【正文】 出接管驗(yàn)收申請。保修期滿，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收
接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。第三節(jié) 竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修一、保修的范圍竣工驗(yàn)收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部
1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進(jìn)行保修。3接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)
、整修，直至完全合格。雖然國家或地方頒布了接管驗(yàn)收方面的一些規(guī)范，但實(shí)際操
作
過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，
但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗(yàn)收免不了老一套。簽于物業(yè)接管驗(yàn)收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：①進(jìn)一步完善接管驗(yàn)收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并
不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。(2)管理事項(xiàng)包括：①房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚
、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；③清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作)；④公共生活秩序；⑤文娛活動場所；⑥便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(不含肉菜市場)；⑦車輛行駛及停泊；⑧住宅區(qū)檔案管理；⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。(2)確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管
理費(fèi)的%作為經(jīng)營收入。(3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。房
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制的改革，使房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育并在社會主義大市場中的作用和影響日趨重要
?，F(xiàn)代市場行為廣泛地滲
透于社會生活各個方面。第三階段是以消費(fèi)者為中心，即把滿足消費(fèi)者的需求放在首位，企業(yè)要善于調(diào)查消
費(fèi)者的當(dāng)前和潛在的需求，并以此為依據(jù)來開拓市場。(四)市場是國家管理和調(diào)控經(jīng)濟(jì)活動的基本場合市場同生產(chǎn)者、流通者、消費(fèi)者、使用者等社會各方面密切相連。1房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善是深化房地產(chǎn)體制改革、振興房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)工程房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)體制改革的基本方向是住房商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)和管
理社會化四個方面。二、房地產(chǎn)市場的地位與功能(一)房地產(chǎn)市場的地位與作用物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場的組成部分，所以，這里先對房地產(chǎn)市場作一簡單的介紹。消
費(fèi)者總期望能以最少的代價(jià)得到最佳的商品或服務(wù)，而生產(chǎn)者則希望能以最好的價(jià)格實(shí)現(xiàn)自
己的勞動價(jià)值。從歷史發(fā)展來看，企業(yè)與市場的關(guān)系已跨越了三個階段：第一階段是以生產(chǎn)為中心，廠方生
產(chǎn)什么，企業(yè)就到市場去努力推銷。這里的交換是指一切發(fā)生商品交換關(guān)系的行為?！笆袌觥币殉蔀橐粋€極具誘惑力、極富吸
引力，也極具風(fēng)險(xiǎn)的場合，因而政府、企業(yè)家、消費(fèi)者和社會各個階層、各個方面都十分關(guān)
注市場情況。(十)其他事項(xiàng)(1)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟(jì)損失的，
雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)?。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的
租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行
處理；(10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；(12)有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管
理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。二、標(biāo)準(zhǔn)合同樣本深圳市住宅局住宅區(qū)委托管理合同書(草案)(標(biāo)準(zhǔn)文本)甲方(委托方)：住宅區(qū)業(yè)主管理委員會乙方(受委托方)：物業(yè)管理公司為加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、
整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(
以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實(shí)施細(xì)則(以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則)和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方
充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。3物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管
理。2物業(yè)的接管驗(yàn)收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成
。因此，為確保今后物業(yè)
管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個方面：1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收
工作。由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)
。4新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向
接
管單位預(yù)付保修保證金。這就像造好的機(jī)
車在投入運(yùn)行時(shí)必須令其駛?cè)胝墸绻婚_始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟
要花許多人力和財(cái)力。(1)產(chǎn)權(quán)資料。綜合驗(yàn)收報(bào)告審查合格后，開
發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。衛(wèi)生設(shè)備安
裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。預(yù)驗(yàn)收必須由開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、承建單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽
字，作為工程竣工驗(yàn)收資料。2細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則。開發(fā)商(代表)簽字： 業(yè)主簽字：年 月 日第二章 物業(yè)管理的接管驗(yàn)收 與合同的訂立第一節(jié) 驗(yàn)收原則及分類一、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則物業(yè)的接管驗(yàn)收是一個復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且還涉及到許多法規(guī)，常
常出現(xiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致的地方。房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日六、驗(yàn)樓情況一覽表大廈層室業(yè)主于年月在物業(yè)管理公司部的陪同下入樓驗(yàn)收
，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為：1無任何異議；2發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問題：(1)(2)(3)請開發(fā)商予以解決!業(yè)主簽字物業(yè)管理公司(代表)簽字 年 月 日七、樓宇交接書甲方：開發(fā)商乙方：業(yè)主鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“大廈”已竣工，并且經(jīng)市有關(guān)部門鑒定合格。裝
修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費(fèi)
。(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗(yàn)收房屋、簽訂《管理公約》、領(lǐng)取《住
戶手冊》、領(lǐng)取鑰匙等。代管期間的管理費(fèi)用仍由購樓業(yè)主承擔(dān)。(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部繳付購房余款。二、入伙通知書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購的大廈層室已于年月經(jīng)省/市驗(yàn)收部門和房地產(chǎn)公司
、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時(shí)間以后，留有機(jī)動時(shí)間予以補(bǔ)辦。上述情
況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。此時(shí)即視為房屋已經(jīng)交付，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也隨之向購房者轉(zhuǎn)移。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。(4)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空
調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。(4)選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。這些均
應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對
物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。在物業(yè)開發(fā)階段適時(shí)地選
擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求
，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運(yùn)行主體的管理。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，而沒有從管
理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。 415第二，以稅代費(fèi)。m2) 3972)綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費(fèi)；F2(元/月) 3979保險(xiǎn)費(fèi) 3991)險(xiǎn)種選擇； 399P１０＝P’2+P’3+P’4+P’7+P’8 40012稅收P12 40022) 401三、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 401第一，不違反國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。 344四、本合同的部分條款，當(dāng)事人雙方不作約定或另有約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打。 325四、乙方應(yīng)愛護(hù)房屋及其設(shè)備、附屬設(shè)施，不得擅自改變和拆除，如發(fā)現(xiàn)房屋及其設(shè)備、附 325五、甲方對房屋進(jìn)行修理，乙方應(yīng)予配合，不得阻撓。本合同生效后的 322三、租用期內(nèi)，房屋由乙方使用管理，房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅和其他合理稅費(fèi)由乙方承 322四、租用期內(nèi)，乙方所用的水、暖、電、熱水、通訊、室外環(huán)衛(wèi)、房屋修繕、綠化維護(hù)等由 322五、第三、四條所發(fā)生的費(fèi)用，甲方憑單據(jù)、發(fā)票和有關(guān)規(guī)定文件，按各規(guī)定的期限向乙方 322六、乙方所租用房屋，在乙方驗(yàn)收合格并付清房屋租金后，歸乙方使用。 320第五條出租方與承租方的變更。如前所述，房地產(chǎn)合同通常采用書面形式，并且一般是 227三、房地產(chǎn)合同的簽訂程序 2271要約包含的條款必須是合同必要條款 2281要約被受要約人拒絕 2294要約的標(biāo)的物毀損滅失 2306要約因法律或行政法規(guī)的修改而由合法變?yōu)檫`法 2313承諾必須與要約的內(nèi)容完全一致 232四、房地產(chǎn)交易合同的“陷井”避免及對策 234(一)標(biāo)的 236(二)房地產(chǎn)的座落位置 237(三)數(shù)量 237(六)價(jià)款或酬金 238(七)履行期限、地點(diǎn)和方式 239(十一)法律、行政法規(guī)規(guī)定必須具備的其他條款 241一、確認(rèn)房產(chǎn)交易有效、無效的三個基本依據(jù) 241二、無效的房地產(chǎn)交易表現(xiàn)形式 2421欺詐性的房屋買賣 244三、無效的房地產(chǎn)交易的處理 246一、租賃管理工作規(guī)程 252①經(jīng)理 253②業(yè)務(wù)員 253①鑒證后的合同發(fā)生變更，須在變更后的下一個租賃管理費(fèi)交納日前到租賃管理所重新辦理 263②出租房租賃期滿或各種原因停租，應(yīng)及時(shí)到房屋所在租賃管理所辦理停租申請。評估機(jī)構(gòu)接受委托之后，便著手進(jìn)行評估工作。 79第三，同時(shí)，要從現(xiàn)任物業(yè)管理公司取得招標(biāo)所必須的物業(yè)的所有圖紙、表格資料。摘要通常是對文檔內(nèi)容的簡短總結(jié)。 100(1)技術(shù)方面 101(2)對競爭對手和競爭形勢的分析 102三、物業(yè)管理投標(biāo)過程 103(一)資格預(yù)審 103(五)遞送投標(biāo)文件 105四、標(biāo)書的編寫技巧 106五、投標(biāo)報(bào)價(jià)及技巧 109六、投標(biāo)前的經(jīng)營管理測算 11211關(guān)于投訴處理和回訪制度 127(五)啟示與啟迪 130第一，開展招投標(biāo)的前提，是市場比較發(fā)育，不管公開招標(biāo)還是邀請招標(biāo)，都要有多個投標(biāo) 134第二，要普及招投標(biāo)的基本知識和做法。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)在完成評估工鼢并撰寫完 1823房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度 1831標(biāo)的物位置固定性 1845房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)出讓行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性 1871交易場所固定化 1891為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)； 1901建設(shè)部與國家土地管理局的職責(zé) 1923各級政府價(jià)格主管部門的主要職責(zé) 193二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 194三、房地產(chǎn)評估 202四、房地產(chǎn)交易的程序 212(二)登記 2122外部調(diào)查 213(四)估價(jià) 213(六)公告 214(七)報(bào)批 2144出賣繼承的房屋，必須提供繼承權(quán)公證書； 2146單位買賣房屋，必須提供《法定代表人身份證明書》或《授權(quán)委托書》； 214(九)收費(fèi) 215一、房地產(chǎn)交易合同的形式 2151公證形式 2173審批形式 218二、房地產(chǎn)交易合同的簽訂 2202當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)所為的意思表示必須真實(shí)——意思表示真實(shí) 2213當(dāng)事人所要訂立的合同在內(nèi)容上必須符合法律和行政法規(guī)——內(nèi)容合法 221第一，在房地產(chǎn)合同中，當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)通常具有相對性。 316四、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。 321第八條爭議的解決方式。正本兩份，雙方各執(zhí)一份；副本六份，雙方各執(zhí)三份。 327四、上述房屋由乙方轉(zhuǎn)租給單位或個人作使用?！睂τ谑称窂S因建房而投入、墊付的2 349(一)案情介紹 352丙、戊符合這一條件。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般 402第四，微利原則。比如某些城市征收的土地閑置費(fèi)，其實(shí)就是一種罰稅即空地稅。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇
好
物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見，使規(guī)
劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行
的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或
選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，
能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的管理形象，對于物業(yè)管理企業(yè)
來說是一個把握機(jī)會、占領(lǐng)市場的重大問題。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能
對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并
能協(xié)作配合，等等。(1)聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)