關(guān)于物業(yè)管理法律關(guān)系的對話與思考-文庫吧
2025-04-02 06:51 本頁面
【正文】 有人主張完全排除發(fā)展商在物業(yè)管理中的地位和作用，甚至不同意發(fā)展商參與業(yè)主大會或行使業(yè)主投票權(quán)，這是不對的，而且不利于許多問題的解決及物業(yè)管理的發(fā)展。從早期的“誰開發(fā)誰管理”到后來“建管分離”再到“建管同步”，說明發(fā)展商在物業(yè)管理中的不可替代性。在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段至由業(yè)主選擇物業(yè)管理公司期間，即“前期物業(yè)管理期”，發(fā)展商是物業(yè)管理責(zé)任的當(dāng)然承擔(dān)者，今后應(yīng)當(dāng)通過立法或政府監(jiān)控予以禁止的是發(fā)展商只能委托給符合專業(yè)資質(zhì)要求的物業(yè)管理公司，且限制直接授予發(fā)展商物業(yè)管理資質(zhì)。目前有關(guān)物業(yè)管理的問題多數(shù)與發(fā)展商有關(guān)，但不能將發(fā)展商一刀殺死，解決問題還須靠他。作為一個完整的市場體系，要規(guī)范物業(yè)管理市場，首先應(yīng)規(guī)范發(fā)展商的行為，且不僅在物業(yè)管理法律關(guān)系方面，在規(guī)劃、建設(shè)、配套、經(jīng)營等其他有關(guān)立法當(dāng)中，也應(yīng)該對發(fā)展商作出合理、具體的規(guī)定和要求。在物業(yè)管理立法中，有關(guān)發(fā)展商的規(guī)定應(yīng)當(dāng)明確、集中予以表述，且加大力度和可操作性，如：不具備相應(yīng)功能的物業(yè)不得交付使用，有重大質(zhì)量問題或設(shè)計缺陷的業(yè)主可以退房，銷售物業(yè)時必須對物業(yè)管理以及有關(guān)公共利益事項作出明確指引或承諾等。在日常事務(wù)和司法實踐中，必須區(qū)分發(fā)展商與物業(yè)管理公司作為不同主體的責(zé)任。如深圳某小區(qū)業(yè)主因發(fā)展商違反“交付經(jīng)合法驗收物業(yè)”的約定，起訴物業(yè)管理公司，要求退還已付的管理費，一審法院判決業(yè)主勝訴，二審法院改判駁回起訴，由業(yè)主另行起訴發(fā)展商追討已付的管理費，因為發(fā)展商應(yīng)對違規(guī)交付物業(yè)承擔(dān)主要責(zé)任（業(yè)主在入住時未行使應(yīng)有權(quán)利也應(yīng)負相應(yīng)責(zé)任），但并不等于業(yè)主可以對已享受到的物業(yè)管理服務(wù)不承擔(dān)付費義務(wù)。當(dāng)前許多業(yè)主因發(fā)展商的責(zé)任而拒付管理服務(wù)費，是混淆了二者的法律關(guān)系與責(zé)任。問題之二 業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代言人還是獨立的法律主體？深圳某小區(qū)臨時業(yè)主委員會起訴區(qū)政府主管部門，認為主管部門無權(quán)決定臨時業(yè)主委員會停止運作。法院判決駁回起訴，因為在未經(jīng)臨時業(yè)主大會決定的情況下，臨時業(yè)主委員會無權(quán)決定并代表全體業(yè)主行使訴訟權(quán)利。當(dāng)前，全國各地小區(qū)成立業(yè)主委員會雖然不是很普及，但已成立的小區(qū)業(yè)主委員會炒掉物業(yè)管理公司的現(xiàn)象很多，或矛盾糾紛不少。雙方意見對立：業(yè)主委員會說自己應(yīng)有的權(quán)利得不到尊重和實現(xiàn)；物業(yè)管理公司說業(yè)主委員會權(quán)利過大或濫用權(quán)利，甚至有物業(yè)管理公司提出不與不真正具備民事主體資格的業(yè)主委員會簽訂合同。正方：業(yè)主委員會不是獨立的民事主體，只是全體業(yè)主的代言人，真正的民事主體是業(yè)主大會。反方：業(yè)主委員會是獨立的民事主體，因為：業(yè)主委員會是全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的；已有有關(guān)建設(shè)部規(guī)章或地方法規(guī)明文規(guī)定業(yè)主委員會代表全體業(yè)主利益；小區(qū)是全體業(yè)主的，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，所以有權(quán)代表業(yè)主簽訂合同；由業(yè)主大會進行注冊登記并行使權(quán)利不具備操作性。正方：業(yè)主委員會不具備民法通則規(guī)定的民事主體的一般條件；作為平等民事合同主體的雙方，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)與物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)不對等，不符合立法原意和民法一般原則；原有的有關(guān)法規(guī)政策存在問題和漏洞，現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)改正錯誤，撥亂反正。是否具備可操作性是相對的而非絕對的，世界上怕就怕認真二字，只要有合理完善的程序和規(guī)則，操作就不成為問題；社區(qū)民主與物業(yè)自治是需要成本的，包括時間、資金、人力、物力等。思考與對策：業(yè)主委員會的行為所造成的法律后果應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)，而不由業(yè)主委員會成員個人承擔(dān)，這是當(dāng)前許多業(yè)主委員會成員對自身的言行不負責(zé)任的重要原因。業(yè)主委員會是一般性群眾組織，不能以自己名義承擔(dān)法律責(zé)任，沒有實際財產(chǎn)，缺乏有效運作的組織基礎(chǔ)，所以不具備完全意義上的法律主體資格。 今后立法應(yīng)將業(yè)主大會作為代表全體業(yè)主利益與意志的真正意義
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