【文章內(nèi)容簡介】 希爾（ Octavia Hill)的 女士在對自己所出租房天津大學網(wǎng)絡教育學院本科生畢業(yè) 設計（論文） 2 屋的物業(yè)管理中 ， 制定了 一 系列 的 規(guī)則，要求 租戶嚴格 遵守， 這一規(guī)則 出乎意料的收到了良好效果 ， 使 租 戶的居住環(huán)境 得到了 巨大 改善 。 因為她的工作甚見成效，物業(yè)管理漸漸被業(yè)主 及政府所重視，而且在同行業(yè)的從業(yè)人員中亦建立了一個 英國皇家特許的專業(yè)學會 —— 英國屋宇經(jīng)理學會 ， 其會員分布于世界各 地，首開物業(yè)管理之先河 。 時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定工作，其整 體 水平也是國際一流的， 除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延伸到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和 預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅游安排、智能系統(tǒng)化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。 我國物業(yè)管理的起源與發(fā)展 我國自 20 世紀 80 年代以來，伴隨著改革 開放 的推進和深化，城市房地產(chǎn) 開發(fā)呈 突飛猛進 之勢 ， 建設項目之多，建設規(guī)模之大，建設方式之新，產(chǎn)權多元化格局的形成，給房地產(chǎn)管理 注入 活力的同時也帶來了一系列新的問題。因此， 不管是房地產(chǎn)管理部門直接管理 的，還是單位自管的，或是街道辦事處 管理 的小區(qū)和各類房屋，都程度不同地存在著管理機構不健全、管理經(jīng)費少渠道、管理工作不到位等問題。尤其是住宅小區(qū)建設，雖然居住條件和配套建設都有了明顯的改善，但是由于缺乏有效管理，導致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設備殘缺不全，管道不通，房屋失修失養(yǎng)等 問題 ，使小區(qū)面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出。 社區(qū)管理和 服務跟不上，居民意見很大， 雖然 各級政府及職能部門為解決這些問題耗費大量的人力、物力、財力，年年都搞綜合治理，然而，大 都只是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，難以從根本上解決問題。實踐證 明原來 實施的 行政性 福利型的房地產(chǎn)管理體制已不能適應形勢發(fā)展的需要，必須對舊的管理體制從根本上進行改革。我國各地房屋管理單位、管 理部門在實踐中對住宅小區(qū)管理方式進行了各項有益的探索 ， 雖然 這些探索 對保持小區(qū)的環(huán)境、改善住宅的維修和養(yǎng)護起到了積極作用，但沒有從根本上觸動住宅小區(qū)的管理體制，當然也就找不到從體制改革入手解決小區(qū)管理問題的鑰匙。 深圳和廣州從 80 年代中期開始借鑒香港和國外的先進經(jīng)驗，結合我國的實際情況，改革舊的管理體制，摸索出了一條適合我國國情的、適應社會主義市場經(jīng)濟體制的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營 型的住宅小區(qū)管理的新路。即由專門的機構和人員，通過與房屋業(yè)主、使用人訂立經(jīng)濟合同，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主、使用人提供多層次的綜合性服務。 1981年 3月 10日， 深圳市成立我國大陸首家物業(yè)管理公司 —— 深圳市物業(yè)管理公司，標志著我國大陸物業(yè)管理 的產(chǎn)生，物業(yè)管理 工作 走上了社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的市場運作軌道。 1983 年由深圳市物業(yè)管理公司對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓 —— 國際商業(yè)大廈實施物業(yè)管理 ； 1985 年深圳市物業(yè)管理公司第 一 個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè) 管理，即由深天津大學網(wǎng)絡教育學院本科生畢業(yè) 設計（論文） 3 圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理 ； 1990 年深圳市出現(xiàn)第一家實施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，即由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對深圳市福利房住宅小區(qū) —— 蓮花二村實施一體化物業(yè)管理 ； 1993 年我國第一家實行招投標的物業(yè)，由深圳市住宅局主持．在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬廈物業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中，對蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實施邀請招投標活動。 物業(yè)及物業(yè)管理的定義 物業(yè)是指已建成并投 入使用的各類房屋及其相配套的設施、設備和場地。 物業(yè)可大可小，一個 單元 住宅 可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。 國務院總理溫家寶 2020 年 6 月 8 日 簽署第 379 號國務院令，公布了我國第一部《物業(yè)管理條例》 ， 該條例于同年 9 月 1 日起開始實施 。 條例第一章第二條規(guī)定： “ 條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施、設 備和相關 場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動 ” 。 物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)；物業(yè)的服務對象是人，即物業(yè)的所有權人和使用權人。物業(yè)管理是集管理、 經(jīng)營、服務于一體的有償勞動 ， 其 宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主服務，創(chuàng)造一個方便、安靜、整潔的居住和生活環(huán)境，節(jié)約社會資源，提高生活質(zhì)量。 我國物業(yè)管理的特點及現(xiàn)狀 我國物業(yè)管理的特點 行業(yè)進入壁壘低，門檻不高，各企業(yè)管理層次差別較大，同質(zhì)化嚴重，競爭激烈，盈利水平低 ； 廣州、深圳、上海 等 城市 物業(yè) 管理 比較先進，內(nèi)地企 業(yè)和沿海及境外企業(yè)相比差距較大，具體表現(xiàn)在理念、經(jīng)驗、管理、人才等方面 ； 規(guī)模效益差，且有虧損嚴重，發(fā)展后勁不足 的特點 。目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在企業(yè)規(guī)模小、管理規(guī)模小、 規(guī)模效益差、虧損嚴重 的現(xiàn)象 ，不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè) 維持生存，成為物業(yè)管理企業(yè)難點問題 ； 市場化程度較低，競爭機制尚未形成。目前，物業(yè)管理推向市場化程度不高，除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市物業(yè)管理由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派物業(yè)管理企業(yè)，這將阻礙物業(yè)管理市場的培養(yǎng)與發(fā)展 ； 專業(yè)人才缺乏