【文章內(nèi)容簡介】 管理暫行辦法》規(guī)定，建設單位可以選聘物管公司實施前期物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標來選聘物業(yè)公司。 3）前期 從事物業(yè)管理的物管公司未經(jīng)業(yè)主委員會選聘。對新建住宅小區(qū)來說，在業(yè)主入住前需要提前實施物業(yè)管理。物管公司先于業(yè)主入伙開展物業(yè)管理時，業(yè)主很少，沒有成立業(yè)主委員會，談不上物管公司由業(yè)主委員會選聘。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實施物業(yè)管理，物管公司前期基礎工作就無法開展。對于老小區(qū)來說，由于沒有成立業(yè)主委員會，一直是由建設單位指定的物管公司實施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當別論。 4）面對的是全體業(yè)主。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，既要及時解答處理屬 于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。 5）各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎在物業(yè)的基礎資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設施設備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 建立服務的系統(tǒng)和網(wǎng)絡。 前期物業(yè)管理委托合同已經(jīng)簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就應對該物業(yè)落實管理機構(gòu)以及人員配備。機構(gòu)的設置應根據(jù)所委托物業(yè)的用途、面積確定；配備除了要考慮選配管理層的人員外， 6 還要考慮操作層人員的招聘，以及與社會專業(yè)服務部門（保安公司、保潔公司、綠化公司等）洽談、簽訂有關合同或協(xié)議，與街道、公安、交通、環(huán)保等部門進行聯(lián)絡、溝通，確定擬提供的代理租售業(yè)務、戶內(nèi)維修、清潔服務、郵遞等代辦服務的項目。管理人員和操作人員一經(jīng)確定就必須根據(jù)各自的職責進行培訓，以便他們清楚 地了解所管理物業(yè)的基本情況以及服務對象、職責等有關情況。 規(guī)章制度的制定 完善的規(guī)章制度是物業(yè)管理企業(yè)順利實施管理運作的必要保障。在正式實施管理之前，物業(yè)管理企業(yè)就應根據(jù)國家和政府有關部門的法律、法規(guī)，結(jié)合新接物業(yè)的特點和要求，制定必要的使用制度和管理細則，以保證物業(yè)管理順利運行。這項工作也是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。只有完善的規(guī)章制度作保障，才能促使我國物業(yè)管理行業(yè)朝著規(guī)范化、科學化、法制化方向發(fā)展。 物業(yè)的接管驗收 物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常發(fā)展以及 日后在使用過程中若出現(xiàn)問題責任能否分清的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)的接管驗收標志著物業(yè)管理企業(yè)正式對物業(yè)實施管理。由于此環(huán)節(jié)的重要性，所以要求物業(yè)管理人員必須有高度的責任心和嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。在驗收中一旦發(fā)現(xiàn)問題應明確記錄在案，及時反饋給開發(fā)商，以便督促施工單位整修。在物業(yè)的接管驗收階段，開發(fā)建設單位不僅要將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)，更重要的是還要將涉及今后管理的資料（工程圖紙、業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)資料、技術資料、管理責任等）一并移交，以便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護。此外。接受委托的物業(yè)管理企業(yè)還要和開發(fā)建設單位簽訂在保修期內(nèi)的保 修實施合同，明確保修的有關事項（包括保修項目、內(nèi)容、原則、進度、責任和方式等） 入住管理 入住是指業(yè)主或使用人收到書面通知書后，在規(guī)定期限內(nèi)辦理完相應的手續(xù)并領取鑰匙實際入住。它標志著物業(yè)進入實質(zhì)性管理運作的開始，是受托物業(yè)管理企業(yè)的一項具體工作。此項工作不僅僅是業(yè)主領鑰匙后入住，實現(xiàn)房屋完好移交，而且涉及首期收費和法律文件的簽署問題。這些問題將對今后管理與服務的順利開展打下良好的基礎。一般的入主程序如下： （ 1）在物業(yè)具備正式使用條件后，由開發(fā)商向業(yè)主或使用人發(fā)出入住通知書。 （ 2）購房者按照要求交清剩余房款及其他費用。 （ 3）業(yè)主或使用人在通知書指定的時間與物業(yè)管理人員對物業(yè)進行實地驗收。 （ 4）對不合格項目提出整改意見并限期整改。 7 (5)對物業(yè)驗收結(jié)束后，簽訂《物業(yè)使用公約》和《業(yè)主臨時公約》。 （ 6）業(yè)主或使用人信息登記，如實填寫登記卡。 （ 7）物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》或《辦事指南》。 （ 8）簽字領鑰匙。 ． 5 裝修管理 隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們的消費觀念也有所改變。買房已不僅僅是為了滿足工作和居住的基本需要。而是為了追求更好的工作環(huán)境和更舒適的 居住條件。為了實現(xiàn)人們對生活品質(zhì)的要求，裝修已成為物業(yè)實際使用前的必要步驟。而裝修在實際操作過程中也暴露出許多的問題。比如：為使房屋結(jié)構(gòu)更方便使用，隨意改動建筑結(jié)構(gòu)、破壞承重墻、改變管線走向，影響了物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量；在外墻立面任意添裝附屬設備設施，既影響他人又影響物業(yè)的整體美觀有些裝修公司的施工隊伍隨意傾倒建筑垃圾堵塞管道，以及不規(guī)范作業(yè)使樓板墻體嚴重受損，更普遍的是施工不注意作息時間，機器噪音、振動影響周圍鄰居正常生活。以上的問題說明規(guī)范裝修行為已經(jīng)成為前期物業(yè)管理工作的重中之重。為搞好裝修管理必須做好以下 三點工作： （ 1）大力宣傳裝修規(guī)定。 （ 2）加強裝修監(jiān)督管理。 （ 3）嚴格執(zhí)行裝修管理程序。 1裝修申報。業(yè)主對物業(yè)進行裝修前，必須向物業(yè)管理企業(yè)工程部提出申請，并將裝修設計方案及選擇的裝修單位基本情況交給工程部。 2裝修審批。由物業(yè)管理企業(yè)批準后的裝修方案才可以辦理裝修許可手續(xù)，開始裝修。 3裝修監(jiān)督。在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)將派工程部人員巡視施工現(xiàn)場，監(jiān)督施工人員規(guī)范作業(yè)。 4裝修驗收。在裝修完成后，業(yè)主或使用人要通知物業(yè)管理企業(yè)，由工程部組織人員對裝修工程進行驗收。 4 前期物業(yè)管理的意義 1）減少使用中的后遺癥 物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而在物業(yè) 管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設備性能、 設施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑 商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限 制 8 在最小范圍之內(nèi)，就必須開設物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設計、施工建設同步或 交叉進行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管 物業(yè)進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減 少后遺癥。 2）物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務。然而要服務得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能 對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此， 物業(yè)管理企業(yè)方能更好 地為業(yè)主服務。 3）物業(yè)前期管理是為后期管理做好準備 物業(yè)管理也是一項綜合管理工程。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系 ，建立通暢的服務渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之 前，還應設計物業(yè)管理模式，制訂相應的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關文件制度，籌備 成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設置、人員聘用、培訓等工作。這些均 應在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對 物業(yè)實體進行管理。 5 前期物業(yè)管理存在的問題及對策 前