【正文】 議一式4份，甲乙雙方及各自的上級 327八、其他條款 341一、本合同適用于本市市區(qū)、郊縣城鎮(zhèn)(包括鄉(xiāng)鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)，除房管部門直管 343二、本合同所稱的房屋租賃是指房屋所有權人依法將房屋出租給承租人居住或提供給他人從 344三、簽訂本合同前，當事人雙方應相互交驗或出示本合同提及的有關證件和證明。 327四、上述房屋由乙方轉租給單位或個人作使用。每月租金元，并以方 325三、乙方應按合同約定的用途使用，不得擅自改變。正本兩份，雙方各執(zhí)一份；副本六份，雙方各執(zhí)三份。乙方分兩次支付。 321第八條爭議的解決方式。 319第四條租賃期間房屋修繕。 316四、甲方保證上述房地產(chǎn)權屬清楚。房地產(chǎn)合同中的各條款應符合法律、行政法規(guī)的規(guī) 227第三，房地產(chǎn)合同的形式要式合法。房地產(chǎn)價格評估機構在完成評估工鼢并撰寫完 1823房地產(chǎn)成交價格申報制度 1831標的物位置固定性 1845房地產(chǎn)交易中土地使用權出讓行為所設定的權利義務具有承接性 1871交易場所固定化 1891為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務； 1901建設部與國家土地管理局的職責 1923各級政府價格主管部門的主要職責 193二、房地產(chǎn)轉讓 194三、房地產(chǎn)評估 202四、房地產(chǎn)交易的程序 212(二)登記 2122外部調(diào)查 213(四)估價 213(六)公告 214(七)報批 2144出賣繼承的房屋，必須提供繼承權公證書； 2146單位買賣房屋，必須提供《法定代表人身份證明書》或《授權委托書》； 214(九)收費 215一、房地產(chǎn)交易合同的形式 2151公證形式 2173審批形式 218二、房地產(chǎn)交易合同的簽訂 2202當事人在簽訂合同時所為的意思表示必須真實——意思表示真實 2213當事人所要訂立的合同在內(nèi)容上必須符合法律和行政法規(guī)——內(nèi)容合法 221第一，在房地產(chǎn)合同中，當事人的權利和義務通常具有相對性。房地產(chǎn)價格評估機構在收到委托人的評估申請書之后，應當對評估申請書 180③進行評估作業(yè)。 100(1)技術方面 101(2)對競爭對手和競爭形勢的分析 102三、物業(yè)管理投標過程 103(一)資格預審 103(五)遞送投標文件 105四、標書的編寫技巧 106五、投標報價及技巧 109六、投標前的經(jīng)營管理測算 11211關于投訴處理和回訪制度 127(五)啟示與啟迪 130第一，開展招投標的前提，是市場比較發(fā)育，不管公開招標還是邀請招標，都要有多個投標 134第二，要普及招投標的基本知識和做法。做到“愉快地分手”。摘要通常是對文檔內(nèi)容的簡短總結。在此處鍵入文檔的摘要。 79第三，同時，要從現(xiàn)任物業(yè)管理公司取得招標所必須的物業(yè)的所有圖紙、表格資料。要在大面積范圍內(nèi)推廣招投標這種做法，就必須向 134第三，選聘和解聘是雙向的，業(yè)主委員會可選聘物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也可以選擇物 1354道路：行車道593904平方米；人行道261437平方米； 140，比以往幾次小范圍招標更完善、更規(guī)范、更合理； 147(8)停車場3個，總占地面積2081平方米，車位72個； 152(四)物業(yè)管理標準及獎罰 154一年，屆時可以續(xù)簽，也可以解除合同)，1996年8月1日上海虹開發(fā)物業(yè)經(jīng)營管理公司正式 160(1)員工工資獎金(養(yǎng)老、醫(yī)療、待業(yè)保險、制服、工作餐)30萬/月 164(1)早期介入，熟悉了解物業(yè)情況 1653人服務梯管理3人 166(五)日常管理和服務 167一、房地產(chǎn)交易概論 1711房地產(chǎn)價格管理的內(nèi)容 1752房地產(chǎn)價格評估制度 177(1)公正原則 178(1)評估程序 180①評估申請。評估機構接受委托之后，便著手進行評估工作。也就是說，一方享有權利， 226第二，房地產(chǎn)合同中一方當事人取得的財產(chǎn)權利與其履行的義務，在價值上是大致相等的。如前所述，房地產(chǎn)合同通常采用書面形式，并且一般是 227三、房地產(chǎn)合同的簽訂程序 2271要約包含的條款必須是合同必要條款 2281要約被受要約人拒絕 2294要約的標的物毀損滅失 2306要約因法律或行政法規(guī)的修改而由合法變?yōu)檫`法 2313承諾必須與要約的內(nèi)容完全一致 232四、房地產(chǎn)交易合同的“陷井”避免及對策 234(一)標的 236(二)房地產(chǎn)的座落位置 237(三)數(shù)量 237(六)價款或酬金 238(七)履行期限、地點和方式 239(十一)法律、行政法規(guī)規(guī)定必須具備的其他條款 241一、確認房產(chǎn)交易有效、無效的三個基本依據(jù) 241二、無效的房地產(chǎn)交易表現(xiàn)形式 2421欺詐性的房屋買賣 244三、無效的房地產(chǎn)交易的處理 246一、租賃管理工作規(guī)程 252①經(jīng)理 253②業(yè)務員 253①鑒證后的合同發(fā)生變更，須在變更后的下一個租賃管理費交納日前到租賃管理所重新辦理 263②出租房租賃期滿或各種原因停租，應及時到房屋所在租賃管理所辦理停租申請。若發(fā)生與甲方有關的產(chǎn)權糾紛或債權債務，概 316五、房地產(chǎn)租賃期內(nèi)，甲方保證并承擔下列責任： 316六、房地產(chǎn)租賃期內(nèi)，乙方保證并承擔下列責任： 316七、違約責任：任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款或違反國家和地方房地產(chǎn)租賃的有關規(guī) 317第一條房屋坐落、間數(shù)、面積、房屋質量。 320第五條出租方與承租方的變更。 321第九條其他約定事項。本合同生效后的 322三、租用期內(nèi)，房屋由乙方使用管理，房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅和其他合理稅費由乙方承 322四、租用期內(nèi)，乙方所用的水、暖、電、熱水、通訊、室外環(huán)衛(wèi)、房屋修繕、綠化維護等由 322五、第三、四條所發(fā)生的費用，甲方憑單據(jù)、發(fā)票和有關規(guī)定文件，按各規(guī)定的期限向乙方 322六、乙方所租用房屋，在乙方驗收合格并付清房屋租金后，歸乙方使用。正副文本具 324十六、本合同雙方簽字蓋章經(jīng)公證后生效。 325四、乙方應愛護房屋及其設備、附屬設施，不得擅自改變和拆除，如發(fā)現(xiàn)房屋及其設備、附 325五、甲方對房屋進行修理，乙方應予配合，不得阻撓。在使用期間不得以任何形 327五、凡違反本協(xié)議，違約方應向對方償付協(xié)議租金倍的違約金。 344四、本合同的部分條款，當事人雙方不作約定或另有約定時，應在空格部位打。乙、丁已不具備這個條件，因為乙1986年已在省某院分得三室一廳住 357①個人所有權有優(yōu)先的權利。m2) 3972)綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費；F2(元/月) 3979保險費 3991)險種選擇； 399P１０＝P’2+P’3+P’4+P’7+P’8 40012稅收P12 40022) 401三、物業(yè)管理費的收費標準 401第一，不違反國家和地方政府的有關規(guī)定。物業(yè)管理服務部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務項目越多，工作量 402第五，公平原則。 415第二，以稅代費。 416三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關稅費 417(二)土地增值稅 417(1)取得土地使用權所支付的金額； 418(2)增值率＝(轉讓房地產(chǎn)的總收入扣除項目金額)247。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管
理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務，使物業(yè)發(fā)揮
最佳效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營
銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)
的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選
擇恰當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求
，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設與軟件
建設相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的
需要，當然更是業(yè)主維護自身權利利益的需要。(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實質是服務。唯有如此，
物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務。這些均
應在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對
物業(yè)實體進行管理。以免管理權競爭得手后，由于業(yè)主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞
，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應有的損失。(4)選派管理人員運作物業(yè)前期管理。(2)了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空
調(diào)設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。四、設計管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定
相應的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關文件制度。(4)制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。(3)建立代辦服務項目網(wǎng)絡。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項。在辦理入伙手續(xù)時，
物業(yè)管理公司應以方便業(yè)主為出發(fā)點，堅持集中辦理與分散辦理相結合，主動向業(yè)主介紹物
業(yè)情況。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。如一時因特殊原因無法收樓，必須及時征得開發(fā)商或物業(yè)管理公司同意。此時即視為房屋已經(jīng)交付，風險責任也隨之向購房者轉移。但由物業(yè)管理公司直
接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。上述情
況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。1入伙通知書入伙通知書是物業(yè)管理公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。3收樓須知收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應注意的事項，以及在辦理入伙手續(xù)時應該攜帶
的各種證件、合同和費用的文件。二、入伙通知書公司/女士/先生：您好!您所認購的大廈層室已于年月經(jīng)省/市驗收部門和房地產(chǎn)公司
、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準予入住。代辦時，除應帶齊相關的文件外
，還應帶上您的委托書、公(私)章和本人的身份證件。(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財務部繳付購房余款。1您應在接到《入伙通知書》之日(以郵戳為準)起三個月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權登記和
入伙手續(xù)。代管期間的管理費用仍由購樓業(yè)主承擔。3您辦理手續(xù)時請按以下程序進行：(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財務部繳付購房余款，并繳上原預繳款收據(jù)以換取正式發(fā)票。(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂《管理公約》、領取《住
戶手冊》、領取鑰匙等。5根據(jù)大廈承建合同，大廈維修保養(yǎng)期為一年。裝
修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準后方可進行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費
。3水電管理備用金，用于供水、供電、機電、電梯、消防等重要設備的更新及突發(fā)事故搶
修時的儲備資金，計人民幣 元。房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日六、驗樓情況一覽表大廈層室業(yè)主于年月在物業(yè)管理公司部的陪同下入樓驗收
，檢查了所購房屋的建筑質量和初裝修情況，認為：1無任何異議；2發(fā)現(xiàn)有以下質量問題：(1)(2)(3)請開發(fā)商予以解決!業(yè)主簽字物業(yè)管理公司(代表)簽字 年 月 日七、樓宇交接書甲方：開發(fā)商乙方：業(yè)主鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“大廈”已竣工，并且經(jīng)市有關部門鑒定合格。因此，雙方簽訂本交接書、并確認下列條款：1雙方確認，自年月日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主；2業(yè)主在此確認，確已收到該單元鑰匙；3開發(fā)商確認，盡管該單元已交付給業(yè)主，但其仍負有“樓宇銷售(預售)合同”中規(guī)定的
保修義務；4業(yè)主同時確認，該單元的建筑質量和初裝修質量符合雙方所簽的“樓宇銷售(預售)合同
”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；5雙方一致同意，有關業(yè)主購買的該單元產(chǎn)權登記事宜，均委托律師事務所辦理，開
發(fā)商予以協(xié)助。開發(fā)商(代表)簽字： 業(yè)主簽字：年 月 日第二章 物業(yè)管理的接管驗收 與合同的訂立第一節(jié) 驗收原則及分類一、物業(yè)接管驗收的原則物業(yè)的接管驗收是一個復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術，而且還涉及到許多法規(guī)，常
常出現(xiàn)一些實際結果與理論要求不一致的地方。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。2細致入微與整體把握相結合的原則。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的
環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、
地段和一流的設施系統(tǒng)應是接管驗收的重點。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽
字，作為工程竣工驗收資料。承建
單位可向開發(fā)單位發(fā)出交工通知。預驗收必須由開發(fā)單位、設計單位、承建單位及有關部門組成預驗收工作組。民用住宅驗收的一般
標準如下：(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。衛(wèi)生設備安
裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。二、驗收程序1原有房屋接管驗收程序(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽
發(fā)驗收通知并約定驗收時間；(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；(4)對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核