【正文】 　　問題：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？　　判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。應(yīng)當本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）?！　↑c評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。請問他們到底有沒有責(zé)任？律師分析：要分清責(zé)任，首先要弄清楚空調(diào)外機著火的真正原因。因為業(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù)，保護業(yè)主的財產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。因此，如果您有確實的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務(wù)，您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！　∮捎谖飿I(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。去年，他們對歷史老賬進行了一次徹底清算，對有能力繳費、繳租卻故意欠繳的，進行了集中訴訟，全年打了65個欠費官司，標的額42萬元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。去年10上旬，該小區(qū)用戶因長期沒有交電費，供電部門停止了供電，致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。 為此，業(yè)主拒交物業(yè)管理費，物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會告上法庭。這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責(zé)任，兩個單位都是作為服務(wù)者都沒有很好的做好自己的職能工作，沒有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進而給住戶帶來了麻煩這是不應(yīng)該的。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時也避免了客戶為拒絕交費再橫生節(jié)枝）。物業(yè)公司應(yīng)當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。去年8月，長寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時繳費，物業(yè)管理費的收繳率達到100％。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費12319 元、電費7071 元、水費1215元，并繳納所欠物業(yè)管理費的滯納金?！　》ㄔ骸?jīng)審理查明，原告接受開發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理， 元；業(yè)委會成立后，雙方約定仍按區(qū)物價局核定的這一收費標準收繳。案例九、欠租2000 元被拘一整天　　百年不賴，千年不還。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。該小區(qū)另外6戶欠費的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費用，小區(qū)的物業(yè)管理費、房租收繳率達到了100％　　案件回顧　　原告（物業(yè)公司）———接受開發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租?！　》ㄔ号袥Q———經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國權(quán)北路某小區(qū)某號某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。被告于判決生效之日起10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費?！　”桓妫硺I(yè)主）———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標準實際上并不存在， 元。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。　　在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。管理服務(wù)做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。如果以這些理由不繳費，不但占了繳費業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無關(guān)的理由欠費，官司必輸無疑；與物業(yè)公司有關(guān)的欠費，最后還是會輸?shù)舨糠止偎?，因為市高院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》對業(yè)主拒付物業(yè)管理費的抗辯權(quán)，有明確規(guī)定。事實上，從輕工物業(yè)公司的六十多個欠費官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管理費的標的額小，律師不愿代理沒關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。2001年8月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號居民樓，搭乘電梯回家。庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。但法院認為該案不存在精神損失，所以對胥某提出的5000元精神索賠訴請未予支持。物管公司只是保障電梯能夠正常運行，進行日常維護，給業(yè)主提供一個舒適的環(huán)境。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負15％的責(zé)任，由其自負；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；％的責(zé)任?！　∈鹿拾l(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院?！　臉窍虏榭矗Ａ?樓F座的，護衛(wèi)員當即上樓查證?！　≌l知護衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護衛(wèi)員只好再上去做工作。案例十五、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任? 1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛美鹿牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營的停車場,后來駕駛員要提車時,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失,駕駛員立即報案,廈門市公安局刑警支隊于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報,但至今未將失竊的轎車追回。因此,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務(wù),該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系?！　”景敢?、二審訴訟費各人民幣5250元,均由維修公司負擔(dān)。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護衛(wèi)員的衣服?！　∪缓蠊芾硖幖s定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責(zé)所在）。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現(xiàn)象。一進門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。該女子情緒激動，百般糾纏。其他幾名裝修工人也被勸出房間。一場風(fēng)波總算平息?！　↑c評：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。案例十七、物業(yè)管理人員入室引起的誤會……某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理，側(cè)身進入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。自己私自進入業(yè)主屋內(nèi)。對于如何才能平息事態(tài)。通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進入室內(nèi)檢查有無危險情況，作適當處理，這種處理方式，在法律上是允許的。最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認家中是否被盜竊。社區(qū)文化建設(shè)方面案例十八、物業(yè)公司合理應(yīng)對業(yè)主健身擾民案例分析……“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個業(yè)主都能自覺做到的。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。小區(qū)中老年健身隊領(lǐng)隊表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。物業(yè)管理處經(jīng)過實地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠不會忘記。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。　　海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。據(jù)此管理處采取了一系列新辦法:　　管為本。39。　　采取這些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減少。有理有據(jù)——車輛破損進入車場后推卸責(zé)任怎么辦?……去年7月15日23時40分，某花園B棟一業(yè)主將私家車駛進小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。當時打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。車主橫生節(jié)枝，否認記錄和現(xiàn)場具有真實性……一方據(jù)理評說，一方拒不認帳，一時難以扯清?！　↑c評：遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。