【文章內容簡介】 其中還須與開發(fā)商一起草擬有關文件制度。(1)籌建業(yè)主管理委員會。(2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管
理辦法等。(3)設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜
合管理辦法等。(4)制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。五、建立服務系統(tǒng)和服務網絡物業(yè)管理企業(yè)在其經營管理服務過程中，與社會有關部門發(fā)生密切關系，這里既有行政管理
關系，又有經濟關系。(1)保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。(2)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等
部分進行聯絡、溝通。(3)建立代辦服務項目網絡。六、辦理移交接管事宜物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。(1)擬訂移交接管辦法。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會。(3)協助和辦理移交接管事項。 第三節(jié) 入伙手續(xù)文件范本一、入伙手續(xù)概述(一)入伙及入伙手續(xù)入伙是指業(yè)主或使用人進房入住。入伙是物業(yè)管理公司與服務對象的首次接觸，它標志著物
業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件(以
下詳述)；業(yè)主按要求進行驗樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等。在辦理入伙手續(xù)時，
物業(yè)管理公司應以方便業(yè)主為出發(fā)點，堅持集中辦理與分散辦理相結合，主動向業(yè)主介紹物
業(yè)情況。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進行房屋裝修提供指導；業(yè)主也應積極配合物業(yè)
管理公司，盡量按時辦理收樓手續(xù)，及時付清有關費用、認真簽訂管理公約，遵守各項管理
規(guī)定。下面的例子，足以說明業(yè)主及時辦理收樓手續(xù)的重要性。某業(yè)主購買了一套商品房，已付清全部樓款。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。那么，
延遲收樓的法律后果是什么呢?按規(guī)定，當新建商品房符合了交付使用的條件。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會適時向購房人發(fā)出
入伙(交付使用)通知，約期辦理收樓手續(xù)。通常，購房人應在約定期限內辦妥房屋驗收手續(xù)
。如一時因特殊原因無法收樓，必須及時征得開發(fā)商或物業(yè)管理公司同意。購房者擅自延遲
收樓的行為，在法律上移之為受領延遲，是對不動產買受方的協助義務相應規(guī)定的一種違反
。其法律后果，反而使對方當事人(開發(fā)商)在房屋買賣合同關系上的相關風險責任得以減免
，又在房屋管理、維護等關系方面產生出新的權利、義務問題，這使購房者可能承擔賠償他
方損失的責任。具體而言，約定期限內無正當理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰
匙交物業(yè)管理公司。此時即視為房屋已經交付，風險責任也隨之向購房者轉移。其后，如發(fā)
生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責，而由購房者承擔后果。如因管理、維護導致損失，也
應由購房者負責賠償。在實際操作中，有的業(yè)主會提出這樣的問題：入伙手續(xù)究竟應由開發(fā)商辦理還是由物業(yè)管理
公司辦理，哪種辦法比較規(guī)范?據了解，入伙手續(xù)究竟應由誰來辦理，現行法律、法規(guī)尚無硬性規(guī)定。但由物業(yè)管理公司直
接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商
通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關系。由于物業(yè)管理公司直接參與
了物業(yè)的工程驗收，使物業(yè)管理公司對將要管理的物業(yè)的施工質量有了清楚的了解，物業(yè)管
理公司在全面驗收接管的基礎上，完全能負責地向業(yè)主進行單元房屋移交。應當看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時
雙方須完成的一系列相關手續(xù)，涉及的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權利、義務。上述情
況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。(二)入伙手續(xù)文件入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關文件，主要內容包
括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)管理公司負責擬定
，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。在實際操作中，
有些物業(yè)管理公司還準備了驗樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗樓時使用。1入伙通知書入伙通知書是物業(yè)管理公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。在制定入伙通知書時應注意下面幾個問題：(1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一
時間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應在通知書上注明各樓宇或各層辦
理的時間，分期分批辦理。(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。(3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機動時間內前來辦理，則應在通知書上注明處理的辦
法。2入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。
一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關職能部門在上面
蓋章證明。3收樓須知收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應注意的事項，以及在辦理入伙手續(xù)時應該攜帶
的各種證件、合同和費用的文件。4繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應該繳納的款項及具體金額的文件。
5驗樓情況一覽表驗樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進行驗收，監(jiān)促開發(fā)商及時整改問題，以
避免相互扯皮，使問題能得到及時解決而制定的文件。6樓宇交接書樓宇交接書是業(yè)主在確認可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協議。二、入伙通知書公司/女士/先生：您好!您所認購的大廈層室已于年月經省/市驗收部門和房地產公司
、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準予入住。(1)請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。地點在……，在此期間內，房
產
公司財務部、地產部、物業(yè)管理公司等有關部門將到現場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提
供快捷方便的服務。(2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應帶齊相關的文件外
，還應帶上您的委托書、公(私)章和本人的身份證件。(3)如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，可以在月日后到房地產公司(地
點……)先辦理財務及收樓手續(xù)，再到物業(yè)管理公司(地點……)辦理入伙手續(xù)。在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。特此通知!房地產開發(fā)公司物業(yè)管理公司 年 月 日三、入伙手續(xù)書公司/女士/先生：您好!您所認購的大廈層室現已具備入伙條件，請閱讀《收樓須知》、《繳款通知
書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。(1)至房地產開發(fā)公司 (2)至房地產開發(fā)公司財務部繳付購房余款。 地產部審核入伙資格。四、收樓須知公司/女士/先生：歡迎您成為大廈的新業(yè)主!我公司為提供良好的管理服務，茲先介紹有關收樓事項和有關收樓程序，避免您在接收新樓
時，產生遺漏而引致不便。望您能認真閱讀，務勿遺忘。1您應在接到《入伙通知書》之日(以郵戳為準)起三個月內前來辦理產權登記和
入伙手續(xù)。
逾期辦理者，每逾期一天應繳納人民幣元的逾期金。超過半年不來辦理的房產。將由本大
樓物業(yè)管理公司代管。代管期間的管理費用仍由購樓業(yè)主承擔。超過三年不來辦理手續(xù)，視
為無主房產，交由有關部門依法處理。2您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：(1)購房合同(協議)；(2)業(yè)主身份證或護照及圖章；(3)公司購買的還應帶公司法人證件和公章；(4)《入伙通知書》；(5)《入伙手續(xù)書》；(6)已繳款項的收據(調換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應繳的款項。如您委托他人來辦理，還應帶上：(1)您(業(yè)主)的委托書，應由律師簽證；(2)您(業(yè)主)的身份證或護照的影印件；(3)代理人的身份證或護照。3您辦理手續(xù)時請按以下程序進行：(1)至房地產開發(fā)公司財務部繳付購房余款，并繳上原預繳款收據以換取正式發(fā)票。購樓余
款繳清后，財務部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。(2)至房地產開發(fā)公司地產部審核入伙資格，當您繳驗各種證件通過后，地產部將在您的《
入伙手續(xù)書》上蓋章。(3)至物業(yè)管理公司財務部繳付物業(yè)管理各項費用，費用繳清后物業(yè)管理公司財務部將在《
入伙手續(xù)書》上蓋章。(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂《管理公約》、領取《住
戶手冊》、領取鑰匙等。當以上事項辦好后，您(業(yè)主)在《入伙手續(xù)書》上簽章，并交由物
業(yè)管理公司保存。4您收樓時，請認真檢查室內設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質量問題。如有投訴，請在收樓時書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協商解決。5根據大廈承建合同，大廈維修保養(yǎng)期為一年。一年內如有工程質量所導致的問題，承建單
位將為業(yè)主免費修理。但是，如果使用不當所導致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費用。6您(業(yè)主)可以對所購的房間進行室內裝修，但應保證絕對不影響大廈結構和公共
設施。裝
修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準后方可進行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費
。祝您順利入伙!房地產開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日五、繳款通知書公司/女士/先生：您好!您所購買的大廈層室房屋已經竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時
，請同時繳清以下款項：1購房余款，計人民幣 元。2預收個月管理費，計人民幣 元。3水電管理備用金，用于供水、供電、機電、電梯、消防等重要設備的更新及突發(fā)事故搶
修時的儲備資金，計人民幣 元。4裝修管理費，裝修完畢按規(guī)定退還，計人民幣 元。5建筑垃圾清運費，用于清理業(yè)主入住裝修時產生的建筑垃圾所預收的管理費，裝修完畢
后，按規(guī)定清退，計人民幣 元。6其它費用(具體列出項目及金額供業(yè)主選擇)。房地產開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日六、驗樓情況一覽表大廈層室業(yè)主于年月在物業(yè)管理公司部的陪同下入樓驗收
，檢查了所購房屋的建筑質量和初裝修情況，認為：1無任何異議；2發(fā)現有以下質量問題：(1)(2)(3)請開發(fā)商予以解決!業(yè)主簽字物業(yè)管理公司(代表)簽字 年 月 日七、樓宇交接書甲方：開發(fā)商乙方：業(yè)主鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“大廈”已竣工，并且經市有關部門鑒定合格。業(yè)主購買的
樓層室已經具備入伙條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以
便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主?，F業(yè)主已檢查了該
單元的建筑質量和初裝修情況，雙方一致認為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單
元。因此，雙方簽訂本交接書、并確認下列條款：1雙方確認，自年月日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主；2業(yè)主在此確認，確已收到該單元鑰匙；3開發(fā)商確認，盡管該單元已交付給業(yè)主，但其仍負有“樓宇銷售(預售)合同”中規(guī)定的
保修義務；4業(yè)主同時確認，該單元的建筑質量和初裝修質量符合雙方所簽的“樓宇銷售(預售)合同
”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；5雙方一致同意，有關業(yè)主購買的該單元產權登記事宜，均委托律師事務所辦理，開
發(fā)商予以協助。有關稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔。6本交接書自雙方簽字之日起生效。7本交接書一式兩份，雙方各持一份。開發(fā)商(代表)簽字： 業(yè)主簽字：年 月 日第二章 物業(yè)管理的接管驗收 與合同的訂立第一節(jié) 驗收原則及分類一、物業(yè)接管驗收的原則物業(yè)的接管驗收是一個復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術，而且還涉及到許多法規(guī)，常
常出現一些實際結果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸
，需掌握以下基本原則：1原則性與靈活性相結合的原則。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗收時，要堅持實事求是
，
做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)管理公司應把在驗收中
查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應
索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提
條件下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出現一些不盡人意之處，接管驗收
人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)，
而應共同協商，力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。2細致入微與整體把握相結合的原則。工程質量問題對物業(yè)產生不良影響的時間是相當
久
遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，
任何一點忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。大的方面如給排水
管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設備的運行是否正常；細微之處如所用材料的
性能，供電線容的大小是否恰當；電梯、空間、發(fā)電機等大型設備的檢測和驗收必須是在其
負載運行一段時間以后進行。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè)
，其土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目將標示該物業(yè)的檔次和發(fā)展
潛力。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的
環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標，寫字樓則重視能體現使用者的地位和身份，因此裝飾、
地段和一流的設施系統(tǒng)應是接管驗收的重點。二、物業(yè)接管驗收的分類建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收
。1隱蔽工程驗收各項隱蔽工程