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正文內(nèi)容

關于物業(yè)管理中存在的法律問題及思考(編輯修改稿)

2024-12-22 16:07 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 新的物業(yè)管理條例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應當由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程,可以由開發(fā)商臨時委托物業(yè)管理公司來進行前期物業(yè)管理,一旦成 立業(yè)主大會就應當重新確定物業(yè)管理公司。但在實踐中,由于法律意識淡薄、管理不力,二者職責仍沒有明確分開。 (三)、業(yè)主自治制度難以有效實施。業(yè)主自治,是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,基于建筑物區(qū)分所有權,依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定,根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。業(yè)主自治的主體是實行自治的全體業(yè)主,業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會;自治所遵循的基本原則是民主原則;自治的事項是有關 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動;業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對業(yè)主委員會的民主選舉以及對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。從法學的角度來看,在業(yè)主自治法律關系中,權利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會,業(yè)主自治實質(zhì)就是保障以上權利主體的相關自治權的實現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下,業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會分別處于不同的法律地位,從而也就分別享有不同的權利,也分別承擔不同的義務。業(yè)主的自治權是最基礎性、最根本性的權利,沒有業(yè)主的自治權,就不會有業(yè)主自治,當然也就不會產(chǎn)生業(yè)主大會和業(yè)主委員 會。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主所享有的自治權主要包括:( 1)接受服務權,( 2)請求權,( 3)投票權,( 4)選舉權和被選舉權,( 5)監(jiān)督權,( 6)知情權等。業(yè)主大會是業(yè)主行使自治權的最基本的組織形式,是最高的權力機構,他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會的職責主要包括:( 1)制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權,包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》;( 2)選舉、更換業(yè)主委員會委員的權利;( 3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權利;( 4)重要事項的決定權;( 5)監(jiān)督權,有權監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、專項維修資金的 使用和續(xù)籌的實施;業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,主要負責實施業(yè)主大會制定的各項決議。自 1994 年我國實施物業(yè)管理已來,已經(jīng)走過了 10個年頭。在這 10 年中,業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進,業(yè)主維權的事例不斷的見諸報端,與業(yè)主自治有關的各種糾紛也層出不窮,并逐年呈上升趨勢,這都與業(yè)主自治制度難以有效實施有關。其主要表現(xiàn)為: 開發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛; 業(yè)主自治活動運行過程中發(fā)生的糾紛,例如業(yè)主在選舉或者決定重大事項的過程中的對實體性和程序性問題而產(chǎn)生的爭議 ; 業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動中引發(fā)各種糾紛。這與我國在物業(yè)管理立法上的缺失、業(yè)主自治意識淡漠等都與直接聯(lián)系。 (四)、物業(yè)管理公司的經(jīng)營缺乏規(guī)范和監(jiān)督:由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應的管理制度,物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權責關系,它往往反客為主,與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當成了小區(qū)的主人,對小區(qū)內(nèi)的公用設施進行出租收費,對小區(qū)內(nèi)的任何變動,都可以完全不征求居民的意見。有的公司收取物業(yè)費后,一些維修工作仍需交費。對居民提出的合理要求敷衍搪塞,甚至不理睬;有的物業(yè) 公司為獲取更多利潤,在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設置廣告,影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者,物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時毆打業(yè)主。這樣就嚴重損害了業(yè)主的合法權益。 (五)、業(yè)主法律意識淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理,但只愿意付非常少的物業(yè)管理費,一些業(yè)主對物業(yè)管理問題知之甚少,缺乏自我保護意識。他們買房時只注意房子的質(zhì)量、價格,往往忽視了物業(yè)管理問題;只知與開發(fā)商打交道,而不知如
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