統(tǒng)一管理、綜合服務的原則這個原則規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場中的服務范圍、服務標準，包括統(tǒng)一管理和綜合
服務兩方面，并且有機地結合在一起。1統(tǒng)一管理又可簡稱為一體化管理，實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，
委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。在這個前提下實施一體化的管理：第一，管理一體化物業(yè)區(qū)域內的建筑物、構筑物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停
車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。第二，服務一體化對業(yè)主和承租人的各種服務事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。如要
聘請專業(yè)服務公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。第三，協(xié)調一體化同物業(yè)管理有關方方面面的協(xié)調、聯(lián)系由物業(yè)管理單位統(tǒng)一負責處理。業(yè)主、使用人、承租
人對有關物業(yè)管理的事務只找這個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題。第四，經(jīng)濟管理一體化有關物業(yè)管理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支，各項基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財
務管理都由一個物業(yè)管理單位負責。2綜合服務綜合服務是物業(yè)管理的基本屬性也是物業(yè)管理勞務市場的特點。物業(yè)管理市場的綜合服務既
要達到一般服務業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求：第一，服務標準綜合服務的基本要求是講究服務的效用、方便、態(tài)度和業(yè)戶(業(yè)主和用戶)的滿意。要處處主
動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務的活力所在。因此，物業(yè)管理企
業(yè)要按照高效、優(yōu)質的標準來實施規(guī)范化的服務、禮貌服務和微笑服務。第二，服務方式綜合服務是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、多功能、立體式和
針對性的服務。綜合服務就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍的
客戶的不同要求來開展豐富多采、方式靈活、生動活潑的服務活動。第三，市場潛力綜合服務由于提供富有個性化的周到服務，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。因此，市場的潛
力
很大，前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)
聲譽和企業(yè)的良好的社會形象的基本保證。物業(yè)管理市場的勞務項目的服務標準和報酬都應當在委托管理服務合同中明確規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)在實施本原則時要尊重各主管部門的職權，接受主管部門的指導。(三)平等競爭的原則在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權屬、按系統(tǒng)組建，而是按
區(qū)域組建，即按照社會化的要求實施物業(yè)的經(jīng)營管理，要求按照平等競爭的原則來規(guī)范市場
行為，以有利于物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展。1社會化的分工合作現(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)市場在其內部開
發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支市場間同樣要按照社會化大原則分工協(xié)作，才能有利
于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經(jīng)
營的管理服務型企業(yè)，按照各自業(yè)務范圍，到市場上運作和競爭。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)
服務公司，如清掃、綠化等公司之間，同樣應按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。2平等條件下的市場競爭業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場采用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務關
系。政府有關部門和開發(fā)商，都不宜干擾，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質服務和良好的
聲譽才能在市場上取得一席之地。3三個效益的統(tǒng)一物業(yè)管理的市場競爭要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益的基
礎上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)管理的最終目標。物業(yè)管理市場的競爭不能單純以經(jīng)濟效
益為唯一目標，這是由于物業(yè)管理關系到千百萬人安居樂業(yè)所決定的。而且，物業(yè)管理企業(yè)
能否在競標方案中做到三個效益的統(tǒng)一是企業(yè)在市場中競爭取勝的重要因素。4創(chuàng)建名牌平等競爭的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平和服務質量，創(chuàng)建名牌，要在講究規(guī)
模經(jīng)濟效益的基礎上拓展業(yè)務，以提高企業(yè)的實力和聲譽，樹立良好的信用，以求在市場競
爭中取得優(yōu)勢。四、物業(yè)管理市場的作用物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場的組成部分，房地產(chǎn)市場的地位、意義和作用同時就是物業(yè)管理
市場的作用。但是，物業(yè)管理市場由于其自身的特點和優(yōu)勢，又有其自身的意義和作用：(一)物業(yè)管理市場的發(fā)育有利于促進住房商品化和自有化的進展中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化并由此形成產(chǎn)權多元化和管理
社會化的新格局。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、行政
性的管理模式。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問題，包
括費用收支、權利責任、管理方式等等。物業(yè)管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考
慮的前提。所以，物業(yè)管理市場的理性運作，物業(yè)管理服務質量的提高，能使購房人放心、
安心，無后顧之憂。所以，物業(yè)管理市場的發(fā)育和成長具有深化和促進房屋商品化和住房制
度改革的功能。(二)物業(yè)管理市場的發(fā)育有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的效益房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后
落腳點是消費和使用。物業(yè)管理市場作為房地產(chǎn)市場的最終環(huán)節(jié)，對前級市場具有強烈的反
彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益、繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。
當前，商品房售后管理是房地產(chǎn)活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業(yè)管理市場能吸
引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值?，F(xiàn)在，發(fā)展商終于明白
：優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象、招攬用戶、推銷物業(yè)的重要手段和策略。這也是
置業(yè)的客戶十分關注，購房和入伙時首先考慮的條件。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住
和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理和市場在建設現(xiàn)代家園中的特殊地位，使其在
房
地產(chǎn)行業(yè)和市場中的作用越來越重要，其發(fā)展前景很可能成為房地產(chǎn)行業(yè)中的主體行業(yè)和房
地產(chǎn)市場中的主體市場。(三)物業(yè)管理市場的良好運作有利于改善城鎮(zhèn)居民的居住條件和生活質量城鎮(zhèn)居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對住宅的管理
來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，但其水準和內容
要隨著社會進步而不斷地拓展和提升?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。優(yōu)
質的物業(yè)管理不是單純的事務性操辦和技術性保養(yǎng)，而是要在此基礎上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造
一種從物質到精神，具有濃濃的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活
方式。規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設相結合，能把一個個物業(yè)區(qū)域塑造成具有“陶冶情操、凈化心
靈、提升精神”功能的微型社會。在這種情況下，既能充分發(fā)揮物業(yè)的基礎功能，保障業(yè)戶
的合法權益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，使之互相尊重，和睦相處。這種居住環(huán)境和社會
關系有助于激勵人們的群體意識，對溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會
的安定團結起著積極的作用。所以，物業(yè)管理市場的健康運作對城鎮(zhèn)居民的居住水平和生活質量的改善具有積極的影響。
(四)物業(yè)管理市場的興旺有利于城市面貌的更新和優(yōu)化現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理，道路交通和信息管理，公共活動中心的管理和經(jīng)濟
產(chǎn)業(yè)管理等等。建筑物的容貌構成城市形象的主體。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的單元細胞，小
區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸
到建成區(qū)的管理。這樣，就對城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。當前國內的一些大、中城市都對外開放，都希望同國際接軌，建設一流的城市，以有利于引
進外資、發(fā)展經(jīng)濟。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制
度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)
”，因而都十分關注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。優(yōu)質的物業(yè)管理不僅
體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華投資的基礎工作。(五)物業(yè)管理市場的繁榮能提供廣泛的就業(yè)機遇物業(yè)管理市場是提供商品勞務的市場，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉換機制、吸納人員的合適方向。公房事
業(yè)性管理方式是計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物。近年來，隨著經(jīng)濟體制市場化和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的
興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉化為私房。這使原來以公房
經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個
機制轉換和人員安排的問題。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部分。物業(yè)管理市場就為
兩者的轉換開辟了一個廣闊的天地。