【正文】 物業(yè)管理實務精講班第 3 講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線） 物業(yè)管理實務精講班第 3講講義 內容提要 一、內容提要 1．物業(yè)管理招標投標及其特點 2．物業(yè)管理招標投標的原則與要求 3．物業(yè)管理招標投標的策劃與實施 4．物業(yè)管理招標的類型 5． 物業(yè)管理招標的方式 6．物業(yè)管理招標的內容 7．物業(yè)管理招標的條件與程序 8．物業(yè)管理投標的條件 9．物業(yè)管理投標的程序 10．物業(yè)管理投標的策略技巧 11．制定物業(yè)管理方案 (1)制定物業(yè)管理方案的一般程序 (2)制定物業(yè)管理方案的要求 (3)物業(yè)管理方案的基本內容 (4)制定物業(yè)管理方案的要點及方法 二、考試目的和考試要求 本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理招標投標相關法規(guī)和物業(yè)管理招投標內容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。 考試基本要求 掌握：物業(yè)管理招標投標相關法規(guī)，物業(yè)管理招、投標的內容、步驟和要求，物業(yè)管理投標文件及方案的編寫。 熟悉：物業(yè)管理招標的條件和程序，投標的策略和技巧 。 了解：物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則。 考題類型要求 本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題 (注：要根據考試大綱要求來定 )。 物業(yè)管理招標投標的內容與形式 物業(yè)管理招標投標是招標投標雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機制，通過規(guī)范有序的招標投標行為確定物業(yè)管理權的活動。物業(yè)管理招標投標，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現。 物業(yè)管理招標投標與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點。本章擬從物業(yè)管理招標投標的概念入手，對物業(yè)管理招標投標的內容、形式以及招標投標策劃與實施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。 第一節(jié)物業(yè)管理招標投標的內容與形式 一、物業(yè)管理招標投標的概念 首先，要將招標和投標加以區(qū)分。 (一 )物業(yè)管理招標 1．物業(yè)管理 招標的概念 物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務產品預購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人 (以下簡稱招標人 )根據物業(yè)管理服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。 在我國全面實施市場經濟體制的環(huán)境下，通過市場競爭機制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標這種方式獲得對物業(yè)實施服務管理的機會。 2．物業(yè)管理招標主體 物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會 (單一業(yè)主 )、物業(yè)產權人 (政府機關或物業(yè)產權部門 )。 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設單位負責物業(yè)管理服務的招標組織工作；業(yè)主大會已經成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理的招標組織工作。 一些重點基礎設施或大型公用設施的物業(yè) (如機場、碼頭、醫(yī)院、學校、口岸、政府辦公樓等 )，其產權人多為政府的國有資產管理部門，此類型物業(yè)的招標 必須經國有資產管理部門或相關產權部門的批準，一般由產權人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。 (二 )物業(yè)管理投標 1．物業(yè)管理投標的概念 物業(yè)管理投標，是對物業(yè)管理招標的響應，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。 2．物業(yè)管理投標的主體 物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理 公司 (以下簡稱投標人 )。 專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質、能承接物業(yè)管理專項服務的專業(yè)化企業(yè)，如電梯 (安裝、維修 )專業(yè)公司、樓宇設備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。 就整體的物業(yè)管理服務項目而言，投標的主體必須是具有相應資質的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應的專業(yè)管理公司。 二、物業(yè)管理招標的類型 (一 )按物業(yè)類 型劃分 根據物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標兩大類。其中的非住宅類項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎設施 (如機場、醫(yī)院、地鐵、學校、碼頭、步行街 )等。 (二 )按項目服務內容的實施劃分 根據物業(yè)管理項目的服務內容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。 如規(guī)劃用地為 54萬 m2的某大學城的物業(yè)管理項目，其招 標單位將該項目的房屋本體與設施設備的維護管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務等項目分別招標；在房屋本體與設施設備的維護管理這一單項招標中，又將重要設備如電梯、空調冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標中，不僅有具有專業(yè)資質的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。 (三 )按招標主體的類型劃分