【正文】 人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、單項服務(wù)項目的招標和分階段項目的招標等類型。招標公告必須載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法等具體事項。（2）所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對招標人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導(dǎo)服務(wù)，日常運作完全由招標人（或原有的管理方）自行負責。（2）在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應(yīng)當嚴格遵守相關(guān)法律、法規(guī)和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當利益。國家提倡建設(shè)單位通過招標投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。當確定中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對項目進行分析、預(yù)測和評定，目的是確定是否參與投標；準備和實施階段的評估主要是對投標物業(yè)進行深入的調(diào)查和進行技術(shù)、經(jīng)濟論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標策略和管理方案。物業(yè)管理企業(yè)只有通過對項目進行合理的分析和正確的評估，并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢條件，才能確定招標項目的選擇和招標活動的具體實施。（2）技術(shù)文件技術(shù)文件又稱技術(shù)指標，主要是物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術(shù)性資料。（7）加強與招標方的溝通，了解招標方的需求，及時掌握投標過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。若招標文件要求采用國外的服務(wù)標準與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標準規(guī)范譯成中文，并在投標文件中說明。若投標人認為原有招標文件規(guī)定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標文件規(guī)定的格式。（1）應(yīng)選擇經(jīng)驗豐富、性格沉穩(wěn)、對項目情況熟悉的答辯人。五、招標答辯的時間、地點。將技術(shù)評分、商務(wù)評分和價格評分、現(xiàn)場答辯評分分別乘以權(quán)重并相加得出綜合得分，綜合得分的前兩位的投標人（得分相同時價格最低者優(yōu)先）為中標候選人。2．商務(wù)評審細則評審委員會對每個投標人按下列因素每項進行打分：（1）商務(wù)響應(yīng)程度（40%）：1）對物業(yè)管理委托合同的響應(yīng)（15%）；2）經(jīng)營收支預(yù)算方案、利潤率（25%）。我方已完全明白招標文件的所有條款要求，并重申以下幾點：、圖紙等相關(guān)說明資料，根據(jù)招標文件、圖紙、答辯紀要和其他相關(guān)文件的要求和物業(yè)現(xiàn)場查驗結(jié)果，考慮本企業(yè)自身的實力及特點，我單位愿以人民幣（大寫）_______元(小寫)_______元的投標報價(詳見投標報價表)投標承包上述服務(wù)項目.,如中標,有效期將延至合同終止日為止。附錄6：資格證明文件種類[說明] 投標人應(yīng)該按照招標文件的要求提交以下格式（包括但不限于以下各項）的內(nèi)容：《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》復(fù)印件；《物業(yè)管理資格證書》復(fù)印件；投標人簡介（投標人自行編寫）。（2）評標委員會以書面形式寫出評標結(jié)果，按綜合得分由高到低的排名順序推薦前兩位的投標人（得分相同時以低價者優(yōu)先）為中標候選人。（5）管理服務(wù)用房及其他物質(zhì)裝備配套方案（10%）。（二）評標方法：本次招標的評標方法采用綜合評分法。二、招標文件規(guī)定的時間（本次招標均使用北京時間）。在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有：1）多方案報價。投標人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標方法定人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標方負責人在修改處簽字。2）使用統(tǒng)一的貨幣。編制標書要根據(jù)招標文件的要求進行，在透徹掌握招標文件內(nèi)容和進行細致深入的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，確定管理項目的整體思路（包括物業(yè)管理工作重點、服務(wù)特色、管理目標、管理方式及實施措施等），制訂物業(yè)管理方案。2）公司法人地位及法定代表證明。如有的招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。在物業(yè)管理招標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會要求投標方具有管理與投標物業(yè)類似項目的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術(shù)實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準，投標書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。評標委員會應(yīng)當按照招標文件確定的評分標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結(jié)果簽字確認。與投標人有利害關(guān)系的人員不得作為評標委員會的成員。標前會議一般安排在投標物業(yè)現(xiàn)場，在投標人進行現(xiàn)場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。由于招標代理機構(gòu)具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，因此，這種招標方式能夠提高招標工作的效率和質(zhì)量，使招標機構(gòu)與投標人之間的信息充分對稱，有利于招標人選擇符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。（4）按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標投標的相關(guān)程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。（注：具體闡述詳件相關(guān)章節(jié)。二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。就整體的物業(yè)管理服務(wù)項目而言，投標的主體必須具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。復(fù)習(xí)思考題、特征。（三）分工協(xié)作在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系?？偨?jīng)理項目部項目部項目部職能部職能部職能部圖14 矩陣制物業(yè)管理組織形式（1）主要優(yōu)點：一是加強了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強的有機性和適應(yīng)性。（1）主要優(yōu)點：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，責權(quán)分明，指揮及時。（５）建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預(yù)先核準，經(jīng)工商行政管理部門批準后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》。其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。（三）物業(yè)管理集團公司物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬公司或分公司構(gòu)成。物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)機構(gòu)出具的驗資證明，以及必要的審批文件。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進行監(jiān)督檢查。這類集團公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業(yè)部。（四）組織規(guī)模及所處階段組織規(guī)模直接影響到組織機構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模化較大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。（四）財務(wù)部財務(wù)部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀律，執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度；編制財務(wù)計劃，做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作；督促檢查各項目的財務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務(wù)收支情況。第一節(jié) 物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式一、物業(yè)管理招標投標的概念（一）物業(yè)管理招標物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)約的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人（以下簡稱招標人）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，由許多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競標，從中選擇最符合的競投者，并與之訂立物業(yè)管理合同的一種交易行為。三、物業(yè)管理招標投標的特點（1）由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的內(nèi)涵范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾中不同類型的物業(yè)，并要求投標人提供綜合性的管理服務(wù)，因此物業(yè)管理招標投標具有明顯的綜合性特點。采取邀請招標方式的招標人，在投標邀請和招標文件上應(yīng)明確招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。招標內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項，招標方式為公開招標。有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案。投標人應(yīng)按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。（2）評標開標過程結(jié)束后應(yīng)立即進入評標程序。備案材料應(yīng)包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。3）業(yè)主的需求招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費的承受能力等。對上述風(fēng)險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標活動；對項目進行科學(xué)合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負責人；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。投標人在收到中標通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。（2）主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的承受能力等。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標文件中的文字保持一致。7）包裝整潔美觀。（1）在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定?？砂聪铝械刂芬詴嫘问较蛘袠舜頇C構(gòu)查詢。糾正這些偏離或保留將會對其他實質(zhì)上響應(yīng)要求的投標人的競爭地位產(chǎn)生不公正的影響。（6）評標委員會詳細分析、核準價格表，看其是否有計算上或累加上的算術(shù)錯誤，修正錯誤的原則如下：1) 若用數(shù)字表示的金額和用文字的金額一致，以文字表示的金額為準；2）當單價與數(shù)量的乘積與總價不一致時，以單價為準，并修正總價；3）投標人的報價有漏項的，將以所有入圍投標人的最高報價計入投標報價總價；4）評標委員會依據(jù)招標文件認為應(yīng)該調(diào)整的價格。，我方承諾向招標代理機構(gòu)的支付本次招標的中標服務(wù)費。如果投標人不接受修正后的價格，則其投標將被拒絕。評標委員會將允許修正投標文件中不構(gòu)成實質(zhì)性偏離的、微小的、不正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修正不能影響任何投標人相應(yīng)的名次排序。（二）投標人在投標文件中的投標報價總表上只允許有一個報價，任何有選擇的報價將不予接受。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主（或物業(yè)使用人）人身和財產(chǎn)安全損失等的承諾。8）做好投標文件的保密措施。投標文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性。（3）物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。投標結(jié)束后，要對投標活動進行分析總結(jié)，結(jié)算投標有關(guān)費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。投標文件應(yīng)嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過市場調(diào)研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主（包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶）的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂管理方案中的服務(wù)重點和管理措施提供決策依據(jù)。招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。評標委員會負責根據(jù)招標文件規(guī)定的要求和評分方式、標準進行評標，評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。投標書遞交后，在投標截止時間期限前，投標人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補充說明。招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。自行組織實施招標活動的招標人應(yīng)當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標方法等。第二節(jié) 物業(yè)管理招標投標的策劃與實施一、物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則（一）物業(yè)管理招標投標的基本要求（1）參與招標投標的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。采用邀請招標方式的招標人應(yīng)當慎重選擇參選的投標人，尤其其重點考察投標單位當前和過去的財務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗、在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標項目的綜合承擔能力等。（2）由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認識水平、消費觀念、需求標準存在著較大差異；同時，由于物業(yè)類型的不同，招標人對項目招標的條件和對投標人的要求就會不同，因此，投標人在分析和策劃投標活動時應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負責物業(yè)管理的招標組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理權(quán)的招標組織工作。（六）市場拓展部市場拓展部的主要職責包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求（一）按照規(guī)模，任務(wù)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機構(gòu)時，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當減少部門劃分，或者將幾個相關(guān)的部門合并長一個綜合部門，采用一專多能、一職多責的組織機構(gòu)設(shè)置方式。這種形式一般多由那些規(guī)模大、