【正文】 　　行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用?！　。ㄈ┑貐^(qū)組織　　屬地管理有利于協(xié)調好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會和公安警署等地區(qū)組織的關系，協(xié)調好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設和社區(qū)建設相結合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)?！　。ㄋ模┫嚓P部門　　市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負責物業(yè)區(qū)域中的有關工作。　　三、統(tǒng)一管理，綜合服務的原則　　這個原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務兩方面，并且有機地結合在一起。　?。ㄒ唬┙y(tǒng)一管理　　可簡稱為一體化原則。這個原則實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。在這個前提下實施一體化的管理。　　　　物業(yè)區(qū)域內的建筑物、構筑物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理?！　　　I(yè)主和使用人的各種服務事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。如要聘請專業(yè)服務公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理?！　　　⊥飿I(yè)管理有關方方面面的協(xié)調、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負責處理。業(yè)主、使用人、承租人有關物業(yè)管理的事務只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題?！　　　∮嘘P物業(yè)管理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財務管理都由一個單位負責?！　。ǘ┚C合服務　　綜合服務是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務既要達到一般服務業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求?！　　　【C合服務的基本要求是講究服務的效用。就是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務的活力所在。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質的標準來實施規(guī)范化服務、禮貌服務和微笑服務。　　　　綜合服務是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的服務活動?！　　　【C合服務由于提供富有個性化的周到服務，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。因此，市場的潛力很大、前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好社會形象的基本保證?！　∥飿I(yè)管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權，接受主管部門的指導?！　∷摹⑸鐣c平等競爭的原則在房屋商品化、自有化和產權多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會化原則管理。這個原則適應二權不分離的情況，即物業(yè)所有權與經(jīng)營權不分離；也可以是物業(yè)二權分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權者不屬于同一法人單位。在產權多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權分離的方式來經(jīng)營管理的。　　社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則的具體要求有：　　（一）社會化的分工合作　　現(xiàn)代社會不同產業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產業(yè)的綜合效益。房地產作為一個行業(yè)，其內部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經(jīng)營的管理服務型企業(yè)。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應按照社會化大生產的要求相互間分工協(xié)作?！　。ǘ┢降葪l件下的市場競爭　　業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務關系。政府有關部門和開發(fā)商都不宜干預，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質服務和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。　?。ㄈ┤齻€效益的統(tǒng)一　　物業(yè)管理的經(jīng)營活動要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益的基礎上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設的最終目標?！　∥飿I(yè)管理服務于社會，理應得到社會有關各方的支助，社會有關各方則在自己職責范圍內做好物業(yè)區(qū)域建設的工作?！　∥濉⑵髽I(yè)化與全過程效益的原則　　物業(yè)管理作為一種市場化的經(jīng)營行為，當然要按照企業(yè)化的原則來操作，并且要追求全行業(yè)、全過程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。這一原則體現(xiàn)在：　?。ㄒ唬嵤┲黧w要按企業(yè)化的原則組建　　物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)管理部、房管所轉制的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營活動?！　。ǘ┌唇?jīng)濟規(guī)律辦事　　物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟關系中嚴格按照經(jīng)濟規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商的委托關系方面雖然業(yè)務聯(lián)系密切，或屬于同一企業(yè)集團，但在經(jīng)濟方面應按照合同和有關規(guī)定劃清各自的職權?！　。ㄈ┰缙诮槿搿　∥飿I(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項目開發(fā)同步進行。首先要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎工作。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產項目的開發(fā)經(jīng)營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時間要根據(jù)物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適時介入。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入.　?。ㄋ模﹦?chuàng)建名牌　　企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、服務質量。創(chuàng)建名牌，應關注規(guī)模經(jīng)濟效益和拓展業(yè)務，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。　　六、物業(yè)管理的宗旨　　上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個基本的理念，即物業(yè)管理的指導思想，也就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為：　?。ㄒ唬I造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境　　物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務的拓展和管理水準的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務水準、拓展服務范圍。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術氛圍等。辦公和商務區(qū)域則強調高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務服務和智能化管理等?！　∥飿I(yè)管理應該是：第一是服務，第二是服務，第三還是服務。服務體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務為中心，開拓各項業(yè)務，才具有無窮的活力?！　。ǘ┪飿I(yè)的保值與增值　　物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權益。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心的策劃和良好的服務，能改善物業(yè)的內外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。　　第六節(jié)市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理　　一、計劃經(jīng)濟下我國物業(yè)管理的狀況　　解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經(jīng)濟的模式下。由于過多強調了房地產的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產權歸屬形成的格局，由國家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來。這種方法雖然在國民經(jīng)濟的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產業(yè)的生機和活力。從市場學的角度來考察，在當時，房地產業(yè)作為實行商品經(jīng)濟的產業(yè)實際上已不復存在。國家在住宅建設上，只有投入，沒有產出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來?！　。ㄒ唬┕芾聿坏轿坏默F(xiàn)象嚴重　　由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。有許多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多：“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴重?！　。ǘ┓课莸母綄僭O施、公用配套設施無人管理，破損嚴重　　在一些小區(qū)經(jīng)常看到雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一?！　。ㄈ┳≌^(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用　　在計劃經(jīng)濟下，各主管部門對住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產管理、市政、園林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區(qū)管理發(fā)號施令，可遇到實際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。例如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內，也是按產權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區(qū)七零八落.　?。ㄋ模┳》孔赓U管理辦法不統(tǒng)一，政出多門　　國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。文化大革命前，每戶按20平方米居住面積計算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降，，房租才有所上調，～，而工資卻增加了8～10倍。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產流失嚴重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：　　，租公房　　因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房兩頭得利。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余?！　。夤俊　∮捎诠吭伦獗阋?，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，?！　?，國有資產流入私人口袋由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應交的房租，而且還有固定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，，除用出租的租金來交自己的房租外?！　∵€由于住房使用權管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產大量流失。　?。ㄎ澹┤氩环蟪?，國家難以承受維修資金負擔　　我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據(jù)統(tǒng)計，全國房產機構管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管房維修補貼達33155萬元。據(jù)核算，才能維持簡單的生產。到90年代，隨著物價指數(shù)的上漲，房租補貼還要多，國家住宅建設投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進行房屋維修補助，國家負擔越背越重，難以承受。　?。┎焕谄笫聵I(yè)單位集中精力發(fā)展生產、提高效益　　在計劃經(jīng)濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領導既管生產，又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效益不高；或者領導只重視生產，而忽視住房建設與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產進展。　　二、市場經(jīng)濟呼喚著物業(yè)管理　　黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國房地產業(yè)迅速發(fā)展。據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。據(jù)有關部門1998年統(tǒng)計，占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅總量的2/3多。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。隨著城市經(jīng)濟體制改革的深化，市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展，以實現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟原則組織住宅的生產和流通為目標的住房制度改革的深入發(fā)展，房地產管理社會化問題，尤其是住宅小區(qū)的管理問題被提上了議事日程。為了適應社會主義市場經(jīng)濟，順應房地產綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借鑒了國外先進住房管理經(jīng)驗，并從我國的實際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。因此，物業(yè)管理是改革開放、市場經(jīng)濟、住房制度改革的產物，它的管理模式必須適應社會主義市場經(jīng)濟。其具體體現(xiàn)在以下幾個方面：　　（一）物業(yè)管理適應城鎮(zhèn)住房制度改革　　近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產權的多元化，這使過去以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。例如過去一幢樓或一片小區(qū)都是一個單位的福利房，或歸房管所管理，公共設施壞了自然是單位或房管部門派人來修。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產權歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產權歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產權歸房管部門。由于產權多元化給維修服務帶來了困難。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請人修理，但費用需樓內住戶共同承擔，其中屬于該單位職工承擔的那部分，單位代出，其余部分應由其他住戶分擔，而其他住戶不愿意出，由于經(jīng)費問題無法落實，此問題無法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經(jīng)濟體制改革的實踐中，而未能及時在管理體制上作相應的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。物業(yè)管理則適應了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業(yè)管理公司管理范圍內，它只須根據(jù)與業(yè)主簽定的有關協(xié)議（契約），按照社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理形式就能解決。