【正文】 程竣工驗收資料。衛(wèi)生設(shè)備安
裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。(1)產(chǎn)權(quán)資料。4新建房屋從驗收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向
接
管單位預(yù)付保修保證金。因此，為確保今后物業(yè)
管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收
工作。2物業(yè)的接管驗收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。3物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的
租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進行
處理；(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；(12)有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管
理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位?！笆袌觥币殉蔀橐粋€極具誘惑力、極富吸
引力，也極具風(fēng)險的場合，因而政府、企業(yè)家、消費者和社會各個階層、各個方面都十分關(guān)
注市場情況。從歷史發(fā)展來看，企業(yè)與市場的關(guān)系已跨越了三個階段：第一階段是以生產(chǎn)為中心，廠方生
產(chǎn)什么，企業(yè)就到市場去努力推銷。二、房地產(chǎn)市場的地位與功能(一)房地產(chǎn)市場的地位與作用物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場的組成部分，所以，這里先對房地產(chǎn)市場作一簡單的介紹。(二)房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場地位與作用要通過良好的調(diào)節(jié)功能來實現(xiàn)。細(xì)分化的市場教會企
業(yè)如何開發(fā)新的房型，開拓新的物業(yè)區(qū)域，合理使用房地產(chǎn)資源，節(jié)約成本，提高資金回報
率，從而在市場競爭中處于領(lǐng)先地位。自用的居住用房管理主要是消費市場，出租的
居住用房和經(jīng)營性用房的管理則屬于要素市場，所以是一個具有雙重職能的市場。(2)另一種是物業(yè)管理費不計算在租金里，由承租人直接向物業(yè)管理企業(yè)支付。其基本立
足點是保護業(yè)主在物業(yè)使用和管理中的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)
好相互間的關(guān)系。2綜合服務(wù)綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性也是物業(yè)管理勞務(wù)市場的特點。政府有關(guān)部門和開發(fā)商，都不宜干擾，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的
聲譽才能在市場上取得一席之地。周到、良好的物業(yè)管理市場能吸
引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸
到建成區(qū)的管理。物業(yè)管理市場就為
兩者的轉(zhuǎn)換開辟了一個廣闊的天地。所以，物業(yè)管理市場的健康運作對城鎮(zhèn)居民的居住水平和生活質(zhì)量的改善具有積極的影響。(二)物業(yè)管理市場的發(fā)育有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的效益房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后
落腳點是消費和使用。房地產(chǎn)市場在其內(nèi)部開
發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支市場間同樣要按照社會化大原則分工協(xié)作，才能有利
于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。如要
聘請專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。三、物業(yè)管理市場運行原則物業(yè)管理市場的運行原則是規(guī)范物業(yè)管理市場供需雙方的行為準(zhǔn)則，也是物業(yè)管理市場有序
運行的指導(dǎo)方針。(2)項目性物體：即將物業(yè)區(qū)域的管理服務(wù)業(yè)務(wù)分項目委托給各個公司。第二節(jié) 物業(yè)管理市場的地位與運行原則一、物業(yè)管理市場的特點物業(yè)管理市場的供給主體是各類物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)。3激勵功能房地產(chǎn)市場的激勵功能首先就是競爭功能。統(tǒng)一的、
完整的社會主義市場包括消費、資金、技術(shù)、人才、信息和房地產(chǎn)市場等。市場是社會再生
產(chǎn)過程中各種經(jīng)濟關(guān)系和社會生活運行的指示器。(二)市場是企業(yè)生存的舞臺，是企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)的場合企業(yè)是市場的細(xì)胞，細(xì)胞離開了本體就無法生存。(5)(6)甲方(簽章)： 乙方(簽章)：代表(簽名)： 代表(簽名)：時間：一九九 年 月 日第三章 物業(yè)管理招投標(biāo)技巧及范例精解第一節(jié) 房地產(chǎn)市場與社會經(jīng)濟發(fā)展一、市場的一般概念市場起源于生產(chǎn)者與消費者的分離，是社會經(jīng)濟發(fā)展和分工的必然產(chǎn)物。(三)委托管理形式確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)，實行風(fēng)險抵押經(jīng)濟承包責(zé)任制。第五節(jié) 接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同樣本一、合同的概述(一)物業(yè)管理合同的特征1物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務(wù)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題
或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任。二、保修期限保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。①房屋所有權(quán)證；②土地使用權(quán)證；③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；④房屋分戶使用清冊；⑤房屋設(shè)備及定、附著物清冊。民用住宅驗收的一般
標(biāo)準(zhǔn)如下：(1)工程項目按設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的
環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、
地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗收的重點。因此，雙方簽訂本交接書、并確認(rèn)下列條款：1雙方確認(rèn)，自年月日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主；2業(yè)主在此確認(rèn)，確已收到該單元鑰匙；3開發(fā)商確認(rèn)，盡管該單元已交付給業(yè)主，但其仍負(fù)有“樓宇銷售(預(yù)售)合同”中規(guī)定的
保修義務(wù)；4業(yè)主同時確認(rèn)，該單元的建筑質(zhì)量和初裝修質(zhì)量符合雙方所簽的“樓宇銷售(預(yù)售)合同
”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；5雙方一致同意，有關(guān)業(yè)主購買的該單元產(chǎn)權(quán)登記事宜，均委托律師事務(wù)所辦理，開
發(fā)商予以協(xié)助。5根據(jù)大廈承建合同，大廈維修保養(yǎng)期為一年。1您應(yīng)在接到《入伙通知書》之日(以郵戳為準(zhǔn))起三個月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權(quán)登記和
入伙手續(xù)。3收樓須知收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應(yīng)注意的事項，以及在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)該攜帶
的各種證件、合同和費用的文件。但由物業(yè)管理公司直
接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。在辦理入伙手續(xù)時，
物業(yè)管理公司應(yīng)以方便業(yè)主為出發(fā)點，堅持集中辦理與分散辦理相結(jié)合，主動向業(yè)主介紹物
業(yè)情況。四、設(shè)計管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式，制定
相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。以免管理權(quán)競爭得手后，由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因，工作仍留有漏洞
，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設(shè)與軟件
建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的
需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護自身權(quán)利利益的需要。物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮
最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營
銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理
模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展的
居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程
效益。二、物業(yè)前期管理的必要性(一)減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根
據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在
該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。(1)籌建業(yè)主管理委員會。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進行房屋裝修提供指導(dǎo)；業(yè)主也應(yīng)積極配合物業(yè)
管理公司，盡量按時辦理收樓手續(xù)，及時付清有關(guān)費用、認(rèn)真簽訂管理公約，遵守各項管理
規(guī)定。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商
通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關(guān)系。4繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)該繳納的款項及具體金額的文件。
逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元的逾期金。一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問題，承建單
位將為業(yè)主免費修理。有關(guān)稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔(dān)。二、物業(yè)接管驗收的分類建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收
。(2)所有該項目的設(shè)備均已按設(shè)計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉(zhuǎn)正常，能滿足使
用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動。(2)技術(shù)資料。2接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由
使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。近
幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。因此，物業(yè)管理公司因
處
理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出
的必要費用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。(四)委托管理期限委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。隨著商品交換關(guān)系
的發(fā)展，市場在人類生活中的作用日趨重要。現(xiàn)代企業(yè)的全部活動都是以市場為轉(zhuǎn)移。市場已成為現(xiàn)代城市進步和文明程度的重
要標(biāo)志之一，也是國與國之間相互聯(lián)系的紐帶。房地產(chǎn)市場既是
消費市場，又是要素市場，是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟的紐帶。市場為房地產(chǎn)經(jīng)營者提供一個廣闊的、機緣平等
的競爭舞臺，市場為經(jīng)營者提供一個衡量房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平和商品質(zhì)量的公正評價，從
而刺激經(jīng)營者改進技術(shù)設(shè)備、提高管理效益和營銷策略。需求主體是業(yè)主和非業(yè)主使
用人、承租人，業(yè)主包括開發(fā)商和置業(yè)業(yè)主。2代理經(jīng)租型市場關(guān)系業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：(1)一種是：出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管
理。(一)業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則這是物業(yè)管理的基本原則，同時也對物業(yè)管理市場起著指導(dǎo)作用。第三，協(xié)調(diào)一體化同物業(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由物業(yè)管理單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經(jīng)
營的管理服務(wù)型企業(yè)，按照各自業(yè)務(wù)范圍，到市場上運作和競爭。物業(yè)管理市場作為房地產(chǎn)市場的最終環(huán)節(jié)，對前級市場具有強烈的反
彈和刺激作用。
(四)物業(yè)管理市場的興旺有利于城市面貌的更新和優(yōu)化現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理，道路交通和信息管理，公共活動中心的管理和經(jīng)濟
產(chǎn)業(yè)管理等等。物。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的單元細(xì)胞，小
區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。
當(dāng)前，商品房售后管理是房地產(chǎn)活動中的一個熱點和難點。2平等條件下的市場競爭業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù)關(guān)
系。第四，經(jīng)濟管理一體化有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支，各項基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財
務(wù)管理都由一個物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。1業(yè)主在物業(yè)管理市場中的地位與職責(zé)業(yè)主通過其自治管理組織——業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中履行自治管理的職能。代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：(1)一種是物業(yè)管理費計算在租金里，再由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付。物業(yè)管理市場關(guān)系到社會各方的安居樂業(yè)，影響面很廣，其特點是：(一)具有雙重職能的市場物業(yè)管理市場溶要素市場和消費市場于一體。細(xì)分化的市場
要求企業(yè)與市場協(xié)調(diào)一致，要求企業(yè)密切關(guān)注市場的動態(tài)和新的機緣。所以，中國房地產(chǎn)市場的建
設(shè)必能推進社會主義大市場的繁榮興旺。在中國社會主義制度下，
國家更重視對市場的有效調(diào)控，以保證國民經(jīng)濟和社會的繁榮與進步。所以，現(xiàn)代市場學(xué)研究的中心之一就是企業(yè)的經(jīng)營策略、銷售手
段及如何最大限度的占領(lǐng)市場、創(chuàng)造市場。可以說
，當(dāng)今社會生活的方方面面都離不開市場的影響。2乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管
理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金
中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費；(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報
送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；(5)以住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配
套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置屋村管理處；(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；(8)負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議
通過的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的
必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成
管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。物業(yè)管理企業(yè)通
過接管驗收，即由對物業(yè)的前期