關(guān)于物業(yè)管理法律關(guān)系的對話與思考(編輯修改稿)
2025-05-14 06:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 上的民事主體，以業(yè)主大會名義進行登記注冊，過去國內(nèi)各地方立法及實踐在此問題都走了彎路。 對業(yè)主大會及作為執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會，其產(chǎn)生、人員資格及素質(zhì)、注冊、日常運作等，應(yīng)在立法中進行嚴格規(guī)范，并由政府、社會予以監(jiān)督、管理。不能認為監(jiān)管業(yè)主委員會就是限制業(yè)主權(quán)利。在條件不成熟的地區(qū)，可以暫緩實行業(yè)主大會及業(yè)主委員會制度，應(yīng)當(dāng)允許普遍原理與具體實踐相結(jié)合。政府部門及司法機關(guān)在業(yè)主大會及業(yè)主委員會問題上應(yīng)當(dāng)有所作為，不能偷懶，該做就做，該管就管。如最近深圳市寶安區(qū)一小區(qū)業(yè)主委員會少數(shù)人聚眾沖擊物業(yè)管理公司，打傷工作人員，毀壞公物，公安部門依法對肇事者（主任、委員及執(zhí)行秘書）處以治安拘留，主管部門對業(yè)主委員會進行整頓改選，遏止了這種不良現(xiàn)象。問題之三 發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主之間是平等關(guān)系還是不平等關(guān)系？長期以來，許多人習(xí)慣于把發(fā)展商當(dāng)作“老子”，物業(yè)管理公司是“兒子”；業(yè)主是“雇主”，物業(yè)管理公司是“傭人”，以至造成了許多問題和混亂現(xiàn)象，如發(fā)展商不重視應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理義務(wù)，不簽合同、隨意侵占業(yè)主利益、違法抽調(diào)管理費或公共收益，業(yè)主不服從正當(dāng)管理、拒交管理費、在選擇物業(yè)管理公司時營私舞弊或故意壓價等。正方：發(fā)展商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間是平等的民事主體關(guān)系；反方：發(fā)展商與物業(yè)管理公司、業(yè)主與物業(yè)管理公司是不平等的關(guān)系，因為：發(fā)展商是物業(yè)管理公司的上級公司，先有發(fā)展商而后有物業(yè)管理公司，先有物業(yè)后有物業(yè)管理；業(yè)主付錢給物業(yè)管理公司，是業(yè)主養(yǎng)活了物業(yè)管理公司；物業(yè)是業(yè)主的財產(chǎn)，業(yè)主想怎么處理財產(chǎn)是自己的權(quán)利和自由，他人不得干涉；物業(yè)是業(yè)主的，業(yè)主想交給誰管就可以交給誰管。正方：開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理是不同的經(jīng)濟行為，因此產(chǎn)生不同的法律關(guān)系；發(fā)展商與下屬物業(yè)管理公司只是一種投資關(guān)系而非物業(yè)管理關(guān)系（發(fā)展商享有未售出的物業(yè)時只能作為業(yè)主參加物業(yè)管理法律活動）；發(fā)展商對物業(yè)管理只有早期委托管理權(quán)，而非終身權(quán)利，而且法律法規(guī)可以剝奪這種早期委托權(quán)；對于進入物業(yè)管理狀態(tài)的任何私有物業(yè)，業(yè)主對其專有部分和共有部分的使用及管理權(quán)是相對的，接受相應(yīng)限制是絕對的；業(yè)主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，只有在嚴格的法定程序下才能得以實現(xiàn)，不存在單獨選擇或隨意選擇的可能性。思考與對策： 物業(yè)管理的特殊性決定了雙方關(guān)系的性質(zhì)與具體的形式，物業(yè)管理不等同于物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)這種商品從其性質(zhì)、形式到銷售、價格、市場各個方面均不同于其他一般性服務(wù)產(chǎn)品。 開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會之間是一種平等及相互監(jiān)督制約關(guān)系，不承認相互監(jiān)督就是不承認現(xiàn)實，不接受監(jiān)督就達不到正常的平衡。物業(yè)管理公司與全體或多數(shù)業(yè)主意志之間是平等的選擇關(guān)系，屬于一般民事關(guān)系。個體業(yè)主對物業(yè)管理公司的正當(dāng)管理是服從關(guān)系，屬于法定的個體意志與多數(shù)意志之間的隸屬關(guān)系。物業(yè)管理局部充滿了各種平等與不平等的交叉混合關(guān)系。立法必須對物業(yè)管理各主體的權(quán)利及相互制約作出明確、具體、合理、可行的規(guī)定，以體現(xiàn)其公平公正性和功效性。問題之四 居委會是物業(yè)管理的相關(guān)部門，還是物業(yè)管理關(guān)系的主體？居委會是城市管理的重要細胞，實際上承擔(dān)了政府基層政權(quán)的職能，其工作很重要。但隨著市場經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，居委會管理在其職能、體制等方面面臨重大改革。如許多城市出現(xiàn)了數(shù)千戶居民的大型住宅區(qū)，原來每500—700戶（個別城市放寬到1000—1500戶）設(shè)一個居委會的規(guī)定就已經(jīng)不適應(yīng)；居民日常生活90%以上的事項由物業(yè)管理公司提供服務(wù)，以及社會保險、就業(yè)、治安等城市管理體系的改進，原來居委會的許多職能也需要隨之調(diào)整。在多年來的各地物業(yè)管理立法
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