【正文】 (7)經(jīng)審核，如存有疑問，應(yīng)及時(shí)查明并予以更正；如經(jīng)審核無誤的，對(duì)已如數(shù)收回的費(fèi)用按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理；對(duì)尚未收回的費(fèi)用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的催繳工作。 6．兼營(yíng)的餐飲、娛樂等服務(wù)費(fèi)用的收繳 (1)餐飲、娛樂部門的服務(wù)員應(yīng)在客房消費(fèi)時(shí)開具消費(fèi)項(xiàng)目清單（四聯(lián)）。 (2)該部門的收費(fèi)員應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)消費(fèi)明細(xì)單上的消費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)費(fèi)、收費(fèi)。 (3)收費(fèi)員應(yīng)于每日下午 3 時(shí)前將 當(dāng)日（前日下午 3 時(shí) ~當(dāng)日下午 3 時(shí)）的收取的賬款項(xiàng)填制收款清單，交財(cái)務(wù)部出納員處；收費(fèi)員同時(shí)應(yīng)將消費(fèi)清單的財(cái)務(wù)聯(lián)交財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 (4)每月 31日，收費(fèi)員應(yīng)將當(dāng)月 1日 ~31日的收入明細(xì)匯總后交財(cái)務(wù)部主管審核，如經(jīng)審核存有疑問，應(yīng)及時(shí)查明予以更正；經(jīng)審核無誤，應(yīng)根據(jù)《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》作相應(yīng)的賬務(wù)處理。 7．費(fèi)用收繳資料的保管 (1)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)于每月末將費(fèi)用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財(cái)務(wù)部主管審核。 (2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問應(yīng)責(zé)令會(huì)計(jì)及時(shí)更正 ；如無疑問應(yīng)將收費(fèi)資料加密在財(cái)務(wù)部長(zhǎng)期保存。 8．管理服務(wù)費(fèi)用收繳率原則上應(yīng)達(dá)到 98%，費(fèi)用收繳的情況作為公共事務(wù)部相關(guān)人員的績(jī)效考評(píng)依據(jù)之一。 五、記錄 1．《收費(fèi)通知單》 2．《費(fèi)用催繳通知單》 3．應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表》 4．《消費(fèi)項(xiàng)目清單》 5．《費(fèi)用收繳明細(xì)》 六、相關(guān)支持性文件 1．《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》 2．《銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》 3．《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》 4．《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》 [案例三 ] 業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙 某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá) 35 萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。 [案例分析 ] 在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主無故拖欠物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》等對(duì)此都有明確明確表達(dá)。就本案例而言，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，對(duì)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的 義務(wù)。即使是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同中也會(huì)有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應(yīng)按照約定繳納物業(yè)管理費(fèi)用。 對(duì)于拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別對(duì)待，采取不同的對(duì)策。一般先應(yīng)以反復(fù)的協(xié)商為主，再者啟動(dòng)催繳程序，仍不見效可提請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟。 [解決方法 ] 為了解決這一問題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難 ，以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。 在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分 10 期，每月 3 萬余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。 10 個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《物業(yè)管理公約》 前言 為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個(gè)舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。根據(jù)國(guó)家和沈陽市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約 。（ 以下簡(jiǎn)稱公約） 第一章：總則 第一條：本公約中的下列用語，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義： l．，園區(qū)：指座落于 區(qū) 路 號(hào)，由 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“” 。 2．業(yè)主：凡依據(jù)《商品房購銷合同》，對(duì)本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實(shí)對(duì)房屋實(shí)際占有、使用的自然人、法人或其它組織。 3．管理公司：受 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定 物業(yè)管理有限公司為 的物業(yè)管理公司 4．單位：指業(yè)主依據(jù)《 商品房購銷合同》或其它法律文書、 法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。 5．公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內(nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。 6．公共設(shè)施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專用系統(tǒng)及管線。 第二條：業(yè)主應(yīng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會(huì)公德 。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。 第三條：為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。 第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務(wù) 第四條：業(yè)主的權(quán)利 1．業(yè)主獨(dú)立擁 有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。 2．業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈(zèng)、出租、抵押或其它方式處置或變賣。 3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。 4．可根據(jù)本公約維護(hù)自身合法權(quán)益。 5．對(duì)住宅園區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán) 第五條：業(yè)主的義務(wù) l．業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時(shí)，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。 2．依照法律及本公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)繳交其名下單位應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)。 3．繳納其名下單位需付的而由管理公司 代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。 4．業(yè)主在出租、出售或準(zhǔn)許他人使用房屋時(shí)，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。 5．不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、搭建、拆除任何建筑物。 6．不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應(yīng)及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施 7．住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。 8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。 9．樓宇內(nèi)公 共地方不得擺放家俱、貨物、架設(shè)花架、室外天線或其它物品。 10．住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。 11．住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽。 12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時(shí)間放到指定地點(diǎn)。 13．業(yè)主有義務(wù)教育并帶動(dòng)其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過錯(cuò)給物業(yè)管理造成嚴(yán)重危害的，業(yè)主除應(yīng)對(duì)未成年子女加強(qiáng)教育外，對(duì)造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 14．遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。 第三章：管理公司的職責(zé)及權(quán)利 第六條：管理公司的職責(zé) l．負(fù)責(zé)園區(qū)的管理、經(jīng)營(yíng)及房屋和配套公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。 2．維護(hù)園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。 3．保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。 4．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護(hù)和管理。 5．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。 第七條：管理公司的權(quán)利 l．根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。 2．有權(quán)對(duì)園內(nèi)的車輛進(jìn)行有序化管理，除消防、救護(hù)、警備和特許的車輛外，其它機(jī)動(dòng)車輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車輛，包括自行車、摩托車等在內(nèi)的各種車輛 實(shí)行定點(diǎn)停放。 3．按物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取管理費(fèi)，收取的管理費(fèi)用單列項(xiàng)目?？顚Ｓ?，年度費(fèi)用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。 4．管理公司根據(jù)園區(qū)管理收支情況，可適時(shí)的調(diào)整收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但此調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管委會(huì)和物價(jià)部門通過。 5．采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。 6．管理公司可采取法律行動(dòng)或其它有效行動(dòng)來催促業(yè)主繳齊各項(xiàng)欠款。 第四章 :違約責(zé)任 第八條：業(yè)主逾期交納管理費(fèi)的，應(yīng)按逾期交納部分的日百 分之五交付滯納金。 第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即停止違約行為，并應(yīng)支付違約金，對(duì)造成實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的還應(yīng)依法賠償。 第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以 5 元 5000 元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用上。 第十一條：管理公司或其他人員履行職責(zé)時(shí)如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負(fù)責(zé)消除由此給業(yè)主帶來的不良影響，對(duì)造成業(yè)主實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對(duì)責(zé)任者給予紀(jì)律處分，對(duì)構(gòu)成犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。 第五章：附則 第十二條：園區(qū)竣工后，經(jīng)園區(qū)管委會(huì)確認(rèn)本公約繼續(xù)有效。 第十三條 :本公約可依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)修訂或補(bǔ)充，也可經(jīng)住宅區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意修訂，但不得違反國(guó)家政策法律規(guī)定。 第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的《 委托管理合同》或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊(cè)及各項(xiàng)規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。 第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。 第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。 2．《財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)》 (一 )財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置 財(cái)會(huì)部門一般設(shè)置下列人員：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部經(jīng)理、主 管會(huì)計(jì)、出納、電腦員、統(tǒng)計(jì)員、收費(fèi)員。 (二 )財(cái)會(huì)人員的崗位職責(zé) (1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財(cái)會(huì)管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營(yíng)管理參謀； (2)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，寫出財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析報(bào)表，送企業(yè)法人審閱； (3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)； (4)審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)； (5)合理有效地經(jīng)營(yíng)管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)； (6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財(cái)會(huì)管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財(cái)會(huì)管理具 體制度和操作程序； (7)組織擬定物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門審核、修定； (8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)、物價(jià)等管理制度，運(yùn)用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。 (1)向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門的日常管理工作； (2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和賬務(wù)處理工作； (3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表，定期向業(yè)主委員會(huì)公布管理收繳及使用情況； (4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)管理部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)工作情 況； (5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符； (6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類計(jì)賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)