【文章內(nèi)容簡介】 各個(gè)方面的積極性。在不同的地區(qū)都存在一些老舊小區(qū)，特別是在三四線之類的城市里居多，為了業(yè)主的方便和小區(qū)的維護(hù)問題，業(yè)主也不得不要求物業(yè)管理企業(yè)的管理。由于老舊小區(qū)都有些年限了，跟現(xiàn)代的小區(qū)的設(shè)施設(shè)備以及施工工藝都有很多不同，比如現(xiàn)代小區(qū)基本都是通過門卡進(jìn)入小區(qū)，而老舊小區(qū)根本沒有這些設(shè)施，如果物業(yè)想了解出入的是不是本小區(qū)的業(yè)主，就必須通過逐個(gè)詢問的方式去了解，通過后期加裝此類設(shè)備的話，相對(duì)于以前買房的價(jià)格來說業(yè)主的成本又會(huì)增加很多，業(yè)主必然會(huì)產(chǎn)生一定的反感。老舊小區(qū)中最重要的問題就是房屋的維護(hù)。很多老舊小區(qū)都可能出現(xiàn)墻體脫落、漏水等情況，很多問題都是由于房屋年限的原因，有些房屋盡管存在一些問題，但還未到達(dá)基本的使用年限，因此相關(guān)人員也未對(duì)房屋進(jìn)行翻修或者改造。2015年12月，北京朝陽區(qū)的某住宅小區(qū)就發(fā)生了驚人的一幕，某住戶家的陽臺(tái)掉了下來，經(jīng)調(diào)查，此小區(qū)已經(jīng)有60年之久。這樣的小區(qū)不僅對(duì)物業(yè)的管理來說是一件難的事情，而且對(duì)業(yè)主來說也是害怕的事情，生活在這樣的小區(qū)每天都會(huì)擔(dān)驚受怕，誰也不知道下一秒會(huì)發(fā)生什么事情。，管理水平待提高很多地區(qū)的物業(yè)管理水平都處在一個(gè)發(fā)展的時(shí)期，對(duì)物業(yè)管理中的技術(shù)人才還十分缺乏，很多人能從事工作都相對(duì)單一，大量缺乏復(fù)合型人才。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在從事物業(yè)管理的人員中，只有極少數(shù)的人員是這方面的專業(yè)水平，除了管理人員外，很多物業(yè)管理人員都是某些行業(yè)中下崗或者退休的人，普遍的專業(yè)水平都不高，并且對(duì)自己從事的崗位職責(zé)和該物業(yè)的管理模式等都不是很清楚。由于從業(yè)人員的不專業(yè)就很大程度上影響了該物業(yè)公司的管理的規(guī)范性，從而就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的一些矛盾，讓物業(yè)管理公司在以后很難去管理，長此以往就會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度大大降低。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說物業(yè)管理費(fèi)就是其運(yùn)營的費(fèi)用和企業(yè)利益的來源。，但很多的物業(yè)管理基本都高于這個(gè)價(jià)格，對(duì)于業(yè)主來說肯定會(huì)以自己的利益為中心，如果與其他的小區(qū)相比，自己所在的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收的相對(duì)高，就會(huì)導(dǎo)致一些必要的矛盾。而物業(yè)管理方面又認(rèn)為，我們是以服務(wù)為目的，盈利是很微薄的，從而導(dǎo)致兩者間的矛盾更加激化。目前所建設(shè)的一些小區(qū)基本都有安裝電梯，但電梯的安全性以及運(yùn)轉(zhuǎn)率就成了一個(gè)問題。基本設(shè)施設(shè)備的維護(hù)就是物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，對(duì)電梯的定期維護(hù)是不可少的一部分，有些小區(qū)由于在安裝電梯的招投標(biāo)初期，由于各方面的原因 導(dǎo)致電梯的質(zhì)量等方面有一些缺陷，從而使得后期的維護(hù)頻繁，業(yè)主就經(jīng)常不能使用電梯。路燈基本是每個(gè)小區(qū)所存在的，有些不經(jīng)意的一些地方的路燈，物業(yè)管理公司都少去維護(hù)，甚至是在業(yè)主報(bào)告之后都不會(huì)去維修，他們認(rèn)為那些地方是很少有人去的，對(duì)業(yè)主的妨礙不大。但有些老人就喜歡到處走走，誰也不能肯定說他們不會(huì)去，畢竟那是小區(qū)的公共活動(dòng)區(qū)域。某小區(qū)的整棟樓過道的燈均不亮，多次保修物業(yè)，但都未見解決，后來一位老人經(jīng)過過道是摔倒導(dǎo)致骨折，后來其家人認(rèn)為這是屬于物業(yè)的責(zé)任，而物業(yè)卻否認(rèn)，后來只有通過上告院解決。這本來是一件很小的事情，也屬于物業(yè)管理的職責(zé)范圍內(nèi)，在小成本和少人力的情況下就能解決的。但最終導(dǎo)致了這么嚴(yán)重的后果，對(duì)于物業(yè)和業(yè)主都是極大不劃算的。在一些小區(qū)里經(jīng)常會(huì)看見業(yè)主私自到處拉電線，有時(shí)確實(shí)是方便了自己，但這極大的影響了小區(qū)中的美觀，一人這樣做可能沒多大的影響，如果每個(gè)業(yè)主都這樣做就顯得太混亂，無論是從安全的角度還是從小區(qū)的美觀角度去考慮，這樣的行為物業(yè)肯定會(huì)上前制止的，但有些業(yè)主以方便或者說是開發(fā)商前期沒考慮到這些問題為由，總是不配合物業(yè)，這讓物業(yè)顯得十分為難。有些業(yè)主為了省點(diǎn)車位的錢，就會(huì)將車亂停在小區(qū)某些道路上，使得其他的車輛不能通過，導(dǎo)致路段的堵塞，經(jīng)過物業(yè)的提醒之后還不將車挪走，如果車在某時(shí)候出現(xiàn)的問題還可能去找物業(yè)的麻煩。重慶某小區(qū)中就出現(xiàn)了這樣一件事情：小區(qū)的某個(gè)業(yè)主將車停在了小區(qū)內(nèi)的隨便一個(gè)位置，第二天早上用車的時(shí)候發(fā)現(xiàn)車上出現(xiàn)了很多的劃痕，隨后就去找物業(yè)賠償，認(rèn)為這是物業(yè)沒管理好，剛好他停車的那個(gè)位置也沒有監(jiān)控，因此無法找出是誰做的。對(duì)于這樣的事情大多數(shù)的責(zé)任只能是業(yè)主，小區(qū)內(nèi)有車庫，而業(yè)主不選擇聽到車庫里去，而是在路邊，物業(yè)也不可能只去看護(hù)你的車的。業(yè)主委員會(huì)是通過全小區(qū)業(yè)主共同推選出來的，其代表小區(qū)各個(gè)業(yè)主行使其所擁有的權(quán)利，從而使得業(yè)主的利益得到最大的保護(hù)，以致使物業(yè)管理公司盡到自己所履行的義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)能極大地促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，能讓其所在的小區(qū)的各方面得到很大的改善，萬科物業(yè)前總經(jīng)理曾說過：“只要物業(yè)管理公司存 在，業(yè)主委員會(huì)就是一個(gè)永久的話題”。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)就形同虛設(shè)，并且其成員基本都是一些老年人，很多人都不知道自己所需要履行的職責(zé)是什么，甚至對(duì)法制觀念相對(duì)薄弱。其成員基本都將小區(qū)全業(yè)主的利益拋之腦后，想得都是自己的利益，有時(shí)甚至通過利用自己的身份來謀取一些不當(dāng)?shù)睦?。因此?duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督、協(xié)助等職能很難得到發(fā)揮。對(duì)物業(yè)管理的完善不僅是物業(yè)本身的問題，而且也需要政府機(jī)構(gòu)和業(yè)主的配合，通過多方面的物業(yè)管理的完善肯定是離不開相關(guān)法律法規(guī)的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的行業(yè)就是在法律法規(guī)體系的不斷完善中的成長的經(jīng)濟(jì)。首先加強(qiáng)對(duì)物業(yè)招投標(biāo)時(shí)的監(jiān)管，將其中能公示的步驟與內(nèi)容向相關(guān)業(yè)主展示，盡量避免招投標(biāo)中的內(nèi)幕，減少后期中不必要的麻煩；然后就是必須根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《合同法》在業(yè)主業(yè)主和物業(yè)簽訂合同時(shí)明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，落實(shí)相關(guān)執(zhí)行人員的責(zé)任和所掌握的權(quán)限，嚴(yán)格規(guī)范合同內(nèi)容，以至后期出現(xiàn)問題有據(jù)可依。同時(shí)加大宣傳力度，使得相關(guān)人員完全熟悉自己所擁有的權(quán)利，在出現(xiàn)相關(guān)問題的時(shí)候能輕松應(yīng)對(duì)。對(duì)物業(yè)管理公司的管理是一個(gè)相對(duì)大范圍的工作，相關(guān)行政部門基本都會(huì)通過劃分片區(qū)的方法來管理，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些交叉的區(qū)域，就可能相關(guān)人員都不處理的情況，因此行政部門可以通過綜合執(zhí)法的方式來解決這種問題，層層覆蓋，讓業(yè)主和物業(yè)出現(xiàn)某些無法直接解決的糾紛時(shí)能很快的找到相關(guān)人員。在相關(guān)部門的管理過程中，不僅要加強(qiáng)其立法，使其遇到問題能很好的協(xié)調(diào)，同時(shí)處理問題是有據(jù)可依，而且要在管理體制上理順各個(gè)部門之間的關(guān)系，使其健康蓬勃的發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司以及相關(guān)人員的資格審查。除了定期對(duì)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行 審查外，還要進(jìn)行不定時(shí)的抽查，讓物業(yè)管理企業(yè)以一種“時(shí)刻準(zhǔn)備著”的心態(tài)去規(guī)范自己。對(duì)于不合格的企業(yè)必須責(zé)令限期整改或者取消其資格，并且記錄在誠信檔案中，這樣不僅是對(duì)該企業(yè)的警告，而且也是多其他企業(yè)的提醒以及對(duì)該企業(yè)所服務(wù)的小區(qū)負(fù)責(zé)。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)合理收費(fèi)的規(guī)范。物業(yè)管理費(fèi)是根據(jù)房屋的不同類型來確定的，可能有些物業(yè)所管理的范圍同時(shí)有住宅、學(xué)校、商業(yè)區(qū)等，因?yàn)檫@些不同的類型所服務(wù)的要求與內(nèi)容都不盡相同，所以收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。因此相關(guān)部門要嚴(yán)格規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)當(dāng)?shù)匦姓块T所制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)去要求物業(yè)管理企業(yè)，避免出現(xiàn)亂收費(fèi)等情況的發(fā)生。、善于管理物業(yè)管理屬于發(fā)展中的一個(gè)新興的行業(yè)，一個(gè)行業(yè)的剛起步必須要有人助其一臂之力，這時(shí)政府就能極大的發(fā)揮其作用。政府加大對(duì)其扶持力度，不僅能使物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職盡責(zé)的為業(yè)主服務(wù)，而且也能其能良好的生存與發(fā)展。在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面，政府可以根據(jù)不同的地域以及不定期的調(diào)整期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間制定一個(gè)相對(duì)平衡的價(jià)格，通過政府機(jī)構(gòu)的調(diào)查以及審核后，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理過程中產(chǎn)生的費(fèi)用實(shí)在是高于實(shí)際成本，政府可以對(duì)相關(guān)企業(yè)作出一定程度的補(bǔ)助，以支持其發(fā)展。比如降低或減免其營業(yè)稅、機(jī)械設(shè)備的安檢費(fèi)等。同時(shí)政府也應(yīng)該在各個(gè)小區(qū)進(jìn)行宣傳物業(yè)服務(wù)方面的意識(shí)，讓業(yè)主能及時(shí)的去繳納物業(yè)管理費(fèi)，減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人力以及物力，使其能及時(shí)保證企業(yè)資金的流動(dòng)。，提高其綜合素質(zhì)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的高低，很大程度上就決定了其所服務(wù)的對(duì)象的滿意度，但服務(wù)質(zhì)量就需要企業(yè)員工的綜合素質(zhì)能達(dá)到一定的水平，因此對(duì)企業(yè)員工的綜合素質(zhì)培訓(xùn)就顯得尤為重要。只有具備了綜合素質(zhì)較高的物業(yè)管理人才，物業(yè)管理才能完善、高效、滿意度高。所以物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該建立起一支善管理、懂經(jīng)營、技術(shù)精、思想好的專業(yè)化物業(yè)管理隊(duì)伍。建立人才隊(duì)伍、培養(yǎng)管理人才，關(guān)鍵在于管理人員綜合素質(zhì)的提高。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)管理人員的考核與培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。對(duì)人員的培訓(xùn)就是對(duì)該企業(yè)的企業(yè)文化的提升，好的企業(yè)文化一方面 能在企業(yè)中營造一個(gè)好的氛圍，使得員工能在工作的同時(shí)得到一種享受，從而工作的時(shí)候沒有那么大的壓力；另一方面還能提升企業(yè)的品質(zhì)，這是一種無形資產(chǎn)，能給企業(yè)帶來更多的利益。管理人員是對(duì)下屬的人員的一個(gè)帶頭和示范作用，他們對(duì)事情的處理方式以及對(duì)每件事情或相關(guān)人員的態(tài)度，都極大的影響著下屬員工。因此對(duì)管理人員的愛崗敬業(yè)教育是很有必要的。愛崗是敬業(yè)的前提，敬業(yè)是愛崗的表現(xiàn)。對(duì)物業(yè)管理人員的教育不僅是使其能熱愛物業(yè)行業(yè)，而且是促使其能履行好自己的職責(zé)和能完成自己的工作以及促使下屬人員能極好的完成工作。通過培訓(xùn)教育使得他們能更加富有激情、責(zé)任心，并能全身心的投入到工作中，同時(shí)也能將自己所服務(wù)的小區(qū)當(dāng)作自己的家，將業(yè)主當(dāng)作自己的家人一樣去對(duì)待。，及時(shí)幫助解決問題——服務(wù)到家物業(yè)管理作為一個(gè)服務(wù)型的企業(yè)就必須時(shí)刻的關(guān)注業(yè)主的需求。對(duì)于大部分的小區(qū)來說，基本時(shí)間都是一些老人或者小孩在家，相對(duì)年輕人來說，他們就沒有那么的方便，因此物業(yè)需要體現(xiàn)其人文關(guān)懷，讓業(yè)主能感受到物業(yè)企業(yè)好的服務(wù)態(tài)度。比如不定時(shí)對(duì)業(yè)主進(jìn)行家訪，了解其家中的狀況，對(duì)于只是老人在家的業(yè)主，物業(yè)可以定時(shí)幫忙他們買一些生活必須品；以及有看病需要時(shí)，物業(yè)可以安排醫(yī)生到家進(jìn)行就診，這不僅能極大的體現(xiàn)物業(yè)的服務(wù)水平，而且更是極大的方便了老人。小孩子在各個(gè)小區(qū)也是一個(gè)很大的群體，物業(yè)應(yīng)該不定時(shí)的對(duì)小孩的安全方面進(jìn)行宣傳教育，物業(yè)可以根據(jù)小孩的喜好組織一些活動(dòng)，對(duì)小區(qū)的小孩子進(jìn)行集中教導(dǎo)，比如知識(shí)搶答、實(shí)際案例講解等方式，并且設(shè)置一些小的獎(jiǎng)品，激勵(lì)大家都參加。這樣一方面增加了小區(qū)和諧融洽的氛圍，另一方面更能增加各業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度 公共資源是小區(qū)的重要組成部分，小區(qū)公共資源的合理規(guī)劃與業(yè)主的生活以及居住環(huán)境密切相關(guān)。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所以及器材是一般小區(qū)必須的一些東西，但很多時(shí)候受眾人群都有一定的局限性，比如游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等一系列公共設(shè)施基本對(duì)大眾都不是 免費(fèi)開放的，因此物業(yè)應(yīng)盡量將這些公共資源向業(yè)主開放，并且增加一定量的運(yùn)動(dòng)器材，讓受眾人群能從小孩到老人，以此能滿足不同人群的需求。在小區(qū)內(nèi)休閑娛樂的地方可以設(shè)立一些桌椅等，方便業(yè)主的休息以及娛樂活動(dòng)的需要，在公共娛樂的地方也要考慮到一些特殊人群的存在，需要的地方可以增加無障礙的設(shè)施以及殘障人士的專業(yè)設(shè)施。物業(yè)管理企業(yè)也要管理好該小區(qū)的公共資源被個(gè)人利用的情況，盡量避免公共資源利益化，公共資源是屬于所有業(yè)主的資源，如果利益化就會(huì)給小區(qū)造成一種不和諧的畫面?！靶^(qū)是我家”教育，提高主人翁意識(shí)小區(qū)的主體還是業(yè)主自己，物業(yè)對(duì)于小區(qū)來說只是被動(dòng)的管理，小區(qū)的后期發(fā)展以及各方面的改善都需要業(yè)主的大力的支持?！爸魅宋獭边@三個(gè)字，看似平常，其實(shí)它所蘊(yùn)涵的是一種肯定和認(rèn)同，是一種責(zé)任和使命。對(duì)于有些小區(qū)來說，可能業(yè)主的流動(dòng)率相對(duì)較高，因此很難將小區(qū)當(dāng)作自己永久的家來看待。我們必須將我們所經(jīng)過的任何一個(gè)地方當(dāng)作家來看，將這種意識(shí)映射到我們的心里。不論是業(yè)主自己通過某種方式來向更多的人傳播這種意識(shí)，還是物業(yè)或者政府通過宣傳的方式來引導(dǎo)業(yè)主，這些都離不開每個(gè)人的主動(dòng)，只有自己將自己當(dāng)作所在地方的主人，才能將所在的地方發(fā)展得更好。，彰顯主人翁形象俗話說“一個(gè)巴掌拍不響”，物業(yè)管理企業(yè)所服務(wù)的對(duì)象是業(yè)主，如果業(yè)主不積極配合物業(yè)管理進(jìn)行的一系列管理行為，這肯定會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)帶來很大的困難。業(yè)主作為小區(qū)的主人，要主動(dòng)彰顯自我的主人翁形象。在小區(qū)的環(huán)境方面，業(yè)主應(yīng)該學(xué)會(huì)自我保持小區(qū)的清潔，將垃圾扔到指定的地方，并且在看到有垃圾的地方，應(yīng)該主動(dòng)的收拾，不要因?yàn)槭枪矃^(qū)域，就認(rèn)為這是物業(yè)管理的責(zé)任；在物業(yè)收費(fèi)方面，只要在合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，業(yè)主應(yīng)該及時(shí)的去繳納，不要讓物業(yè)管理企業(yè)來催繳，要將按時(shí)繳費(fèi)形成一個(gè)習(xí)慣；在糾紛方面，有時(shí)業(yè)主間關(guān)于某些的糾紛，需要物業(yè)出面處理的時(shí)候，業(yè)主應(yīng)該及時(shí)通過物業(yè)去處理，并且積極配合物業(yè)管理的處理，物業(yè)管理所做出的合理的解決方式，相關(guān)業(yè)主應(yīng)該盡量接受并且能妥善的處理糾紛。維權(quán)的意識(shí)不僅是業(yè)主所需要提高的，而且小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)也