【正文】 管理局負(fù)責(zé)解釋。 344(二)范例評析 345第一，從當(dāng)時情形看，新興食品廠欲擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，需要改造原有臨建棚，而王氏兄弟獎金 348第二，從雙方當(dāng)時的協(xié)議看，雙方約定：“由食品廠負(fù)責(zé)出資，王氏兄弟辦理有關(guān)改建 348第三，王氏兄弟以個人名義向主管機(jī)關(guān)辦理改建批準(zhǔn)手續(xù)和房屋登記手續(xù)是經(jīng)與食品廠協(xié)議 349第四，《民法通則》第108條規(guī)定：“債務(wù)應(yīng)當(dāng)清償。”對于食品廠因建房而投入、墊付的2 349(一)案情介紹 352丙、戊符合這一條件。乙、丁已不具備這個條件，因?yàn)橐?986年已在省某院分得三室一廳住 357①個人所有權(quán)有優(yōu)先的權(quán)利。數(shù)人對同一特定物主張幾個個人單獨(dú)的所有權(quán)時，以時間( 362②個人所有權(quán)派生絕對的物上請求權(quán)，可以向裁判機(jī)關(guān)，也可以直接向物的占有 362③個人所有 363④個人所有權(quán)的追及力無期限，即使逾期受不到訴訟時效的保 363⑤個人所有權(quán)的訴訟時效一般2年，最長 363(一)案情介紹 3671我國城市房屋出租的法律公平性質(zhì)決定了租賃自由的有限性 370一、等價交換的原則 378二、誰受益誰出錢的原則 378三、差別原則 379四、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則 379五、取之于民，用之于民的原則 380六、公開原則 381一、市場價格收費(fèi)模式 381三、成本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策的模式 383四、虧本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼的模式 383一、物業(yè)管理費(fèi)收入 384二、物業(yè)經(jīng)營收入 387三、多種經(jīng)營收入 388一、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成 389(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等 390二、物業(yè)管理費(fèi)的核算辦法 390(1)行政辦公人員費(fèi)用，包括工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等；F1(元/月) 391(3)車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)和折舊費(fèi)；F3(元/月) 392(1)電費(fèi)(W1T1+W2T2+…)30P電F2(元/月) 392(2)維修費(fèi)，這也是一個估算的經(jīng)驗(yàn)值；F5(元/月) 393(1)電費(fèi)＝W24a30P電F6(元/月) 3932)維修費(fèi)，包括材料和專門人工費(fèi)；F2(元/月) 394；Y表示電梯的正常、安全使用年限；S梯表示帶電梯的物業(yè)面積。 3952)水費(fèi)：F2(元/月) 3954)以上1～3項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi)用，按10%計(jì)；F4(元/月) 395P4＝∑4i=1Fi/S空調(diào)(元/月m2) 3955)更新儲備金： 396P5＝∑7i=1Fi/S環(huán)衛(wèi)(元/月m2) 3972)綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費(fèi)；F2(元/月) 3979保險(xiǎn)費(fèi) 3991)險(xiǎn)種選擇； 399P１０＝P’2+P’3+P’4+P’7+P’8 40012稅收P12 40022) 401三、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 401第一，不違反國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。 402第二，與用戶的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，用戶 402第三，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般 402第四，微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項(xiàng)目越多，工作量 402第五，公平原則。對共用公共設(shè)施不同用戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該顯示其公平性，比如，對商業(yè)大 402，按時保養(yǎng)及時維修電梯。運(yùn)行電梯年收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，備用電梯年收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 406一、物業(yè)管理費(fèi)的確定 407二、物業(yè)管理費(fèi)的收繳和追討 408三、高層樓宇的收費(fèi) 4102停車費(fèi) 411(二)代收代支項(xiàng)目 4123土地使用費(fèi) 4132業(yè)主大修改造資金 413一、我國稅收體系 414二、房地產(chǎn)稅、租費(fèi) 415第一，以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等存在部分以稅代租，即稅中含有租的因素。 415第二，以稅代費(fèi)。如城市維護(hù)建設(shè)稅是向享受城市設(shè)施建設(shè)利益從事生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)和個人 416第三，以費(fèi)代租。比如土地使用費(fèi)是土地使用者為了取得土地使用權(quán)而向土地所有人繳納的 416第四，以費(fèi)代稅。比如某些城市征收的土地閑置費(fèi)，其實(shí)就是一種罰稅即空地稅。 416三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)稅費(fèi) 417(二)土地增值稅 417(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額； 418(2)增值率＝(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入扣除項(xiàng)目金額)247。扣除項(xiàng)目金額 418(六)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 4203教育費(fèi)附加 424(十)土地使用費(fèi) 424一、收益性物業(yè)管理的特點(diǎn) 4262以出租出售為主的收益性物業(yè)具有價值不能庫存的特點(diǎn) 4273收益性物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn) 4272收益性物業(yè)管理具有緊迫的時間性 429二、收益性物業(yè)管理的目標(biāo) 431三、收益性物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 433一、制定管理計(jì)劃并提出預(yù)算方案 436二、簽定物業(yè)管理合同 444三、制定市場宣傳策略 444四、制定租金收取方案 447五、實(shí)施維修管理和其他管理服務(wù) 448六、建立業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和客戶的聯(lián)系 450七、對收益性物業(yè)管理進(jìn)行記錄組織和控制 450一、收益性物業(yè)經(jīng)營管理的收入 451二、收益性物業(yè)經(jīng)營管理的費(fèi)用 454(二)設(shè)備設(shè)施及其服務(wù)的費(fèi)用 4552空調(diào)設(shè)備費(fèi) 456一、治安保衛(wèi)隊(duì)員的條件 461二、治安保衛(wèi)隊(duì)員的訓(xùn)練 462三、保安隊(duì)員的考核 463 物業(yè)管理實(shí)務(wù)及范例精解 第一章 物業(yè)管理前期工作 第一節(jié) 物業(yè)前期管理概論一、物業(yè)前期管理的觀點(diǎn)對于一項(xiàng)物業(yè)來說，存在著開發(fā)——經(jīng)營——管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)
的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是
這么做的。然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地
產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)
和施工建設(shè)，開發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素
。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管
理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)
在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、
電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時有抱怨，
又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇
好
物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見，使規(guī)
劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮
最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營
銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理
模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的
居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程
效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成
前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運(yùn)行主體的管理。但是就其管理的
內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法，
因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行
的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)
的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、選擇適
當(dāng)?shù)牡囟?、房型及附屬設(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對業(yè)主的吸引力
度；然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。從某種意義上講，物
業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會從
使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選
擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求
，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以
獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管
理人員，開展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或
選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，
能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的管理形象，對于物業(yè)管理企業(yè)
來說是一個把握機(jī)會、占領(lǐng)市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設(shè)與軟件
建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的
需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利利益的需要。二、物業(yè)前期管理的必要性(一)減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)
管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、
設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑
商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限
制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或
交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那
些
后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減
少后遺癥。(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的了解
。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)
施建
設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能
對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，
物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。(三)物業(yè)前期管理是為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系
，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之
前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備
成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均
應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對
物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。 第二節(jié) 物業(yè)前期管理的內(nèi)容一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組
建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。(1)進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)
，
考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，
做到揚(yáng)長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實(shí)力比自己
強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并
能協(xié)作配合，等等。以免管理權(quán)競爭得手后，由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因，工作仍留有漏洞
，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根
據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在
該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。(2)具體測算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。(3)投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。(4)選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。二、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既
應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。(1)聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。(2)了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁
出入辦法、停車場管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場物業(yè)前期管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理
要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。(1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝
的
合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空
調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。(2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。(3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。(4)參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改
計(jì)劃督促整改。四、設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定
相應(yīng)的規(guī)章制度，