【正文】 處
理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出
的必要費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。2物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的
必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。3物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等
手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并
不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，故
為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：1委托方和受托方的名稱、住所；2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；3物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；4物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；5物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；6物業(yè)管理服務(wù)的期限；7違約責(zé)任；8合同終止和解除的約定；9當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括：(1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使
用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水
泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)；(5)保安服務(wù)；(6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管
理；(7)物業(yè)檔案資料保管。物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項(xiàng)外，還可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：(1)業(yè)主或使用
人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事
項(xiàng)。二、標(biāo)準(zhǔn)合同樣本深圳市住宅局住宅區(qū)委托管理合同書(草案)(標(biāo)準(zhǔn)文本)甲方(委托方)：住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)乙方(受委托方)：物業(yè)管理公司為加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、
整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(
以下簡(jiǎn)稱住宅區(qū)條例)及其配套實(shí)施細(xì)則(以下簡(jiǎn)稱住宅區(qū)細(xì)則)和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方
充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項(xiàng)如下：(一)委托管理范圍及內(nèi)容(1)甲方將位于 區(qū) 路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)
行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。(2)管理事項(xiàng)包括：①房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚
、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；③清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作)；④公共生活秩序；⑤文娛活動(dòng)場(chǎng)所；⑥便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所(不含肉菜市場(chǎng))；⑦車輛行駛及停泊；⑧住宅區(qū)檔案管理；⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。(二)委托管理原則以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)
、利相統(tǒng)一的原則。(三)委托管理形式確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。(四)委托管理期限委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。(五)雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)1甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：(1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；(2)監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方
；(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的05%) 平方米給乙方，按商
品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；(4)給乙方提供管理用房 平方米(其中辦公用房平方米，員工宿舍
平方米)，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；(7)對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損
失的，有權(quán)終止合同；(8)負(fù)責(zé)確定本住宅管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(9)委托乙方對(duì)違反住宅區(qū)條例和住宅細(xì)則以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、
責(zé)
令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為
的責(zé)任人進(jìn)行催交、催改；(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作；(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。2乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；(2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管
理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金
中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi)；(4)接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅管理部門報(bào)
送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；(5)以住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配
套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置屋村管理處；(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；(8)負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議
通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的
租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行
處理；(10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；(12)有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管
理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。(六)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(1)各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的
各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后年內(nèi)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。(2)確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管
理費(fèi)的%作為經(jīng)營(yíng)收入。(七)風(fēng)險(xiǎn)抵押(1)乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金；
(2)乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及
銀行活期存款利息；(3)如由于甲方過錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失；(4)如由于乙方過錯(cuò)致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損
失。(八)獎(jiǎng)罰措施(1)在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額
%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。(2)如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣元(
全國(guó))、元(省)、 元(市)；獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂；
如
在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金
及銀行活期存款利息。(3)如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙
方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；(4)如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)
嚴(yán)重的處以人民幣至元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；(5)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)
主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失(以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))。(九)合同更改、補(bǔ)充與終止(1)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合同為準(zhǔn)；(2)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個(gè)月向?qū)Ψ?br />提出書面意見；(3)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)
條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包管理資格的除外。(十)其他事項(xiàng)(1)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟(jì)損失的，
雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?2)本合同自簽訂之日起生效；附件為合同的有效組成
部分。(3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。(4)雙方如對(duì)合同發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，提請(qǐng)市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或
由深圳中級(jí)人民法院裁決。(5)(6)甲方(簽章)： 乙方(簽章)：代表(簽名)： 代表(簽名)：時(shí)間：一九九 年 月 日第三章 物業(yè)管理招投標(biāo)技巧及范例精解第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一、市場(chǎng)的一般概念市場(chǎng)起源于生產(chǎn)者與消費(fèi)者的分離，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和分工的必然產(chǎn)物。隨著商品交換關(guān)系
的發(fā)展，市場(chǎng)在人類生活中的作用日趨重要。在當(dāng)今世界中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)，市場(chǎng)覆
蓋面日益廣泛，市場(chǎng)關(guān)系從單純的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域拓展到文化、教育、保健等等各個(gè)方面?？梢哉f
，當(dāng)今社會(huì)生活的方方面面都離不開市場(chǎng)的影響。“市場(chǎng)”已成為一個(gè)極具誘惑力、極富吸
引力，也極具風(fēng)險(xiǎn)的場(chǎng)合，因而政府、企業(yè)家、消費(fèi)者和社會(huì)各個(gè)階層、各個(gè)方面都十分關(guān)
注市場(chǎng)情況。近年來，中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化趨向，同樣使得中國(guó)社會(huì)的方方面面離不開市場(chǎng)的影響。房
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制的改革，使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)育并在社會(huì)主義大市場(chǎng)中的作用和影響日趨重要
。物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，因此，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的考察和研究也要放
在房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)社會(huì)大市場(chǎng)的大環(huán)境中進(jìn)行。所以，這里首先對(duì)市場(chǎng)的一般概念和功
能作初步的介紹。由于研究和考察的著重點(diǎn)不同，對(duì)市場(chǎng)的理解，有各種說法，綜合各方的觀點(diǎn)，大致可歸納
為以下幾方面：(一)市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)商品使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的場(chǎng)合市場(chǎng)的初始概念是指從事商品買賣的場(chǎng)所，或商品交換關(guān)系的總和，是社會(huì)分工的必然要求
。市場(chǎng)這個(gè)命題總是與商品和交換這兩個(gè)概念聯(lián)系在一起的，或者說是這兩個(gè)概念的組合。
這里的商品可以是實(shí)物，也可以是勞務(wù)。這里的交換是指一切發(fā)生商品交換關(guān)系的行為。行
為的發(fā)生地可以是固定的、專門的場(chǎng)所，也可以是任何地點(diǎn)和環(huán)境?，F(xiàn)代市場(chǎng)行為廣泛地滲
透于社會(huì)生活各個(gè)方面。所以，市場(chǎng)的概念可以概括為：市場(chǎng)是指具有需要和支付能力，從
而希望進(jìn)行某種交易活動(dòng)的人或團(tuán)體的組合。(二)市場(chǎng)是企業(yè)生存的舞臺(tái)，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的場(chǎng)合企業(yè)是市場(chǎng)的細(xì)胞，細(xì)胞離開了本體就無法生存?，F(xiàn)代企業(yè)的全部活動(dòng)都是以市場(chǎng)為轉(zhuǎn)移。
“美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)”為市場(chǎng)所下的定義是“為了使商品和勞務(wù)從生產(chǎn)者到消費(fèi)者或使用者
所進(jìn)行的一切企業(yè)活動(dòng)”。所以，現(xiàn)代市場(chǎng)學(xué)研究的中心之一就是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略、銷售手
段及如何最大限度的占領(lǐng)市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。從歷史發(fā)展來看，企業(yè)與市場(chǎng)的關(guān)系已跨越了三個(gè)階段：第一階段是以生產(chǎn)為中心，廠方生
產(chǎn)什么，企業(yè)就到市場(chǎng)去努力推銷。第二階段是以銷售為中心，市場(chǎng)能銷售什么，企業(yè)就生
產(chǎn)什么。第三階段是以消費(fèi)者為中心，即把滿足消費(fèi)者的需求放在首位，企業(yè)要善于調(diào)查消
費(fèi)者的當(dāng)前和潛在的需求，并以此為依據(jù)來開拓市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)同樣要以
消費(fèi)者，即人的需求為中心而開拓市場(chǎng)。(三)市場(chǎng)是社會(huì)各方面、各個(gè)層次實(shí)現(xiàn)其各項(xiàng)需求的場(chǎng)所在現(xiàn)代社會(huì)分工日益細(xì)化的條件下，人們的需求，從物質(zhì)用品到精神生活，從有形商品到勞
務(wù)都離不開市場(chǎng)。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)商品經(jīng)濟(jì)日趨發(fā)達(dá)，無論是城市或鄉(xiāng)村，人民群眾生活的各個(gè)
方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)質(zhì)量到消費(fèi)水平的提升都通過市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)供求情況、市場(chǎng)服務(wù)
能力、市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用等等都同國(guó)計(jì)民生息息相關(guān)。市場(chǎng)是消費(fèi)者與生產(chǎn)者矛盾的統(tǒng)一體。消
費(fèi)者總期望能以最少的代價(jià)得到最佳的商品或服務(wù)，而生產(chǎn)者則希望能以最好的價(jià)格實(shí)現(xiàn)自
己的勞動(dòng)價(jià)值。這個(gè)對(duì)立的愿望最終都會(huì)在市場(chǎng)上取得統(tǒng)一，這就是市場(chǎng)的魔力和魅力所在
。(四)市場(chǎng)是國(guó)家管理和調(diào)控經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本場(chǎng)合市場(chǎng)同生產(chǎn)者、流通者、消費(fèi)者、使用者等社會(huì)各方面密切相連。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)大循環(huán)角度看
市場(chǎng)不單是消費(fèi)者購買商品的地點(diǎn)，也不單是生產(chǎn)者推銷自己產(chǎn)品的場(chǎng)所。市場(chǎng)是社會(huì)再生
產(chǎn)過程中各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系和社會(huì)生活運(yùn)行的指示器。市場(chǎng)已成為現(xiàn)代城市進(jìn)步和文明程度的重
要標(biāo)志之一，也是國(guó)與國(guó)之間相互聯(lián)系的紐帶。由于市場(chǎng)的范疇與領(lǐng)域日趨廣闊，市場(chǎng)在人
類生活中的作用和影響日益重要，因此，對(duì)市場(chǎng)的管理已成為各國(guó)政府的重要任務(wù)，如最近
東南亞金融市場(chǎng)的波動(dòng)，直接影響有關(guān)國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。在中國(guó)社會(huì)主義制度下，
國(guó)家更重視對(duì)市場(chǎng)的有效調(diào)控，以保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的繁榮與進(jìn)步。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位與功能(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位與作用物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成部分，所以，這里先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作一簡(jiǎn)單的介紹。房地
產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義大市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和成熟既能推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)
展和興旺，同時(shí)，又對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮和人民生活的提高有重要的影響。1房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善是深化房地產(chǎn)體制改革、振興房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)工程房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)體制改革的基本方向是住房商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)和管
理社會(huì)化四個(gè)方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)則是推進(jìn)這四方面改革的杠桿。住房商品化、土地有償使用
、綜合開發(fā)和管理