【正文】 處理委托事務中的
必要費用，還應支付物業(yè)管理公司一定的酬金。2乙方責任、權利、義務：(1)根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管
理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金
中領取所需的維修經(jīng)費；(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報
送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；(5)以住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配
套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置屋村管理處；(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況；(8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)；嚴格按照甲方審議
通過的收費標準收取，不得擅自加價。可以說
，當今社會生活的方方面面都離不開市場的影響。所以，現(xiàn)代市場學研究的中心之一就是企業(yè)的經(jīng)營策略、銷售手
段及如何最大限度的占領市場、創(chuàng)造市場。在中國社會主義制度下，
國家更重視對市場的有效調(diào)控，以保證國民經(jīng)濟和社會的繁榮與進步。從國民經(jīng)濟大循環(huán)角度看
市場不單是消費者購買商品的地點，也不單是生產(chǎn)者推銷自己產(chǎn)品的場所。所以，市場的概念可以概括為：市場是指具有需要和支付能力，從
而希望進行某種交易活動的人或團體的組合。(4)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或
由深圳中級人民法院裁決。(二)委托管理原則以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務和責、權
、利相統(tǒng)一的原則。②切實做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進物業(yè)管理市場化。之所以會在接管驗收中出現(xiàn)濫用職權的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接
管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：(1)屋面漏雨；(2)煙道、排氣孔道、風道不通；(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；(4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；(5)門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；(7)外墻外漏水、陽臺積水；(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)
(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求。按管單位應在15日內(nèi)審核完畢，及時
簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，
并應及時簽發(fā)接管文件。(1)產(chǎn)權資料。由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標準也不同。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè)
，其土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目將標示該物業(yè)的檔次和發(fā)展
潛力?，F(xiàn)業(yè)主已檢查了該
單元的建筑質(zhì)量和初裝修情況，雙方一致認為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單
元。如有投訴，請在收樓時書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。望您能認真閱讀，務勿遺忘。
一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關職能部門在上面
蓋章證明。在實際操作中，有的業(yè)主會提出這樣的問題：入伙手續(xù)究竟應由開發(fā)商辦理還是由物業(yè)管理
公司辦理，哪種辦法比較規(guī)范?據(jù)了解，入伙手續(xù)究竟應由誰來辦理，現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無硬性規(guī)定。入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件(以
下詳述)；業(yè)主按要求進行驗樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等。(4)參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改
計劃督促整改。可靠性是指該物業(yè)的建設是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并
能協(xié)作配合，等等。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或
選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，
能否滿足業(yè)主的服務需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的管理形象，對于物業(yè)管理企業(yè)
來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。如果開發(fā)商在規(guī)劃設計階段就選擇
好
物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設計提出修改意見，使規(guī)
劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般 402第四，微利原則。 327四、上述房屋由乙方轉(zhuǎn)租給單位或個人作使用。 321第八條爭議的解決方式。房地產(chǎn)價格評估機構在完成評估工鼢并撰寫完 1823房地產(chǎn)成交價格申報制度 1831標的物位置固定性 1845房地產(chǎn)交易中土地使用權出讓行為所設定的權利義務具有承接性 1871交易場所固定化 1891為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務； 1901建設部與國家土地管理局的職責 1923各級政府價格主管部門的主要職責 193二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 194三、房地產(chǎn)評估 202四、房地產(chǎn)交易的程序 212(二)登記 2122外部調(diào)查 213(四)估價 213(六)公告 214(七)報批 2144出賣繼承的房屋，必須提供繼承權公證書； 2146單位買賣房屋，必須提供《法定代表人身份證明書》或《授權委托書》； 214(九)收費 215一、房地產(chǎn)交易合同的形式 2151公證形式 2173審批形式 218二、房地產(chǎn)交易合同的簽訂 2202當事人在簽訂合同時所為的意思表示必須真實——意思表示真實 2213當事人所要訂立的合同在內(nèi)容上必須符合法律和行政法規(guī)——內(nèi)容合法 221第一，在房地產(chǎn)合同中，當事人的權利和義務通常具有相對性。摘要通常是對文檔內(nèi)容的簡短總結。評估機構接受委托之后，便著手進行評估工作。 320第五條出租方與承租方的變更。 325四、乙方應愛護房屋及其設備、附屬設施，不得擅自改變和拆除，如發(fā)現(xiàn)房屋及其設備、附 325五、甲方對房屋進行修理，乙方應予配合，不得阻撓。m2) 3972)綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費；F2(元/月) 3979保險費 3991)險種選擇； 399P１０＝P’2+P’3+P’4+P’7+P’8 40012稅收P12 40022) 401三、物業(yè)管理費的收費標準 401第一，不違反國家和地方政府的有關規(guī)定。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管
理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選
擇恰當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求
，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。這些均
應在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對
物業(yè)實體進行管理。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空
調(diào)設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項。此時即視為房屋已經(jīng)交付，風險責任也隨之向購房者轉(zhuǎn)移。(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財務部繳付購房余款。(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂《管理公約》、領取《住
戶手冊》、領取鑰匙等。房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日六、驗樓情況一覽表大廈層室業(yè)主于年月在物業(yè)管理公司部的陪同下入樓驗收
，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認為：1無任何異議；2發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問題：(1)(2)(3)請開發(fā)商予以解決!業(yè)主簽字物業(yè)管理公司(代表)簽字 年 月 日七、樓宇交接書甲方：開發(fā)商乙方：業(yè)主鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“大廈”已竣工，并且經(jīng)市有關部門鑒定合格。2細致入微與整體把握相結合的原則。預驗收必須由開發(fā)單位、設計單位、承建單位及有關部門組成預驗收工作組。綜合驗收報告審查合格后，開
發(fā)建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續(xù)。這就像造好的機
車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟
要花許多人力和財力。由于開發(fā)建設單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務費用由開發(fā)建設單位承擔
。當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成
。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管
理。二、標準合同樣本深圳市住宅局住宅區(qū)委托管理合同書(草案)(標準文本)甲方(委托方)：住宅區(qū)業(yè)主管理委員會乙方(受委托方)：物業(yè)管理公司為加強住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、
整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(
以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實施細則(以下簡稱住宅區(qū)細則)和市政府有關規(guī)定，經(jīng)雙方
充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。(十)其他事項(1)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟損失的，
雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。這里的交換是指一切發(fā)生商品交換關系的行為。消
費者總期望能以最少的代價得到最佳的商品或服務，而生產(chǎn)者則希望能以最好的價格實現(xiàn)自
己的勞動價值。1房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善是深化房地產(chǎn)體制改革、振興房地產(chǎn)業(yè)的基礎工程房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)體制改革的基本方向是住房商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)和管
理社會化四個方面。第三階段是以消費者為中心，即把滿足消費者的需求放在首位，企業(yè)要善于調(diào)查消
費者的當前和潛在的需求，并以此為依據(jù)來開拓市場。房
地產(chǎn)經(jīng)濟體制的改革，使房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育并在社會主義大市場中的作用和影響日趨重要
。(2)確保年完成各項收費指標萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管
理費的%作為經(jīng)營收入。4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應體現(xiàn)當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并
不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，
但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。3接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強
、整修，直至完全合格。保修期滿，按實計算，也可以在驗收
接管時，雙方達成協(xié)議。(2)技術資料。(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標準以上。例如住宅區(qū)，當?shù)谝慌课萁ǔ珊?，即可進行驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入
使用，發(fā)揮其投資效益。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗收時，要堅持實事求是
，
做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時
，請同時繳清以下款項：1購房余款，計人民幣 元。2您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：(1)購房合同(協(xié)議)；(2)業(yè)主身份證或護照及圖章；(3)公司購買的還應帶公司法人證件和公章；(4)《入伙通知書》；(5)《入伙手續(xù)書》；(6)已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應繳的款項。地點在……，在此期間內(nèi)，房
產(chǎn)
公司財務部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提
供快捷方便的服務。這些文件都由物業(yè)管理公司負責擬定
，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會適時向購房人發(fā)出
入伙(交付使用)通知，約期辦理收樓手續(xù)。(1)保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。因此，物業(yè)管理企業(yè)既
應與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線走向、設
施建
設、設備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，
因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。比如土地使用費是土地使用者為了取得土地使用權而向土地所有人繳納的 416第四，以費代稅。 344(二)范例評析 345第一，從當時情形看，新興食品廠欲擴大生產(chǎn)規(guī)模，需要改造原有臨建棚，而王氏兄弟獎金 348第二，從雙方當時的協(xié)議看，雙方約定：“由食品廠負責出資，王氏兄弟辦理有關改建 348第三，王氏兄弟以個人名義向主管機關辦理改建批準手續(xù)和房屋登記手續(xù)是經(jīng)與食品廠協(xié)議 349第四，《民法通則》第108條規(guī)定：“債務應當清償。 323十二、在租用期內(nèi)，如遇不可抗拒的災害，房屋遭到毀壞，按照房屋建設程序，甲方重新建 323十三、甲方已聲明本合同所指標的樓房是符合國家有關政策和法令而建造和經(jīng)營的，甲乙雙 323十四、甲乙雙方如在執(zhí)行本合同過程中發(fā)生爭執(zhí)，應首先通過友好協(xié)商解決，如雙方不能達 324十五、本合同一式九份。租賃期限自年月日至 316三、上述房屋承租給乙方使用