【正文】 物業(yè)管理實(shí)務(wù)及范例精解[鍵入文檔副標(biāo)題][本文仍在匯編中，未完在此處鍵入文檔的摘要。摘要通常是對(duì)文檔內(nèi)容的簡(jiǎn)短總結(jié)。在此處鍵入文檔的摘要。摘要通常是對(duì)文檔內(nèi)容的簡(jiǎn)短總結(jié)。！]陳偉波2009/10/13目錄第一章物業(yè)管理前期工作 2第一節(jié)物業(yè)前期管理概論 2一、物業(yè)前期管理的觀點(diǎn) 2二、物業(yè)前期管理的必要性 4第二節(jié)物業(yè)前期管理的內(nèi)容 5一、通過(guò)投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù) 5二、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系 6三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng) 7四、設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度 7五、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 8六、辦理移交接管事宜 8第三節(jié)入伙手續(xù)文件范本 9一、入伙手續(xù)概述 9第二章物業(yè)管理的接管驗(yàn)收與合同的訂立 18第一節(jié)驗(yàn)收原則及分類 19一、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則 19二、物業(yè)接管驗(yàn)收的分類 20第二節(jié)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序 22第三節(jié)竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修 28第四節(jié)接管驗(yàn)收注意事項(xiàng) 29第五節(jié)接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同樣本 32第三章物業(yè)管理招投標(biāo)技巧及范例精解 40第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 401交換功能 44第二節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的地位與運(yùn)行原則 46一、物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn) 46二、物業(yè)管理市場(chǎng)的委托關(guān)系 481自用委托型市場(chǎng)關(guān)系 482代理經(jīng)租型市場(chǎng)關(guān)系 49(二)自主經(jīng)營(yíng)型 49第一，在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的關(guān)系上，自主經(jīng)營(yíng)型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)分 49第二，在法人地位上，自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營(yíng)人是同一個(gè)法人，委托管理型是兩個(gè) 492自有出租型 50三、物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行原則 501業(yè)主在物業(yè)管理市場(chǎng)中的地位與職責(zé) 51(1)設(shè)置專業(yè)機(jī)構(gòu) 51第一，管理一體化 52第二，服務(wù)一體化 52第三，協(xié)調(diào)一體化 52第四，經(jīng)濟(jì)管理一體化 53第一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 53第二，服務(wù)方式 53第三，市場(chǎng)潛力 53四、物業(yè)管理市場(chǎng)的作用 55五、物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 59(一)初創(chuàng)階段 60一、物業(yè)管理招投標(biāo)的意義 62二、物業(yè)管理招投標(biāo)的作用 63三、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 65四、物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件 68(二)投標(biāo)方的成熟 71(三)規(guī)則的完善 71一、物業(yè)管理招標(biāo)的各種方式 732邀請(qǐng)招標(biāo) 742經(jīng)常性物業(yè)管理招標(biāo) 753委托咨詢型物業(yè)管理招標(biāo) 76二、物業(yè)管理招標(biāo)的組織協(xié)調(diào) 76第一，招標(biāo)應(yīng)征得業(yè)主、業(yè)主代表或業(yè)主委員會(huì)成員絕大多數(shù)［一般應(yīng)在75%以上］的同意 78第二，要與現(xiàn)任物業(yè)管理公司協(xié)商解決有關(guān)解除原委托合同的事宜。做到“愉快地分手”。 79第三，同時(shí)，要從現(xiàn)任物業(yè)管理公司取得招標(biāo)所必須的物業(yè)的所有圖紙、表格資料。 79第四，要特別注意物業(yè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)“掃”尾工作是否完成。目前，出現(xiàn)了這樣的情況：有些 79三、物業(yè)管理招投標(biāo)資格預(yù)審 83四、物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制 85五、物業(yè)管理招投標(biāo)程序 89六、評(píng)標(biāo)原則及方法 923質(zhì)量水準(zhǔn) 93(1)招標(biāo)單位組織內(nèi)部人員評(píng)標(biāo) 942評(píng)標(biāo)方法 95(2)打分法 96一、投標(biāo)的組織和程序 96二、物業(yè)管理投標(biāo)決策 100第一，針對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目，決定是投標(biāo)，或是不投標(biāo)； 100第二，倘若去投標(biāo)，是投什么性質(zhì)的標(biāo)； 100第三，投標(biāo)中如何采用揚(yáng)長(zhǎng)避短、以優(yōu)取勝的策略和技巧。 100(1)技術(shù)方面 101(2)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的分析 102三、物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程 103(一)資格預(yù)審 103(五)遞送投標(biāo)文件 105四、標(biāo)書(shū)的編寫技巧 106五、投標(biāo)報(bào)價(jià)及技巧 109六、投標(biāo)前的經(jīng)營(yíng)管理測(cè)算 11211關(guān)于投訴處理和回訪制度 127(五)啟示與啟迪 130第一，開(kāi)展招投標(biāo)的前提，是市場(chǎng)比較發(fā)育，不管公開(kāi)招標(biāo)還是邀請(qǐng)招標(biāo)，都要有多個(gè)投標(biāo) 134第二，要普及招投標(biāo)的基本知識(shí)和做法。要在大面積范圍內(nèi)推廣招投標(biāo)這種做法，就必須向 134第三，選聘和解聘是雙向的，業(yè)主委員會(huì)可選聘物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也可以選擇物 1354道路：行車道593904平方米；人行道261437平方米； 140，比以往幾次小范圍招標(biāo)更完善、更規(guī)范、更合理； 147(8)停車場(chǎng)3個(gè)，總占地面積2081平方米，車位72個(gè)； 152(四)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰 154一年，屆時(shí)可以續(xù)簽，也可以解除合同)，1996年8月1日上海虹開(kāi)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司正式 160(1)員工工資獎(jiǎng)金(養(yǎng)老、醫(yī)療、待業(yè)保險(xiǎn)、制服、工作餐)30萬(wàn)/月 164(1)早期介入，熟悉了解物業(yè)情況 1653人服務(wù)梯管理3人 166(五)日常管理和服務(wù) 167一、房地產(chǎn)交易概論 1711房地產(chǎn)價(jià)格管理的內(nèi)容 1752房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 177(1)公正原則 178(1)評(píng)估程序 180①評(píng)估申請(qǐng)。即委托人向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出委托申請(qǐng)。在進(jìn)行申請(qǐng)時(shí)，委托人應(yīng)當(dāng)遞 180②受理評(píng)估委托。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到委托人的評(píng)估申請(qǐng)書(shū)之后，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估申請(qǐng)書(shū) 180③進(jìn)行評(píng)估作業(yè)。評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托之后，便著手進(jìn)行評(píng)估工作。在明確了評(píng)估對(duì)象和目的 181④綜合評(píng)估決定估價(jià)額。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)收集的資料進(jìn)行分析，選擇適用的估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算， 181⑤通知委托人領(lǐng)取評(píng)估報(bào)告書(shū)并收取服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估工鼢并撰寫完 1823房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度 1831標(biāo)的物位置固定性 1845房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)出讓行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性 1871交易場(chǎng)所固定化 1891為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)； 1901建設(shè)部與國(guó)家土地管理局的職責(zé) 1923各級(jí)政府價(jià)格主管部門的主要職責(zé) 193二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 194三、房地產(chǎn)評(píng)估 202四、房地產(chǎn)交易的程序 212(二)登記 2122外部調(diào)查 213(四)估價(jià) 213(六)公告 214(七)報(bào)批 2144出賣繼承的房屋，必須提供繼承權(quán)公證書(shū)； 2146單位買賣房屋，必須提供《法定代表人身份證明書(shū)》或《授權(quán)委托書(shū)》； 214(九)收費(fèi) 215一、房地產(chǎn)交易合同的形式 2151公證形式 2173審批形式 218二、房地產(chǎn)交易合同的簽訂 2202當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)所為的意思表示必須真實(shí)——意思表示真實(shí) 2213當(dāng)事人所要訂立的合同在內(nèi)容上必須符合法律和行政法規(guī)——內(nèi)容合法 221第一，在房地產(chǎn)合同中，當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)通常具有相對(duì)性。也就是說(shuō)，一方享有權(quán)利， 226第二，房地產(chǎn)合同中一方當(dāng)事人取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利與其履行的義務(wù)，在價(jià)值上是大致相等的。 2264遵守法律和法規(guī)原則 226第一，簽訂房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要合法，即主體要有合法資格。當(dāng)事人須有民事行為能力； 226第二，簽訂的房地產(chǎn)合同的內(nèi)容要合法。房地產(chǎn)合同中的各條款應(yīng)符合法律、行政法規(guī)的規(guī) 227第三，房地產(chǎn)合同的形式要式合法。如前所述，房地產(chǎn)合同通常采用書(shū)面形式，并且一般是 227三、房地產(chǎn)合同的簽訂程序 2271要約包含的條款必須是合同必要條款 2281要約被受要約人拒絕 2294要約的標(biāo)的物毀損滅失 2306要約因法律或行政法規(guī)的修改而由合法變?yōu)檫`法 2313承諾必須與要約的內(nèi)容完全一致 232四、房地產(chǎn)交易合同的“陷井”避免及對(duì)策 234(一)標(biāo)的 236(二)房地產(chǎn)的座落位置 237(三)數(shù)量 237(六)價(jià)款或酬金 238(七)履行期限、地點(diǎn)和方式 239(十一)法律、行政法規(guī)規(guī)定必須具備的其他條款 241一、確認(rèn)房產(chǎn)交易有效、無(wú)效的三個(gè)基本依據(jù) 241二、無(wú)效的房地產(chǎn)交易表現(xiàn)形式 2421欺詐性的房屋買賣 244三、無(wú)效的房地產(chǎn)交易的處理 246一、租賃管理工作規(guī)程 252①經(jīng)理 253②業(yè)務(wù)員 253①鑒證后的合同發(fā)生變更，須在變更后的下一個(gè)租賃管理費(fèi)交納日前到租賃管理所重新辦理 263②出租房租賃期滿或各種原因停租，應(yīng)及時(shí)到房屋所在租賃管理所辦理停租申請(qǐng)。 263①《房屋租賃許可證》的處理 264G申辦資料復(fù)印歸檔 264②《房屋租賃許可證》的年審 264二、租賃管理工作抽檢與考核規(guī)程 267(3)檢查與考核依據(jù) 267①抽檢小組根據(jù)抽查資料、記錄和現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)的方法按《經(jīng)營(yíng)部工作抽檢與考核表》要求對(duì)每 268②評(píng)分表示及等級(jí)評(píng)定方法 268(二)承租人的義務(wù) 271一、房屋租賃合同訂立的形式和原則 272二、訂立房屋租賃合同應(yīng)注意的問(wèn)題 273三、房屋租賃合同的主要條款 2821標(biāo)的 282一、登記備案 300二、房屋租賃合同的變更 301三、房屋租賃合同的解除 303四、房屋租賃合同的終止 3061房屋租賃期限屆滿 3062房屋拆遷 3063出租房屋毀損 3074在房屋租賃期限內(nèi)，一方當(dāng)事人依據(jù)法律的規(guī)定，強(qiáng)制解除合同 307一、仲裁 308二、申請(qǐng)行政主管機(jī)關(guān)處理 310三、訴訟 3121因承租人擅自轉(zhuǎn)讓所租房屋，行政機(jī)關(guān)給予罰款的； 3123行政機(jī)關(guān)越權(quán)作出決定的； 312一、甲方自愿將坐落在區(qū)路(街)的房屋(房屋建筑面積平方米、土地使用面積平 315二、甲乙雙方議定的上述房地產(chǎn)月租金為人民幣(大寫)元。租賃期限自年月日至 316三、上述房屋承租給乙方使用時(shí)，該建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)由乙方使用。 316四、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概 316五、房地產(chǎn)租賃期內(nèi)，甲方保證并承擔(dān)下列責(zé)任： 316六、房地產(chǎn)租賃期內(nèi)，乙方保證并承擔(dān)下列責(zé)任： 316七、違約責(zé)任：任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款或違反國(guó)家和地方房地產(chǎn)租賃的有關(guān)規(guī) 317第一條房屋坐落、間數(shù)、面積、房屋質(zhì)量。 319第二條租賃期限。 319第三條租金和租金的繳納期限。 319第四條租賃期間房屋修繕。 320第五條出租方與承租方的變更。 320第六條違約責(zé)任。 320第七條免費(fèi)條件。 321第八條爭(zhēng)議的解決方式。 321第九條其他約定事項(xiàng)。 321第十條本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》的有關(guān)規(guī) 321甲、乙雙方通過(guò)友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達(dá)成如下協(xié)議： 322一、乙方租用甲方坐落在度假村組團(tuán)內(nèi)樓房棟。建筑面 322二、租用期限內(nèi)房屋租金為人民幣(含建筑稅)。乙方分兩次支付。本合同生效后的 322三、租用期內(nèi)，房屋由乙方使用管理，房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅和其他合理稅費(fèi)由乙方承 322四、租用期內(nèi)，乙方所用的水、暖、電、熱水、通訊、室外環(huán)衛(wèi)、房屋修繕、綠化維護(hù)等由 322五、第三、四條所發(fā)生的費(fèi)用，甲方憑單據(jù)、發(fā)票和有關(guān)規(guī)定文件，按各規(guī)定的期限向乙方 322六、乙方所租用房屋，在乙方驗(yàn)收合格并付清房屋租金后，歸乙方使用。 322七、在房屋保修期內(nèi)(水電設(shè)施半年，土建一年，采暖設(shè)施一個(gè)采暖期，自乙方使用之日算 322八、乙方服務(wù)人員臨時(shí)戶口等生活上所需辦理的手續(xù)，由甲方幫助與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)單位聯(lián)系解決 322九、違約責(zé)任： 323十、在租用期內(nèi)，甲方不得將乙方租用的房屋轉(zhuǎn)租(賣)給任何第三者，如果甲方出售乙方租 323十一、乙方需要安裝電話，由甲方解決，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。 323十二、在租用期內(nèi)，如遇不可抗拒的災(zāi)害，房屋遭到毀壞，按照房屋建設(shè)程序，甲方重新建 323十三、甲方已聲明本合同所指標(biāo)的樓房是符合國(guó)家有關(guān)政策和法令而建造和經(jīng)營(yíng)的，甲乙雙 323十四、甲乙雙方如在執(zhí)行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決，如雙方不能達(dá) 324十五、本合同一式九份。正本兩份，雙方各執(zhí)一份；副本六份，雙方各執(zhí)三份。正副文本具 324十六、本合同雙方簽字蓋章經(jīng)公證后生效。本合同未盡事宜雙方另行商定。 324十七、本合同附件(由甲方提供)： 324一、自年月日甲方將區(qū)(縣)路弄 324二、乙方愿意租賃上述房屋，并同意按月繳付房租。每月租金元，并以方 325三、乙方應(yīng)按合同約定的用途使用，不得擅自改變。 325四、乙方應(yīng)愛(ài)護(hù)房屋及其設(shè)備、附屬設(shè)施，不得擅自改變和拆除，如發(fā)現(xiàn)房屋及其設(shè)備、附 325五、甲方對(duì)房屋進(jìn)行修理，乙方應(yīng)予配合，不得阻撓。 325六、乙方經(jīng)甲方同意，在公有房屋內(nèi)自費(fèi)添置的設(shè)備及裝修，產(chǎn)權(quán)屬乙方所有的，應(yīng)由乙方 325七、合同的期限為年，自年月日至年 325八、違約責(zé)任： 325九、其他事項(xiàng)： 326十、其他有關(guān)房屋的租賃事宜以及違約責(zé)任，甲、乙雙方愿意共同遵守《上海市城鎮(zhèn)公有房 326十一、本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份。 326一、甲方同意乙方將承租的區(qū)路弄號(hào)共間，建 326二、上述房屋轉(zhuǎn)租期內(nèi)的協(xié)議租金每月為元，其中統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)租金元，超收 327三、上述房屋轉(zhuǎn)租期間，不改變乙方的租賃戶名。 327四、上述房屋由乙方轉(zhuǎn)租給單位或個(gè)人作使用。在使用期間不得以任何形 327五、凡違反本協(xié)議，違約方應(yīng)向?qū)Ψ絻敻秴f(xié)議租金倍的違約金。 327六、本協(xié)議如遇到房管部門政策變化，須按新規(guī)定辦理。 327七、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方上級(jí)主管部門鑒證后生效。協(xié)議一式4份，甲乙雙方及各自的上級(jí) 327八、其他條款 341一、本合同適用于本市市區(qū)、郊縣城鎮(zhèn)(包括鄉(xiāng)鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)，除房管部門直管 343二、本合同所稱的房屋租賃是指房屋所有權(quán)人依法將房屋出租給承租人居住或提供給他人從 344三、簽訂本合同前，當(dāng)事人雙方應(yīng)相互交驗(yàn)或出示本合同提及的有關(guān)證件和證明。 344四、本合同的部分條款，當(dāng)事人雙方不作約定或另有約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打。 344五、本合同條款由上海市房屋土地管理局和上海市工商行政