【正文】 也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的
必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項外，還可以約定下列服務(wù)事項：(1)業(yè)主或使用
人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事
項。2乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管
理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金
中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費；(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報
送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；(5)以住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配
套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置屋村管理處；(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；(8)負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議
通過的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價。(九)合同更改、補充與終止(1)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準(zhǔn)；(2)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個月向?qū)Ψ?br />提出書面意見；(3)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)
條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包管理資格的除外。可以說
，當(dāng)今社會生活的方方面面都離不開市場的影響。
這里的商品可以是實物，也可以是勞務(wù)。所以，現(xiàn)代市場學(xué)研究的中心之一就是企業(yè)的經(jīng)營策略、銷售手
段及如何最大限度的占領(lǐng)市場、創(chuàng)造市場。市場是消費者與生產(chǎn)者矛盾的統(tǒng)一體。在中國社會主義制度下，
國家更重視對市場的有效調(diào)控，以保證國民經(jīng)濟和社會的繁榮與進步。功能完善、運作良好的市場在國家調(diào)
控和指導(dǎo)下能夠發(fā)揮積極的調(diào)節(jié)作用，能有效地保持房地產(chǎn)總供給和總需求的動態(tài)平衡，并
能起到促進交易、加快流通、良性開發(fā)、從而最大限度地實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。所以，中國房地產(chǎn)市場的建
設(shè)必能推進社會主義大市場的繁榮興旺。市場
是企業(yè)了解供需動態(tài)的主要場所，在消費導(dǎo)向的市場條件下，社會需求變化快，差異性大，
并向多元化、個性化發(fā)展。細(xì)分化的市場
要求企業(yè)與市場協(xié)調(diào)一致，要求企業(yè)密切關(guān)注市場的動態(tài)和新的機緣。市場的協(xié)調(diào)功能是指在房地產(chǎn)經(jīng)營活動過程中協(xié)調(diào)有
關(guān)各方的利益關(guān)系。物業(yè)管理市場關(guān)系到社會各方的安居樂業(yè)，影響面很廣，其特點是：(一)具有雙重職能的市場物業(yè)管理市場溶要素市場和消費市場于一體。二、物業(yè)管理市場的委托關(guān)系物業(yè)管理市場的委托關(guān)系依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理部門的關(guān)系，一般可劃分為兩大類：
(一)委托管理型這是典型的，也是基本的市場關(guān)系。代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：(1)一種是物業(yè)管理費計算在租金里，再由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付。2自有出租型開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，實質(zhì)上是一個擁有自
己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。1業(yè)主在物業(yè)管理市場中的地位與職責(zé)業(yè)主通過其自治管理組織——業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中履行自治管理的職能。(4)建立管理制度建立一系列完整的、科學(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管
理的正確實施。第四，經(jīng)濟管理一體化有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支，各項基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財
務(wù)管理都由一個物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。因此，市場的潛
力
很大，前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)
聲譽和企業(yè)的良好的社會形象的基本保證。2平等條件下的市場競爭業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù)關(guān)
系。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、行政
性的管理模式。
當(dāng)前，商品房售后管理是房地產(chǎn)活動中的一個熱點和難點?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的單元細(xì)胞，小
區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉(zhuǎn)換機制、吸納人員的合適方向。物。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅
體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華投資的基礎(chǔ)工作。
(四)物業(yè)管理市場的興旺有利于城市面貌的更新和優(yōu)化現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理，道路交通和信息管理，公共活動中心的管理和經(jīng)濟
產(chǎn)業(yè)管理等等。(三)物業(yè)管理市場的良好運作有利于改善城鎮(zhèn)居民的居住條件和生活質(zhì)量城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何。物業(yè)管理市場作為房地產(chǎn)市場的最終環(huán)節(jié)，對前級市場具有強烈的反
彈和刺激作用。四、物業(yè)管理市場的作用物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場的組成部分，房地產(chǎn)市場的地位、意義和作用同時就是物業(yè)管理
市場的作用。物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經(jīng)
營的管理服務(wù)型企業(yè)，按照各自業(yè)務(wù)范圍，到市場上運作和競爭。綜合服務(wù)就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍的
客戶的不同要求來開展豐富多采、方式靈活、生動活潑的服務(wù)活動。第三，協(xié)調(diào)一體化同物業(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由物業(yè)管理單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。(2)配備專業(yè)人員要配備專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資
格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。(一)業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則這是物業(yè)管理的基本原則，同時也對物業(yè)管理市場起著指導(dǎo)作用。自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：1自有自用型這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。2代理經(jīng)租型市場關(guān)系業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：(1)一種是：出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管
理。所以，物業(yè)管理市場的關(guān)系和含義可以歸納為：物業(yè)管理市場的供求關(guān)系是由供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和使用人、承租人提供商品
性勞動服務(wù)的市場關(guān)系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關(guān)系。需求主體是業(yè)主和非業(yè)主使
用人、承租人，業(yè)主包括開發(fā)商和置業(yè)業(yè)主。(三)協(xié)調(diào)功能市場的協(xié)調(diào)功能表現(xiàn)在平衡和協(xié)調(diào)兩個方面。市場為房地產(chǎn)經(jīng)營者提供一個廣闊的、機緣平等
的競爭舞臺，市場為經(jīng)營者提供一個衡量房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平和商品質(zhì)量的公正評價，從
而刺激經(jīng)營者改進技術(shù)設(shè)備、提高管理效益和營銷策略。2信息功能市場是經(jīng)濟運行的信息中心，市場的職能就在于展示行情、傳遞信息、預(yù)測走勢，從而溝通
供需、促成交易、活躍經(jīng)濟。房地產(chǎn)市場既是
消費市場，又是要素市場，是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟的紐帶。發(fā)育良好、健康運行、規(guī)范完善的房地產(chǎn)市場能為行業(yè)基本政策的實施和改革
的深化提供良好的社會環(huán)境。市場已成為現(xiàn)代城市進步和文明程度的重
要標(biāo)志之一，也是國與國之間相互聯(lián)系的紐帶。當(dāng)前，國內(nèi)商品經(jīng)濟日趨發(fā)達(dá)，無論是城市或鄉(xiāng)村，人民群眾生活的各個
方面，從消費結(jié)構(gòu)、消費質(zhì)量到消費水平的提升都通過市場實現(xiàn)?，F(xiàn)代企業(yè)的全部活動都是以市場為轉(zhuǎn)移。由于研究和考察的著重點不同，對市場的理解，有各種說法，綜合各方的觀點，大致可歸納
為以下幾方面：(一)市場是實現(xiàn)商品使用價值和經(jīng)濟價值的場合市場的初始概念是指從事商品買賣的場所，或商品交換關(guān)系的總和，是社會分工的必然要求
。隨著商品交換關(guān)系
的發(fā)展，市場在人類生活中的作用日趨重要。(2)如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣元(
全國)、元(省)、 元(市)；獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽的獎金另訂；
如
在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎金
及銀行活期存款利息。(四)委托管理期限委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：1委托方和受托方的名稱、住所；2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；3物業(yè)管理服務(wù)的事項；4物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；5物業(yè)管理服務(wù)的費用；6物業(yè)管理服務(wù)的期限；7違約責(zé)任；8合同終止和解除的約定；9當(dāng)事人雙方約定的其他事項。因此，物業(yè)管理公司因
處
理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出
的必要費用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。接管驗收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的
不
同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個標(biāo)準(zhǔn)。近
幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。5開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由
使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。六、接管物業(yè)的善后問題房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。2接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收沒有問題的設(shè)備在
驗收簽字的同時就可予以移交。(2)技術(shù)資料。2新建房屋接管驗收程序。(2)所有該項目的設(shè)備均已按設(shè)計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉(zhuǎn)正常，能滿足使
用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動。開發(fā)單位應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關(guān)資料、工
程關(guān)鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等，然后由設(shè)計、承建等單位組織驗收小組，共同進
行交工驗收。二、物業(yè)接管驗收的分類建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收
。所謂靈活性就是在不違背原則的前提
條件下，具體問題具體分析。有關(guān)稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔(dān)。4裝修管理費，裝修完畢按規(guī)定退還，計人民幣 元。一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問題，承建單
位將為業(yè)主免費修理。購樓余
款繳清后，財務(wù)部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。
逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元的逾期金。(3)如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，可以在月日后到房地產(chǎn)公司(地
點……)先辦理財務(wù)及收樓手續(xù)，再到物業(yè)管理公司(地點……)辦理入伙手續(xù)。4繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)該繳納的款項及具體金額的文件。在制定入伙通知書時應(yīng)注意下面幾個問題：(1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商
通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關(guān)系。購房者擅自延遲
收樓的行為，在法律上移之為受領(lǐng)延遲，是對不動產(chǎn)買受方的協(xié)助義務(wù)相應(yīng)規(guī)定的一種違反
。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進行房屋裝修提供指導(dǎo)；業(yè)主也應(yīng)積極配合物業(yè)
管理公司，盡量按時辦理收樓手續(xù)，及時付清有關(guān)費用、認(rèn)真簽訂管理公約，遵守各項管理
規(guī)定。六、辦理移交接管事宜物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。(1)籌建業(yè)主管理委員會。(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁
出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根
據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在
該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。(三)物業(yè)前期管理是為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理也是一項綜合管理工程。二、物業(yè)前期管理的必要性(一)減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。對于開發(fā)商而言，進行投資決策、規(guī)劃設(shè)計、選擇適
當(dāng)?shù)牡囟?、房型及附屬設(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力
度；然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權(quán)衡。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理
模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展的
居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程
效益。 物業(yè)管理實務(wù)及范例精解 第一章 物業(yè)管理前期工作 第一節(jié) 物業(yè)前期管理概論一、物業(yè)前期管理的觀點對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)——經(jīng)營——管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)
的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是
這么做的。物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮
最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營
銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)
的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設(shè)與軟件
建設(shè)相