【正文】 重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設計規(guī)劃、配套設施設備等具體情況。3）業(yè)主的需求招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求包括業(yè)主需求的內容、物業(yè)管理消費的承受能力等。屬于新建物業(yè)的，要詳細調查了解建設單位的資金實力、技術力量和商業(yè)信譽等，并通過對建設單位以往所承建的物業(yè)質量，以及有關物業(yè)管理公司與之合作情況的調查，分析判斷招標物業(yè)建設單位的可靠性；屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標項目，應調查解聘原管理方的原因、物業(yè)產權人是否與原建設單位或管理方存在法律糾紛；對于已投入使用一定年限的招標物業(yè)，需詳細了解物業(yè)的使用情況、產權人的背景資金實力和信譽，物業(yè)是否存在重大隱患；屬于要求投標參與物業(yè)合作經營的招標項目，應另作具體的投資可行性分析論證。在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中的特殊要求，以便作出正確的判斷，還應對招標方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔特殊條款可能存在的風險。（2）投標風險的防范與控制物業(yè)管理投標的主要風險來自招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手等三個方面。對上述風險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關法律法規(guī)的要求參與投標活動；對項目進行科學合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經驗豐富的項目負責人；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。常見的做法是將投標文件根據(jù)性質分為商務文件和技術文件兩大類。包括資格證明文件（營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質等級證書、授權書、代理協(xié)議書等）、資信證明文件（保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構出具的財務狀況書等）。應注意，有的 招標條件要求在技術文件中禁止透露可以反映企業(yè)情況的數(shù)據(jù)、文字、報價等，在準備材料時應按招標要求準備相關資料。投標人在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內及時與招標人簽訂物業(yè)管理服務合同。（1）根據(jù)招標物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組，投標小組成員的選擇、配備，尤其是項目負責人的選擇是確保投標活動的質量和效率的基礎。（4）在科學分析和準確計算的前提下測算管理服務成本并制訂合理報價。（8）周密安排招標方的資格預選和評標過程中的現(xiàn)場答辯活動。（2）主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務要求與所需特殊服務、物業(yè)服務費的承受能力等。（1）投標文件編寫的基本要求。國內物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。4）使用準確的表述方式。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標文件中的文字保持一致。1）確保填寫無遺漏，無空缺。3）填寫方式規(guī)范。5）計算數(shù)字必須準確無誤。7）包裝整潔美觀。投標報價的策略主要有：（1）對項目運作的經營管理成本進行準確測算，確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此基礎上預測標底和競爭對手的報價范圍。在邀請招標或議標的方式中，由于招標文件不明確或項目本身有多方案存在，投標人對項目原方案提出在經濟上、技術上更合理可行的方案，即準備兩個或兩個以上的報價，最后與招標方進行協(xié)商處理。在開標前應對答辯人員進行模擬演練，正確把握招標文件的要點、投標文件的重點內容、對項目的熟悉程度等，對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備答辯要點。（1）在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應明確約定。（四）招標文件示例.A省政府大樓的招標文件（部分內容）：該項目位于G市T區(qū)，總建筑面積為84350m2，招標方式為邀請招標，由招標人委托代理機構于2004年4月組織具體的招標活動。：2003年4月1日上午9∶3011∶30；下午2∶3016∶00：2004年4月18日上午9∶00：2004年4月18日上午9∶30三、本招標文件規(guī)定的地點。時間：2003年4月5日上午10∶00地點：* *中路36號A省政府一樓2004年4月4日上午11∶30時前各投標人將需解答的問題傳真給招標代理機構。可按下列地址以書面形式向招標代理機構查詢。（三）投標人應詳細列明報價 明細表，如果單價與總價不符時，以單價為準修正總價。評標辦法是：按照評標程序的規(guī)定，依據(jù)評分標準以及各項權重，各位評委就每個合格投標人的投標方案、商務狀況、現(xiàn)場答辯及其對招標文件要求的響應情況進行評議和比較，評出其技術評分、商務評分和現(xiàn)場答辯。三、初步評審及詳細評審（一）初步評審評標委員會根據(jù)招標文件檢查投標文件提供的資格證明文件是否齊全、是否滿足招標文件的要求、投標文件是否編排有序。糾正這些偏離或保留將會對其他實質上響應要求的投標人的競爭地位產生不公正的影響。（2）物業(yè)管理服務總體模式與配套措施（10%）：1）總體模式（5%）；2）配套措施（5%）。（6）各項管理規(guī)章制度（15%）。（2）信譽（10%）：1）有無不良訴訟史（5%）；2）信譽等級（5%）。（6）評標委員會詳細分析、核準價格表，看其是否有計算上或累加上的算術錯誤，修正錯誤的原則如下：1) 若用數(shù)字表示的金額和用文字的金額一致，以文字表示的金額為準；2）當單價與數(shù)量的乘積與總價不一致時，以單價為準，并修正總價；3）投標人的報價有漏項的，將以所有入圍投標人的最高報價計入投標報價總價；4）評標委員會依據(jù)招標文件認為應該調整的價格。低于基準價格的不加分，如此類推，算出入圍投標人的價格評分。（四）技術、商務、答辯及價格權重分配技術、商務、答辯及價格權重分配如表所示：評分項目技術評分商務評分價格評分現(xiàn)場答辯權重40%20%30%10%附錄4：投標函格式 投標函致：A省政府（招標人）我方確認收到貴方提供的A 省政府大樓物業(yè)管理服務招標投標所需的招標文件及圖紙的全部內容，我方： （投標人名稱）正式授權 為授權代表（全名，職務）代表我方進行有關投標的一切事宜。，包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關附件，并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權利。其中，投標人簡介的內容包括但不限于以下各項：投標人簡歷、規(guī)模、設施、現(xiàn)狀；投標人的組織機構、投標人的管理模式、管理制度；投標人的人員素質表；。該項費用應設專門賬戶由招標人和中標人共同管理，材料購置費支付須報招標人審批同意，如所列項目未發(fā)生或有結余，應將余額退回招標人，具體管理方法在物業(yè)服務合同中約定。，我方承諾向招標代理機構的支付本次招標的中標服務費。，則投標保證金將被貴方沒收。包括如下內容：（一）投標函；（二）投標報價表；（三）全套資格證明文件；（四）技術、商務響應文件；（五）物業(yè)管理投標方案文件；（六）應招標文件要求的其他文件。（三）得分統(tǒng)計及評標結果（1）將每份入圍投標統(tǒng)計得出技術、商務、答辯和價格評分分別乘以權重得出其技術得分、商務得分、現(xiàn)場答辯和價格得分，各得分相加即為綜合得分。如果投標人不接受修正后的價格，則其投標將被拒絕。（4）履約能力（20%）：1）投標人企業(yè)人員規(guī)模、營業(yè)額、利潤（8%）；2）總資產（6%）；3）資產負債率（6%）。（8）物業(yè)管理各項質量指標的承諾、目標（15%）。（4）管理服務人員的配備方案（15%）：1）人員配備（8%）；2）人員資質、培訓（4%）；3）人員考核（3%）。評標委員會將允許修正投標文件中不構成實質性偏離的、微小的、不正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修正不能影響任何投標人相應的名次排序。實質上響應的投標應該是與招標文件要求的全部事項、條款和質量要求相符合，沒有重大偏離或保留的投標。評標委員會按照招標文件規(guī)定核定各投標人的投標價格，再計算各投標人的價格得分。二、評標原則和評標方法(一)評標基本原則：評標工作應依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》以及國家和地方有關政府采購和物業(yè)管理招標投標的規(guī)定，評標委員會只對確定為實質響應招標文件要求的投標進行評價和比較。（二）投標人在投標文件中的投標報價總表上只允許有一個報價，任何有選擇的報價將不予接受。七、招標代理機構、招標人將不負責投標人準備投標文件、實地查驗物業(yè)和遞交投標文件所發(fā)生的任何成本或費用。招標代理機構賬戶：收款人：G市國際工程咨詢公司開戶行：工商銀行G市分行賬號：60102000* * * * * *投標保證金的有關事項按投標人須知的相關規(guī)定執(zhí)行。有關事項如下：一、本次招標的項目：A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務招標（詳細內容參見招標文件中的相關內容）。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主（或物業(yè)使用人）人身和財產安全損失等的承諾。（3）在正式開標時，一般要求在規(guī)定的時間內完整地將標書主要內容、特點作一概要性介紹，答辯人員應當圍繞招標方和評委普遍關注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標方和評委。即按成本報價，適用于規(guī)模大、遠景效益好的項目或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標項目。（3）補充一些投標人有能力承擔的優(yōu)惠條件為報價的附加。8）做好投標文件的保密措施。6）報價合理。4）不得改變標書格式。2）不可任意修改填寫內容。投標文件的內容應符合招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性。投標文件要使用簡潔、明確、文法暢通、條理清楚、言簡易賅的表述方式，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務行業(yè)標準規(guī)范。1）使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位，避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂。（3）物業(yè)所在地的氣候條件、經濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關的政策法規(guī)等。投標人應對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風險條件。（6）選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。（3）正確編制標書。投標結束后，要對投標活動進行分析總結，結算投標有關費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。投標人應按招標文件規(guī)定的要求準備相應的資料，接受招標方的資格審查。商務文件要求投標人按招標要求和行業(yè)標準真實反映企業(yè)的情況和詳細的報價。包括投標公司的資質條件、以往業(yè)績、人員等情況。投標文件應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。2）來自于投標人的風險主要有：未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤；盲目作出服務承諾；價格測算失誤造成未中標或中標后虧損經營；項目負責人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預見或可預見但未作相應防范補救措施的失誤；投標資料（如物業(yè)管理方案、報價等）泄露；投標人采取不正當?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標方或評標委員會取消投標資格；未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。7）企業(yè)自身條件的分析對企業(yè)自身條件的分析內容包括：招標項目的性質，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；項目類型是否符合企業(yè)確定的目標客戶；常規(guī)預測的盈利；項目風險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內；投標企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足項目需求的能力。對在招標文件和招標過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進行分析判斷，調查招標策略，避免因招標方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失。對于非單一業(yè)主性質的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應通過市場調研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主（包括預售或現(xiàn)售性質物業(yè)的潛在客戶）的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務的期望與要求，從而為制訂管理方案中的服務重點和管理措施提供決策依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標文件、現(xiàn)場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構設計、人員及崗位的設置、費用測算等提供準確的依據(jù)。（1）項目評估項目評估一般分為兩 個階段，即初選階段，準備和實施階段。具體可參照建設部2004年3月頒發(fā)的中華人民共和國建設部令第125號《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的相關規(guī)定。招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。評標委員會應當按照評標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。評標委員會負責根據(jù)招標文件規(guī)定的要求和評分方式、標準進行評標，評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，在開標時都應當由招標人當眾予以拆封。、評標和中標（1）開標開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。評標委員會的成員的名單在開標前嚴格保密。投標書遞交后，在投標截止時間期限前，投標人可以通過正式函件的形式調整報價及作補充說明。經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向不符合資格的投標申請人告知資格預審結果。招標人需要對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。在進行規(guī)模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標人或招標機構在投標人獲得招標文件后，統(tǒng)一安排投標人會議，即標前會議。招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文