【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第47頁 共47頁學習目標：通過本章學習，了解并掌握物業(yè)管理招標投標的基本概念與應遵守的原則，了解物業(yè)管理招標的幾種分類方式，掌握物業(yè)管理招標與投標在準備與實施階段的具體程序與做法，掌握招標書的編寫要領與技巧，能夠編寫格式規(guī)范的招標書與投標書。關 鍵 詞：物業(yè)管理招標 物業(yè)管理招標程序 招標實施階段 物業(yè)管理招標文件 物業(yè)管理投標 物業(yè)管理投標程序 物業(yè)管理投標書 物業(yè)管理服務總包合同 物業(yè)管理服務專項分包合同第1章 物業(yè)管理招標與投標1．1 物業(yè)管理招標1．1．1 物業(yè)管理招標的概念物業(yè)管理招標，是指招標人（包括物業(yè)所有權人、業(yè)主委員會，或其法定代表的開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)），在為其物業(yè)選擇物業(yè)管理者時，通過向社會公開其所制訂的管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳物業(yè)管理者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。其中物業(yè)管理公司針對某一項或多項專業(yè)服務項目，如保安、保潔、綠化等，進行公開選聘專業(yè)服務公司的過程，稱為物業(yè)管理服務項目的分包。實際上物業(yè)管理招標是一個廣義的概念，同時包括了開標、評標、定標的過程。物業(yè)管理的招標投標行為是一種通過市場化方式實現的雙向選擇。根據《中華人民共和國招標投標法》相關規(guī)定，招標活動中必須遵循“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。1．1．2 物業(yè)管理招標的方式物業(yè)管理招標從不同的角度來看可以有不同的劃分方式。按內容劃分，可分為單純物業(yè)管理招標和物業(yè)管理與經營總招標；按招標對象的廣度劃分，可分為公開招標、邀請招標與協商招標；按物業(yè)管理的招標項目劃分，可分為全方位物業(yè)管理招標和單項目物業(yè)管理招標；按物業(yè)管理招標主體的不同劃分，可分為開發(fā)商主持的前期物業(yè)管理招標、業(yè)主委員會主持的物業(yè)管理招標和委托咨詢型物業(yè)管理招標以及物業(yè)管理公司的專業(yè)項目招標等。物業(yè)管理招標最常見的劃分方式是按招標對象的廣度劃分，即公開招標、邀請招標與協商招標。1．公開招標是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。2．邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。3．協商招標協商招標又稱為議標，是指招標人不公開發(fā)布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔的投標人，邀請其投標，然后通過平等協商，最終達成協議。實質上，協商招標可以看作是更小范圍的邀請招標，目前是一種不可或缺的物業(yè)管理招標形式,較適合于具有一定業(yè)務聯系和相互比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)，或具有特殊管理要求的中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目。1．1．3 物業(yè)管理招標程序物業(yè)管理招標程序一般包括準備、實施和結束三個階段。1．準備階段準備階段是指從招標人決定進行物業(yè)管理招標，到正式對外發(fā)布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。主要工作有：成立招標機構、編制招標文件、確定標底。（1）成立招標機構 這主要有兩種途徑。一種是在物業(yè)管理行政主管部門的指導下（應先在政府部門備案），由招標人自行成立招標機構，聘請有關部門人員和物業(yè)管理專家組織招標；另一種是由招標方委托專門的物業(yè)管理招標代理機構進行招標。1）自行成立招標機構。招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯合開發(fā)機構，有能力從物業(yè)設計、施工監(jiān)理到驗收整個開發(fā)的過程都統一自行成立招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，該物業(yè)管理招標也由開發(fā)商自行成立的招標機構來完成。對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于其招標工作量不大、專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構進行招標也較為適宜。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”。2）委托招標代理機構。招標人委托招標代理機構進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。對于一些大型的管理項目，開發(fā)商往往委托一家招標代理機構包攬該項目所有的招標工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采用委托招標代理機構招標的方式。招標人可根據自己的意愿和自身的情況選擇招標代理機構。同時，還要根據自身對物業(yè)管理的要求及標的規(guī)模大小選擇相稱等級的招標代理機構。（2）編制招標文件 招標文件是招標機構向投標人提供的參與競標所必需的文件。物業(yè)管理招標文件的內容、格式根據招標項目的特點和需要而有所不同，內容主要有：告知投標人遞交投標書的程序、闡明所需招標項目的標的情況、告知投標評定準則以及簽訂合同的條件等，即投標人須知、合同條款和技術規(guī)范。1）投標人須知。投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是招標人告知投標人關于投標的要求、指導及手續(xù)的文件。①投標的條件。為了保證投標人的合格性，招標文件在這一部分規(guī)定了參加資格預審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統一進行審查。為了保證投標的真實性，招標人還要求投標人必須交納投標保證金，招標文件中規(guī)定了投標保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。②對投標文件的要求。由于招標機構在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編定的統一要求（統一的投標文件格式），以及對投標文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標和評標工作的進行。③對招標程序的說明。將開標、評標和定標等招標過程的關鍵內容予以公開，從而體現整個招標工作的公正、透明。2）合同條款。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。一般性條款通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成，通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；特殊條款是針對每個具體的物業(yè)管理項目自身的特點而制定的個性化條款。特殊性條款優(yōu)于一般性條款，兩者不一致時，合同應以特殊性條款為準。3）技術規(guī)范。技術規(guī)范是詳細說明招標項目的技術要求（如物業(yè)管理項目的服務標準、具體工作量等）的文件，是招標文件的重點之一。技術規(guī)范通常是以技術規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據。（3）制定標底 標底是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的基本價格，即一種預價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。特別是我國國內大部分項目招標評標時，均以標底上下的一個區(qū)間作為判斷投標是否合格的條件，標底保密的重要性就更加明顯了。因此，制定標底成為招標的一項重要的準備工作。按照慣例，在正式招標前，招標人應為招標項目制定出標底。標底制定得好，可以說是招標工作成功了一半，而編制一個先進、準確、合理、可行的標底需要認真細致，實事求是。首先，標底的制定與招標文件的編制有著密不可分的關系。標底制定得是否正確，很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標文件對項目工作量進行說明時應盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準確，力爭將招標文件中計算出的工作量與實際工作量的誤差控制在5%以內。其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎上，這樣編制出的標底才切合實際。如果屬自行招標，則可參照近年來國內外相近物業(yè)先進的物業(yè)管理方法，或者由招標方委托招標代理機構制定標底。[閱讀資料] 南京龍江小區(qū)物業(yè)管理招標投標活動效果分析江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，通過招標的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”。為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程—南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主委員會在此次招標中明確提出，物業(yè)管理收費標價占招標總分的一半，標書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。 根據1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導價即便是最高的5級。在上限已經很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。這次招標書明確將收費標準作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細測算起自己的成本來，要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經營成本。1．龍江高教公寓招標概況(1)物業(yè)標的：，南北兩片，即將入住率95％以上。物業(yè)類型：經濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域為2個。(2)招標范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標，公證部門全過程公證。(3)投標方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協會、院校、企業(yè)等專家7人。(5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業(yè)主委員會最終定標，其中信譽調查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。(6)評分類別及權重：信譽(10％)，標書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)。(7)公共服務費確定：政府指導價與市場調節(jié)價相結合，元／(月平方米)，／(月平方米)。(8)招標執(zhí)行依據：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經驗。2．此次物業(yè)管理招標投標活動的啟示(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導，規(guī)范行為。物業(yè)管理的招標投標活動，迫切需要政府從適應市場經濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招標投標中介服務機構，在物業(yè)管理培訓中增設招標投標課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓等。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。龍江高教公寓是以業(yè)主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎。 (3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈。此次招投標活動，引來數十家企業(yè)積極參與，踴躍投標，共同表現了對物業(yè)管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設伊始，國務院領導就非常關注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大、即將入住率高、業(yè)主素質高的特點。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經營上規(guī)模，達到提升企業(yè)服務水準和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎。“以人為本”，“以業(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務，以其他收益彌補公共服務費的不足，是中標企業(yè)共同的想法。 (4)需要引起重視和改進的問題： ①工程建設與物業(yè)管理脫節(jié)的現象依然存在。物業(yè)標的存在設施不足問題。如自行車停放車位嚴重不足()，地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉困難等問題，給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。②物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，其招標投標不同于工程、設備招標投標。評標應側重企業(yè)的信譽、業(yè)績和標書中的方案質量、答辯的應變能力等，而將公共服務費報價單列作為評分類別，其權重不宜超過20％。③物業(yè)管理采取招標投標的市場化運作，其公共服務費價格應由市場調節(jié)形成，政府不宜定價或過多限制。2．實施階段招標實施階段是整個招標過程的實質性階段。主要包括：發(fā)布招標公告或投標邀請書，組織資格預審，召開標前會議，開標、評標和定標。（1）發(fā)布招標公告（或投標邀請書）1）發(fā)布招標公告的渠道。發(fā)布招標公告應根據項目性質和自身特點選擇適當的渠道。常見的發(fā)布渠道有：指定的招標公報、官方公報、報紙，房地產、物業(yè)管理專業(yè)期刊以及物業(yè)管理信息網絡等媒體。通常一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布公告，不拘泥于某一渠道。2）發(fā)布招標公告的時間安排。為使?jié)撛诘耐稑巳藢κ欠裢稑诉M行考慮、準備，招標人在刊登招標公告時，在時間安排上應考慮兩個因素：①刊登招標公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才刊登出來。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標公告，要考慮到各類渠道的出版周期（如報刊的出版周期顯然要比網絡媒體長），以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。②投標人準備投標所需時間。這一時間應從招標公告預計發(fā)布日期開始計算。投標人申請投標→得到招標文件→準備投標→遞交投標書，需要有足夠的時間。按照《中華人民共和國招標投標法》第二十四條規(guī)定：招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；但是，依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于二十日。按照慣例，投標人準備投標時間不得少于45天。3）招標公告的內容和格式。招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。一般包括以下內容：招標單位名稱；項目名稱；地點、物業(yè)管理項目資金來源（如業(yè)主分攤或開發(fā)商預付等）、招標目的（邀請資格預審還是邀請投標）；項目要求概述（項目性質、規(guī)格及管理要求），購買招標文件的時間、地點和價格，接受標書的最后日期和地點，開標日期、時間、地點，招標單位的地址、電話等聯系方法。如果需要，規(guī)定資格預審的標準，以及提供資格預審文件的日期、份數和使用語言；必要時規(guī)定投標保證金的金額。招標公告的基本內容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、實施地點和時間以及獲得招標文件的辦法等關鍵事項，必須載明，而招標公告的具體內容和格式可以根據招標人的具體要求進行變通。投標邀請書的內容和格式與招標公告基本相同。（2）組織資格預審 若招標物業(yè)預計投標公司的數目多，可預先對各投標公司進行資格預審，剔除資信較差的公司，重點選擇6～10家申請者參與投標，這就是所謂的早期預審；若投標公司數量較少，則可待投標公司已遞送標書且開標之后進行資格預審，這也就是所謂的后期預審。無論資格預