【正文】 》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內和非住宅的建設單位，應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人不少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人需要對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。投標書遞交后，在投標截止時間期限前，投標人可以通過正式函件的形式調整報價及作補充說明。、評標和中標（1）開標開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。評標委員會負責根據(jù)招標文件規(guī)定的要求和評分方式、標準進行評標，評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。（1）項目評估項目評估一般分為兩 個階段，即初選階段，準備和實施階段。對于非單一業(yè)主性質的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應通過市場調研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主（包括預售或現(xiàn)售性質物業(yè)的潛在客戶）的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務的期望與要求，從而為制訂管理方案中的服務重點和管理措施提供決策依據(jù)。7）企業(yè)自身條件的分析對企業(yè)自身條件的分析內容包括：招標項目的性質，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；項目類型是否符合企業(yè)確定的目標客戶；常規(guī)預測的盈利；項目風險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內；投標企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足項目需求的能力。投標文件應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。商務文件要求投標人按招標要求和行業(yè)標準真實反映企業(yè)的情況和詳細的報價。投標結束后，要對投標活動進行分析總結，結算投標有關費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。（6）選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。（3）物業(yè)所在地的氣候條件、經濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關的政策法規(guī)等。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務行業(yè)標準規(guī)范。投標文件的內容應符合招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性。4）不得改變標書格式。8）做好投標文件的保密措施。即按成本報價，適用于規(guī)模大、遠景效益好的項目或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標項目。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主（或物業(yè)使用人）人身和財產安全損失等的承諾。招標代理機構賬戶：收款人：G市國際工程咨詢公司開戶行：工商銀行G市分行賬號：60102000* * * * * *投標保證金的有關事項按投標人須知的相關規(guī)定執(zhí)行。（二）投標人在投標文件中的投標報價總表上只允許有一個報價，任何有選擇的報價將不予接受。評標委員會按照招標文件規(guī)定核定各投標人的投標價格，再計算各投標人的價格得分。評標委員會將允許修正投標文件中不構成實質性偏離的、微小的、不正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修正不能影響任何投標人相應的名次排序。（8）物業(yè)管理各項質量指標的承諾、目標（15%）。如果投標人不接受修正后的價格，則其投標將被拒絕。包括如下內容：（一）投標函；（二）投標報價表；（三）全套資格證明文件；（四）技術、商務響應文件；（五）物業(yè)管理投標方案文件；（六）應招標文件要求的其他文件。，我方承諾向招標代理機構的支付本次招標的中標服務費。其中，投標人簡介的內容包括但不限于以下各項：投標人簡歷、規(guī)模、設施、現(xiàn)狀；投標人的組織機構、投標人的管理模式、管理制度；投標人的人員素質表；。（四）技術、商務、答辯及價格權重分配技術、商務、答辯及價格權重分配如表所示：評分項目技術評分商務評分價格評分現(xiàn)場答辯權重40%20%30%10%附錄4：投標函格式 投標函致：A省政府（招標人）我方確認收到貴方提供的A 省政府大樓物業(yè)管理服務招標投標所需的招標文件及圖紙的全部內容，我方： （投標人名稱）正式授權 為授權代表（全名，職務）代表我方進行有關投標的一切事宜。（6）評標委員會詳細分析、核準價格表，看其是否有計算上或累加上的算術錯誤，修正錯誤的原則如下：1) 若用數(shù)字表示的金額和用文字的金額一致，以文字表示的金額為準；2）當單價與數(shù)量的乘積與總價不一致時，以單價為準，并修正總價；3）投標人的報價有漏項的，將以所有入圍投標人的最高報價計入投標報價總價；4）評標委員會依據(jù)招標文件認為應該調整的價格。（6）各項管理規(guī)章制度（15%）。糾正這些偏離或保留將會對其他實質上響應要求的投標人的競爭地位產生不公正的影響。評標辦法是：按照評標程序的規(guī)定，依據(jù)評分標準以及各項權重，各位評委就每個合格投標人的投標方案、商務狀況、現(xiàn)場答辯及其對招標文件要求的響應情況進行評議和比較，評出其技術評分、商務評分和現(xiàn)場答辯?？砂聪铝械刂芬詴嫘问较蛘袠舜頇C構查詢。：2003年4月1日上午9∶3011∶30；下午2∶3016∶00：2004年4月18日上午9∶00：2004年4月18日上午9∶30三、本招標文件規(guī)定的地點。（1）在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應明確約定。在邀請招標或議標的方式中，由于招標文件不明確或項目本身有多方案存在，投標人對項目原方案提出在經濟上、技術上更合理可行的方案，即準備兩個或兩個以上的報價，最后與招標方進行協(xié)商處理。7）包裝整潔美觀。3）填寫方式規(guī)范。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標文件中的文字保持一致。國內物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。（2）主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務要求與所需特殊服務、物業(yè)服務費的承受能力等。（4）在科學分析和準確計算的前提下測算管理服務成本并制訂合理報價。投標人在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內及時與招標人簽訂物業(yè)管理服務合同。包括資格證明文件（營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質等級證書、授權書、代理協(xié)議書等）、資信證明文件（保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構出具的財務狀況書等）。對上述風險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關法律法規(guī)的要求參與投標活動；對項目進行科學合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經驗豐富的項目負責人；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中的特殊要求，以便作出正確的判斷，還應對招標方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔特殊條款可能存在的風險。3）業(yè)主的需求招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求包括業(yè)主需求的內容、物業(yè)管理消費的承受能力等。 （二）物業(yè)管理投標程序根據(jù)招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。備案材料應包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。（2）評標開標過程結束后應立即進入評標程序。評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。投標人應按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級房地產行政主管部門備案。招標人應根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標代理機構進行招標。有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。如組成評標委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿。徽袠巳嗽诎l(fā)布招標公告或投標邀請書的10日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案等。招標內容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項，招標方式為公開招標。）（二）常規(guī)物業(yè)管理招標內容常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關服務的主要內容有：（1）項目機構的建立與日常運作機制的建立，包括機構設置、崗位安排、管理制度等；（2）房屋及共用設施設備的管理；（3）環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等；（4）客戶管理、客戶服務和便民措施；（5）精神文明建設；（6）物業(yè)的租賃經營；（7）財務管理，包括對物業(yè)服務費和專項維修資金的使用和管理。采取邀請招標方式的招標人，在投標邀請和招標文件上應明確招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。物業(yè)管理不同于一般服務業(yè)，是具有社會公共服務和個體服務特征的群體服務，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務產品，因此，物業(yè)管理招標投標的內容也因產品服務對象、服務需求和服務內容而具有相對不確定性。三、物業(yè)管理招標投標的特點（1）由于物業(yè)管理是綜合性的服務，服務內容的內涵范圍和領域較廣，甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾中不同類型的物業(yè)，并要求投標人提供綜合性的管理服務，因此物業(yè)管理招標投標具有明顯的綜合性特點。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應的專業(yè)管理公司。第一節(jié) 物業(yè)管理招標投標的內容與形式一、物業(yè)管理招標投標的概念（一）物業(yè)管理招標物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務產品預約的一種交易方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人（以下簡稱招標人）根據(jù)物業(yè)管理服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由許多家物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司參與競標，從中選擇最符合的競投者，并與之訂立物業(yè)管理合同的一種交易行為。（四）財務部財務部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經紀律，執(zhí)行財務規(guī)章制度；編制財務計劃，做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作；督促檢查各項目的財務收支情況，監(jiān)督資金和資產的安全運作，增收節(jié)支；定期向總經理室匯報財務收支情況。物業(yè)管理企業(yè)組織機構的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權的劃分。（四）組織規(guī)模及所處階段組織規(guī)模直接影響到組織機構的管理層次、集權程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)?；^大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。（2）主要缺點：一是組織結構的穩(wěn)定性較差，機構人員較多，容易形成多頭領導；二是部門之間關系復雜，協(xié)調工作量較大，處理不當容易產生矛盾。這類集團公司按產品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業(yè)部。（2）主要缺點：要求領導能通曉各種知識，具備多方面的知識和技能。除資質審批外，資質管理還包括對已設立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。（１）注冊資本人民幣300萬元以上；（２）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應提交由具有法定資質機構出具的驗資證明，以及必要的審批文件。（二）公司地址物業(yè)管理企業(yè)應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。（三）物業(yè)管理集團公司物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬公司或分公司構成。（二）按股東出資形式來劃分物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。第二，屬于服務性企業(yè)。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。（二）獨立的物業(yè)管理企業(yè)獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產開發(fā)建設單位和其他單位，獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。根據(jù)公司登記管理的有關規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預先核準，經工商行政管理部門批準后，獲得《企業(yè)名稱預先核準通知書》。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內容包括：（１）總則，包括公司名稱和地址等；（２）企業(yè)的經營范圍；（３）公司的注冊資本；（４）股東的姓名或名稱；（５）股東的權利和義務；（６）股東的出資方式和出資額，股東轉讓出資的條件；（７）公司的法定代表；（８）公司解散事由和清算方法；（９）職工錄用方式、待遇、管理方法；（１０）企業(yè)的各種規(guī)章制度。（５）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。（三）物業(yè)管理企業(yè)的資質管理資質管理是房地產行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)管理的主要內