【正文】 注冊(cè)物業(yè)管理師課程《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》在線學(xué)習(xí)物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第1講講義 [ Fr: ] 備考建議 [ Fr: ] 備考建議 [ Fr: ] 學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個(gè)文件：一個(gè)是《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》，另一個(gè)是《考試大綱》。 [ Fr: ] 復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。 [ Fr: ] [ Fr: ] 熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時(shí)間的長(zhǎng)短。這些信息決定了考試的深度和廣度， [ Fr: ] 把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個(gè)檔次：A B [ Fr: ] C，以此來區(qū)分考試的重點(diǎn)和要點(diǎn)。在考試大綱中對(duì)每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個(gè)層次，分別對(duì)應(yīng)A B [ Fr: ] C三個(gè)檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個(gè)星號(hào)（*），如果這項(xiàng)內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個(gè)星號(hào)（*），根據(jù)這些記號(hào)可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點(diǎn)。 [ Fr: ] [ Fr: ] 考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。 [ Fr: ] 不同的考題所考核知識(shí)的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對(duì)問題的分析、判斷的能力和對(duì)知識(shí)掌握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。 [ Fr: ] [ Fr: ] 單選題：?jiǎn)芜x題要求在備選的4個(gè)答案中，能夠分辨出一個(gè)正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對(duì)不同備選答案確認(rèn)正確答案的篩選過程，判斷考試者對(duì)所考核知識(shí)的分析、判斷、運(yùn)用的能力。 [ Fr: ] [ Fr: ] 多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因?yàn)閷?duì)5個(gè)備選答案通過分析判斷找出若干個(gè)正確的答案是一個(gè)考核知識(shí)準(zhǔn)確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。 [ Fr: ] [ Fr: ] 一般情況下，當(dāng)考試用書中所涉及到的知識(shí)呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時(shí)，會(huì)形成單選題、多選題的考核點(diǎn)。 [ Fr: ] 綜合分析題是全面檢驗(yàn)考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。這就要求考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時(shí)，能夠理論聯(lián)系實(shí)際，舉一反三，靈活運(yùn)用所掌握的知識(shí)，分析解答考題。 [ Fr: ] [ Fr: ] 考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運(yùn)用知識(shí)進(jìn)行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。 [ Fr: ] [ Fr: ] 要制定學(xué)習(xí)計(jì)劃，按照通讀、精讀、重點(diǎn)記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個(gè)過程應(yīng)當(dāng)在考試前一個(gè)月完成，余下的沖刺時(shí)間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。 [ Fr: ] 復(fù)習(xí)備考建議23人共同進(jìn)行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 內(nèi)容提要及考試要求 [ Fr: ] 一、內(nèi)容提要 [ Fr: ] 1．物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征 [ Fr: ] 2．物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 [ Fr: ] 3．物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序 [ Fr: ] (1)工商注冊(cè)登記 [ Fr: ] (2)資質(zhì)管理 [ Fr: ] 4．物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置 [ Fr: ] (1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 [ Fr: ] (2)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素 [ Fr: ] (3)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求 [ Fr: ] (4)物業(yè)管理企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé) [ Fr: ] 二、考試目的和考試要求 [ Fr: ] 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。 [ Fr: ] 考試基本要求 [ Fr: ] 掌握：物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序，物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)及其職能。 [ Fr: ] 熟悉：物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。 [ Fr: ] 了解：物業(yè)管理企業(yè)主要類型，物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求和主要影響因素。 [ Fr: ] 考題類型要求 [ Fr: ] 本部分考題類型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 概述 [ Fr: ] 一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征（熟悉） [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 [ Fr: ] 其特征可以歸納為以下三點(diǎn)： [ Fr: ] 第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；擁有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?[ Fr: ] 第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、．延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)等項(xiàng)目，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。 [ Fr: ] 第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí)，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。 [ Fr: ] 二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（了解） [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。 [ Fr: ] (一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分 [ Fr: ] 1．全民所有制物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時(shí)，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場(chǎng)化發(fā)展的軌道。 [ Fr: ] 2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。 [ Fr: ] 3．民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)是指民營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] 4．外資物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)、中外合資經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] 5．其他物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] (二)按股東出資形式來劃分 [ Fr: ] 1．物業(yè)管理有限責(zé)任公司 [ Fr: ] 物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 [ Fr: ] 2．物業(yè)管理股份有限公司 [ Fr: ] 物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 [ Fr: ] 3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營(yíng)章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 [ Fr: ] 三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 [ Fr: ] (一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門 [ Fr: ] 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級(jí)關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對(duì)象為上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但近年來隨著市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)的項(xiàng)目以外，也通過市場(chǎng)獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。 [ Fr: ] (二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè) [ Fr: ] 獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。 [ Fr: ] (三)物業(yè)管理集團(tuán)公司 [ Fr: ] 物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第2講講義 物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記 [ Fr: ] 根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。 [ Fr: ] 一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記（分為六個(gè)步驟） [ Fr: ] 根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊(cè)登記，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊(cè)登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。 [ Fr: ] (一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時(shí)，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請(qǐng)企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。 [ Fr: ] (二)公司地址 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。 [ Fr: ] (三)注冊(cè)資本 [ Fr: ] 《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時(shí)，考慮到企業(yè)注冊(cè)后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊(cè)資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本的規(guī)定要求。 [ Fr: ] (四)股東人數(shù)和法定代表人 [ Fr: ] 在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，股東人數(shù)必須符合法定條件。 [ Fr: ] (五)公司人員 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。 [ Fr: ] (六)公司章程 [ Fr: ] 物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面