【正文】 110到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫，毫無收斂之意，還與業(yè)主動(dòng)了手。要求賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、恢復(fù)名譽(yù)（倘若當(dāng)初在勸說其離開房間無效時(shí)，我們主動(dòng)請有關(guān)部門來處理，事情的結(jié)局是否可能更好些呢？）。凡屬正當(dāng)?shù)?，都?yīng)當(dāng)盡力襄助。手袋中裝有剛發(fā)的工資和所在公司保險(xiǎn)柜的鑰匙。從背影看可能是設(shè)在東座的某公司一員工，但難以進(jìn)一步確認(rèn)。 翌日，失主高興地來到管理處，告知手袋已經(jīng)被悄悄地還回了，里面的財(cái) 物絲毫不少，同時(shí)，對管理處的巧妙處理贊不絕口。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的某廣場，也吸引了當(dāng)值的物業(yè)管理處護(hù)衛(wèi)員的注意。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者：“麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對誰都不好。 點(diǎn)評：打酒找提瓶子的要錢，很多時(shí)候人們都是按照這個(gè) 常理處理問題。搜尋后，沒有發(fā)現(xiàn)翻越圍墻的可疑人。 是什么樣的一 個(gè)人呢？護(hù)衛(wèi)班班長迅速來到監(jiān)控中心，讓值班人員重新放一遍監(jiān)控錄像，記住那個(gè)人的特征：身高 米左右，上身穿白色 T 恤衫，下身穿牛仔褲，向 2號樓竄去后在錄像中消失。當(dāng)查到 502室時(shí)，聽到屋里有說話聲，但怎么敲門都沒人來開。班長沒有當(dāng)即點(diǎn)破，而是很自然地詢問道：“你們好，我們例行查看一下裝修情況，請你們出示一下你們的出入證。但這個(gè)人卻死不承認(rèn)，而且態(tài)度 極不友好。班長又返到分公司辦公室查看裝修人員登記。所以一位資深物業(yè)管理人士說，安全管理無小事。 管理處工作人員感到納悶，大廈里怎么會有“可怕動(dòng)物”呢？盡管一時(shí)疑惑不解，但還是給予了重視，馬上派巡邏護(hù)衛(wèi)員上樓查看（即使原本無事，上去看看也是對的，這才能體現(xiàn)對客戶的尊重，這才叫對客戶的服務(wù)到位）。小姐心中一塊石頭落了地，連聲道謝。一來二往，相互間就多了理解和信任，以后再遇到其他事情就容易溝通了。出點(diǎn)兒紕漏就可能釀成無以彌補(bǔ)的大錯(cuò)、大禍，一砸自己的飯碗，二砸企業(yè)的牌子。搜尋后，沒有發(fā)現(xiàn)翻越圍墻的可疑人。 是什么樣的一個(gè)人呢？護(hù)衛(wèi)班班長迅速來到監(jiān)控中心，讓值班人員重新放一遍監(jiān)控錄像，記住那個(gè)人的特征：身高 米左右，上身穿白色 T 恤衫，下身穿牛仔褲，向 2號樓竄去后在錄像中消失。當(dāng)查到 502室時(shí)，聽到屋里有說話聲，但怎么敲門都沒人來開。班長沒有當(dāng)即點(diǎn)破，而是很自然地詢問道：“你們 好，我們例行查看一下裝修情況，請你們出示一下你們的出入證。但這個(gè)人卻死不承認(rèn)，而且態(tài)度極不友好。班長又返到分公司辦公室查看裝修人員登記。所以一位資深物業(yè)管理人士說，安全管理無小事。他們首先與業(yè)主委員會統(tǒng)一意見，明確規(guī)定今后凡擅自擺放在公共部位的私家物品均按遺棄物處理（ 都知道公共部位是不允許擺放私家物品的，既然知道還要擺放自然應(yīng)當(dāng)是棄物，這一規(guī)定順理成章）。 點(diǎn)評：小區(qū)管理中的許多痼疾看似很難解決，其實(shí)未必然。 小區(qū)有人因健 身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個(gè)矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導(dǎo)是最好的化解辦法。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。但是，健身活動(dòng)遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊(duì)伍只好打一槍換一個(gè)地方。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時(shí)人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會多方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊(duì)的晨練時(shí)間改在早上 7:30－ 8:30，避開了上學(xué)、上班的高峰時(shí)間段；練功、學(xué)舞改在晚上 7： 00 以后，健身物業(yè)管理實(shí)用案例匯編 9 隊(duì)不再隨意調(diào)高音量，隊(duì)員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。相繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高）。 護(hù)衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明 玻璃墮落所造成的現(xiàn)實(shí)危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時(shí)按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無異議（先息事寧人，是此時(shí)的至要）。搞物業(yè)管理的沒有這個(gè)勁頭兒，肯定干不出什么名堂。 如何去說服這樣一個(gè)難纏的人呢？管理處的幾個(gè)工作人員碰頭商量（三個(gè)臭皮匠、頂個(gè)諸葛亮，這話有點(diǎn)兒俗，但是真理，遇到難題還是應(yīng)當(dāng)群策群力），確定了在堅(jiān)持原則前提下，針對其心理狀態(tài)和實(shí)際情況因勢利導(dǎo)的工作套路。事后又到管理處，對自己的言行表示歉意。 十一、高樓墜物路人遭殃 一個(gè)花盆“砸”出 50家被告 物業(yè)管理實(shí)用案例匯編 10 從天而降 的花盆砸傷行人，受害人找不到肇事者，便將 整幢樓住戶全部告上法庭。經(jīng)重慶法醫(yī)驗(yàn)傷所鑒定，蔣祥發(fā)顱腦損傷傷殘程度為 7 級。迫于無奈，蔣祥發(fā)將他們統(tǒng)統(tǒng)告上法庭，要求所有住戶共同承擔(dān)賠償責(zé)任，索賠醫(yī)療費(fèi)、殘疾生活補(bǔ)助費(fèi)、精神損失撫慰金等共計(jì) 24 萬多元。日前，徐匯區(qū)法院一審判令被告潘小姐賠償原告王先生經(jīng)濟(jì)損失一萬五千多元，并負(fù)擔(dān)鑒定費(fèi)、訴訟費(fèi)等三千多元。王先生一家心痛不已，并隨即向小區(qū)物業(yè)管理部門投訴備案。潘小姐的代理律師則堅(jiān)持認(rèn)為，潘小姐未實(shí)施侵權(quán)行為，直接侵權(quán)人是裝修隊(duì)，故不愿 承擔(dān)賠償責(zé)任。潘小姐認(rèn)為她未直接實(shí)施侵權(quán)行為不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的主張，因缺乏相應(yīng)證據(jù)，法院不予采納，而且她有權(quán)在賠償王先生的損失后，另行要求施工隊(duì)承擔(dān)責(zé)任。就這樣你鋸我焊，一直沒斷過，你看這是前兩天鋸斷的，現(xiàn)在 又給焊上了?，F(xiàn)在小區(qū)的居民和物業(yè)好像較上勁了，只要你鋸，第二天物業(yè)準(zhǔn)給焊上，最多的時(shí)候一個(gè)月有 10 多次。 是誰我不清楚，但我們都支持鋸斷這個(gè)柵欄。 針對有居民提出小區(qū)有幾個(gè)大門為什么不開放問題時(shí)，這位工作人員說： 這個(gè)門屬于緊急通道，只有小區(qū)發(fā)生意外情況，比如發(fā)生火災(zāi)時(shí)，讓消防車通過的，所以平時(shí)不開。作為物業(yè)部門除了進(jìn)行日常的管理以外，應(yīng)該給本小區(qū)的居民提供方便和服務(wù)。隨著事故原因調(diào)查 的不斷深入，火災(zāi)中暴露出的問題不斷增多，由于起火的該大樓走廊內(nèi)存放著商場衣物易燃物品而導(dǎo)致大火迅速蔓延，加之火災(zāi)現(xiàn)場僅有一個(gè)消防栓且水壓不夠，可謂雪上加霜??一個(gè)長久以來已經(jīng)讓人視而不見的隱患隨著這次嚴(yán)重事故凸現(xiàn)出來 防火通道堵塞問題。這就意味著一旦樓內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，樓梯成為逃生的唯一安全渠道。住在三樓的楊月琴老人說， 在這兒住了十來年了，一直都是這樣。 樓道內(nèi)堆積的東西可謂五花八門，破箱子爛柜子大卷油氈紙落滿灰塵的半桶地板漆還有顏色鮮艷的秋白菜??在三樓與四樓之間，身形正常者也許側(cè)身方可通過。但目前除一批新建的居民區(qū)擁有較完備的物業(yè)管理，消防通道尚能暢通外，老式居民樓和一些不具備物業(yè)的新樓都或多或少存在樓道阻塞問題。而對于失火樓內(nèi)的居民來說，消防通道的暢通與否則意味著生與死。 沈陽市消防局負(fù)責(zé)人說。因此，消防通道阻塞問題成為消防隱患的頑癥就不難理解了。但有一點(diǎn)我們可以做到，就是通過宣傳讓每一個(gè)居民意識到在樓梯內(nèi)堆放雜物不僅僅是給同樓人帶來不便，甚至是帶來毀滅性的災(zāi)難。當(dāng)其把沒有在管理處車場注冊的車開回小區(qū)時(shí)，往往要停放在自己的車位上，而這又不符合專位專車的車場管理要求（物業(yè)管理中的許多事情非常繁雜，再好的管理制度也不可能完美無缺）。 點(diǎn)評：此物業(yè)的 10 字質(zhì)量方針中，既突出了“安全”又強(qiáng)調(diào)了 “方便”。一段時(shí)間里，一些住在大廈和來大廈辦事的人圖方便，隨意將車輛停放在作為消防通道的一側(cè)，影響了消防通道功能的發(fā)揮。管理處的領(lǐng)導(dǎo)主動(dòng)向所在地的派出所匯報(bào)了道路管理的現(xiàn)狀和自己的設(shè)想，并請他們進(jìn)行實(shí)地考察，經(jīng)反復(fù)溝通和協(xié)商，取得了執(zhí)法主管部門的理解和支持（管理處人微言輕，善于借助權(quán)威部門的力量，很多難事就好辦了）。 點(diǎn)評：類似問題光靠用人看管，光靠說服教育，很難從根本上得到解決。護(hù)衛(wèi)員禮貌地上前說明情況，并勸說司機(jī)將車停放在緊挨花園的一個(gè)公共停車場。護(hù)衛(wèi)班長簡要了解情況后，馬上追趕司機(jī)，婉言做他的工作（反應(yīng)迅速，否則就失去了做工作的最佳時(shí)機(jī)）。 點(diǎn)評：對那些無理取鬧的人，我們首先還是要笑臉相迎，用情理去感化他，但同時(shí)又要不卑不亢，有辦法去對付他。裝完家私后 , 業(yè)主乘車先行 , 而隨后的搬家車行至道口時(shí)，偶發(fā)故障 , 在自動(dòng)道閘開啟限定時(shí)間內(nèi)未能及時(shí)駛離道口 , 重新啟動(dòng)后將下落的道閘橫桿刮壞。并通知大堂護(hù)衛(wèi)員：一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主回家，即請其到管理處，同時(shí)報(bào)告管理處有關(guān)人員。這樣的托詞是管理處早已預(yù)料到的（凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，辦一件事情先想幾套方案，臨時(shí)出現(xiàn)變故就不至于手慌腳亂，成功的把握就更大一些），于是管理處提出搬家車輛是業(yè)主辦理搬出手續(xù)后由其帶入小區(qū)的，若業(yè)主不能積極管理處找到直接責(zé)任人，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 五、移花接木 —— 業(yè)主強(qiáng)占他人車位怎么辦 十月上旬夜里 10 點(diǎn)左右，某小區(qū)地下車庫值班護(hù)衛(wèi)員報(bào)告 X 號樓的一位業(yè)主，只購買了一個(gè)車位，卻在車庫停了兩輛車。 了解到這些情況后，辦公室值班人員當(dāng)即同業(yè)主聯(lián)系，得到他的同意后，登門拜訪。他聽了這番話，覺得入情入理，便提出要求，讓值班人員替他找一個(gè)空位租下來。 點(diǎn)評：以其人之道還治其人之身，是古人總結(jié)出來的一種處事哲學(xué)。 六、有理有據(jù) —— 車輛破損進(jìn)入車場后推卸責(zé)任怎么辦 去年 7 月 15 日 23 時(shí) 40分，某花園 B棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面 私家車位后上樓休息。當(dāng)時(shí)打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。車主橫生節(jié)枝 ，否認(rèn)記錄和現(xiàn)場具有真實(shí)性??一方據(jù)理評說，一方拒不認(rèn)帳，一時(shí)難以扯清。 點(diǎn)評：遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時(shí)，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。 七、綿里藏針 —— 亂停車的訪客蠻不講理怎么辦 一個(gè)雙休日，一輛外來的掛著武警牌照的白色寶馬車停在某大廈地下車庫進(jìn)出通道的擋車器前，要求存車去見樓上的一位業(yè)主。護(hù)衛(wèi)員再次前去，委婉地勸其另尋就近的停車場，車主竟勃然變色，破口大罵。 安全主管扼要地向業(yè)主介紹了情況，平素對管理處護(hù)衛(wèi)員禮貌周 到的服務(wù)就有切身感受物業(yè)管理實(shí)用案例匯編 16 的業(yè)主，見車主還在罵罵咧咧，一切都明白了。 點(diǎn)評：物業(yè)管理無疑具有服務(wù)和管理雙重職能。 一審認(rèn)為 :物業(yè)公司經(jīng)營停車場 ,向車主收取一定的費(fèi)用 ,為車主提供停車保管服務(wù) ,因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為 保管合同關(guān)系。 二審認(rèn)為 :由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時(shí) ,除交納 5元停車費(fèi)外 ,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。 (三 )關(guān)于物業(yè)公司收取 5 元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。 終審判決 :綜上所述 ,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立 ,一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé) ,應(yīng)對維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù) ,依法應(yīng)予改判。本判決為終審判決。而物業(yè)公司認(rèn)為，該公司經(jīng)營范圍中并無保管業(yè)務(wù) ,停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)，自己向停車者收取的只是車位使用費(fèi)，而不是車輛保管費(fèi)，因此對于車輛失竊自己沒有任何責(zé)任，拒絕就失竊車輛的價(jià)值進(jìn)行賠償?！钡谌倭藯l規(guī)定：“寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當(dāng)給付保管憑證，但另有交易習(xí)慣的除外。 [自助指南 ] 本案是現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生的停車糾紛的一個(gè)典型。其次，當(dāng)事人沒有作出明確約定的，要根據(jù)當(dāng)時(shí)的具體情況，結(jié)合保管合同和租賃合同的特點(diǎn)進(jìn)行分析，下面幾個(gè)因素可以參考：（ 1）保管合同必須要寄存一方移轉(zhuǎn)保管物的占有，而場地租賃合同只要一方提供場地即可；（ 2）保管合同是一種實(shí)踐性合同，在寄存方交付保管物的占有時(shí)才生效，即只有當(dāng)交付保管物時(shí)保管合同才生效，而場地租賃合同是一種諾成性合同，從雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)就開始生效；（ 3） 保管合同中，保管人需要向寄存人出具保管憑證，寄存人也需要憑借保管憑證向保管人要求返還保管物，而在場地租賃合同中，出租人只要按約提供場地即可。管理處經(jīng)理立即奔赴事發(fā)現(xiàn)場，作出如下反應(yīng)： 立即用警示膠帶保護(hù)現(xiàn)場，并派專人管理現(xiàn)場，疏散圍觀人群。民警在該戶業(yè)主家的電腦旁的窗臺上，發(fā)現(xiàn)一約 2cm 見方的透明塑料防護(hù)罩并照相。管理處于 4 月 7 日同 B座 27A業(yè)主取得聯(lián)系，告之事件結(jié)果及將要采取的處理意見，該業(yè)主拒不承認(rèn)。管理處將調(diào)查結(jié)果告之當(dāng)事人后，車主認(rèn)為，車是放在管理處所負(fù)責(zé)管理的公共區(qū)域被損壞，管理處應(yīng)履行管理責(zé)任，承擔(dān)損失賠償事宜，并表示可以協(xié)助管理向責(zé)任人追討。管理處做為公共區(qū)域責(zé)任管理人，也將進(jìn)入該侵權(quán)法律關(guān)系的主體。盡量爭取派 出所出面，將此事迅速處理。此法的缺點(diǎn)是，管理處有可能被作為第二被告出現(xiàn)在被告席，對于不明真相的傳媒來說，有被歪曲報(bào)道的公眾風(fēng)險(xiǎn)， 公司在對外形象上有受損的可能。這樣，就增加了停車管理的難度。即使這些車位閑置，但其主人感到自己的財(cái)產(chǎn)受到了侵犯，依然要進(jìn) 行投訴。這樣，車主自己給自己找麻煩，不僅這次去移車有苦難言，而且下次停車時(shí)就會記起要照章辦事（你不守規(guī)矩，我就不卑不亢、接二連三地 39。 點(diǎn)評：這個(gè)案例中糾正違章停車的兩個(gè)辦法，似乎有旁門左道之嫌。 今年 5 月 2 日晚，趙某一輛停放在自己車庫內(nèi)價(jià)值萬元的進(jìn)口摩托車被盜，車庫門被撬，家人當(dāng)即報(bào)案。物業(yè)管理公司對趙某提出的意見表示接受，但對摩托車賠償一事沒有答復(fù)。 十三、住宅小區(qū)內(nèi)停車場的五大法律問題分析 目前，城市住宅區(qū)的停車場大體可分三類，一類是地下停車場，一類是地上停車場，另一類物業(yè)管理實(shí)用案例匯編 20 是獨(dú)立車庫。地下停車場是否歸開發(fā)商