【正文】 標(biāo)準(zhǔn)由省價格主管部門統(tǒng)一制定。 　　第三十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租房屋時，應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi)，將雙方在物業(yè)管理方面的約定書面告知物業(yè)管理公司。 　　第四十條 住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主或使用人的用水、用電，應(yīng)當(dāng)分戶裝表，供水、供電企業(yè)收費應(yīng)當(dāng)直接抄表到戶。 　　水、電收費應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和法定計量器具計量收費。住宅區(qū)實行二次供水或停電時自行發(fā)電的，水費和電費相應(yīng)增加該部分的成本費用，并向業(yè)主和使用 人公開，接受業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督。 　　第五章 物業(yè)的維修 　　第四十一條 住宅區(qū)依法設(shè)立維修基金。維修基金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 　　第四十二條 商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。維修基金由售房單位在售房時向購房者一次性代為收取。多層樓房、別墅一般按照購房款2%的比例收??；高層樓房及多層帶電梯樓房一般按照購房款3%的比例收取。所收維修基金不計入銷售成本。 　　公有住房、職工集資建房和政府安居工程的維修基金的籌集、使用和管理辦法由省人民政府另行制定。 　　第四十三條 售房單位應(yīng)當(dāng)在為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書之前，將代收的維修基金移交給所在地物業(yè)管理行政主管部門代管。條件具備的小區(qū)，經(jīng)業(yè)主委員會提交業(yè)主大會決定，可以將維修基金交給業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司代管。 　　維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管的，物業(yè)管理行政主管部門不得干涉維修基金的正常使用。 　　第四十四條 維修基金歸全體業(yè)主共有，設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ?，定期接受業(yè)主和業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。 　　維修基金明細(xì)戶一般按照單幢房屋設(shè)置。 　　第四十五條 維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審核、業(yè)主大會批準(zhǔn)后實施。 　　維修基金不足時，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業(yè)維修基金。 　　第四十六條 物業(yè)維修、更新、改造的費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)： 　?。ㄒ唬I(yè)主自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主自行承擔(dān)； 　　（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造費用，由各幢房屋的業(yè)主按照其占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)?；依照本條例設(shè)立維修基金的，在維修基金中列支；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。 　?。ㄈ┳≌瑓^(qū)的水、電、煤氣、通訊及有線電視等管線的維修養(yǎng)護，由有關(guān)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護費用由有關(guān)業(yè)務(wù)單位承擔(dān)。 　　第四十七條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修時，相關(guān)業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)提供便利，予以配合。 　第六章 法律責(zé)任 　　第四十八條 物業(yè)管理公司違反本條例第二十條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書從事物業(yè)管理經(jīng)營的，或者所經(jīng)營物業(yè)與其資質(zhì)等級不相符合的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令停止經(jīng)營，沒收違法所得，并可處以5000元以上20000元以下的罰款。 　　第四十九條 物業(yè)管理公司違反本條例第二十七條第一、二款規(guī)定及物業(yè)管理委托合同，重復(fù)收費、超標(biāo)準(zhǔn)收費或者擅自增加收費項目、擴大收費范圍的，由價格主管部門責(zé)令改正，并可依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行處罰。 　　第五十條 物業(yè)管理公司違反本條例第二十九條規(guī)定，售房單位違反本條例第三十三條規(guī)定，拒不移交有關(guān)財產(chǎn)或資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其交出，經(jīng)責(zé)令仍拒不交出的，物業(yè)管理行政主管部門可以追繳，并處以5000元以上20000元以下的罰款。 　　第五十一條 售房單位違反本條例第三十二條規(guī)定，不提交物業(yè)管理用房，也不交納等價房款的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其提交，并可處以10000元以上30000元以下的罰款。 　　第五十二條 業(yè)主違反本條例和物業(yè)管理委托合同，不按照約定繳納物業(yè)管理費的，物業(yè)管理公司可以依照合同約定收取違約金或滯納金；合同沒有約定的，可以在追繳期限屆滿后每日加收1‰的滯納金。物業(yè)管理公司可以依法向人民法院申請支付令或者起訴。 　　第五十三條 業(yè)主、使用人違反本條例和業(yè)主公約規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止，要求其限期改正或提請有關(guān)部門處理；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 　　第五十四條 售房單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會挪用維修基金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用款項，沒收違法所得；售房單位、物業(yè)管理公司挪用造成損失的，必須依法承擔(dān)民事責(zé)任；物業(yè)管理行政主管部門工作人員挪用的，給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 　　第五十五條 業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、售房單位及物業(yè)管理公司之間因物業(yè)管理發(fā)生糾紛的，可以向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。 　　當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以依照行政復(fù)議法和行政訴訟法的規(guī)定申請復(fù)議或向人民法院起訴。 　　第七章 附 則 　　第五十六條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義為： （一）自用部位，是指業(yè)主所購房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭園及室內(nèi)墻面、天花板、地面等部位； 　?。ǘ┳杂迷O(shè)施設(shè)備，是指業(yè)主所購房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿馈㈦娋€等設(shè)施設(shè)備； 　　（三）共用部位，是指一幢房屋內(nèi)由該幢房屋的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、梁、柱、屋頂?shù)龋?、室外墻面等部位?　?。ㄋ模┕灿迷O(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 　　第五十七條 寫字樓及工業(yè)、商業(yè)用房等實行物業(yè)管理的，可參照本條例執(zhí)行。 　　第五十八條 省人民政府可以根據(jù)本條例制定實施細(xì)則。 　　第五十九條 本條例具體應(yīng)用的問題由省人民政府解釋。 　　第六十條 本條例自2000年1月1日起施行，《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》同時廢止。海南省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《海南省物業(yè)管理區(qū)域主任工作考核管理辦法（試行）》的通知（瓊建住房[2006]164號）各市、縣（區(qū)）、自治縣房產(chǎn)局、建設(shè)局，省物業(yè)管理協(xié)會，各物業(yè)管理企業(yè)： 為加強對物業(yè)管理區(qū)域管理工作的考核，進一步提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平，我廳根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定了《海南省物業(yè)管理區(qū)域主任工作考核管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），現(xiàn)印發(fā)給你們，同時提出如下要求，請一并貫徹執(zhí)行。 一、市縣（區(qū)）物業(yè)主管部門要進一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)行為，依照《辦法》做好本轄區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域主任的考核工作，督促其提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，保護業(yè)主的合法權(quán)益，維護社會的穩(wěn)定。 二、各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好《辦法》的貫徹學(xué)習(xí)工作，對照《辦法》查找工作中存在的問題和不足，并積極予以整改，進一步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營管理行為。同時應(yīng)當(dāng)積極配合各級物業(yè)主管部門做好物業(yè)管理區(qū)域主任的考核工作。附件：海南省物管主任年度評分考核表二○○六年八月三十日海南省物業(yè)管理區(qū)域主任工作考核管理辦法（試行）第一條 為加強對物業(yè)管理區(qū)域管理工作的考核，進一步提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法所稱的物業(yè)管理區(qū)域主任（以下簡稱物管主任），是指取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位合格證書》，或《物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理崗位合格證書》，或者物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)注冊證，被物業(yè)管理企業(yè)派駐物業(yè)管理區(qū)域負(fù)責(zé)經(jīng)營管理的人員。第三條 省物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理全省范圍內(nèi)物管主任考核工作。市縣（區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理本轄區(qū)內(nèi)物管主任考核工作，并接受上級主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。第四條 我省實行物業(yè)管理區(qū)域主任責(zé)任制。物管主任對所任職的物業(yè)管理區(qū)域負(fù)有依照物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，以及物業(yè)管理企業(yè)的授權(quán)實施管理和服務(wù)的責(zé)任。第五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向受托管理服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域委派一名物管主任。對于在地理位置上相毗鄰的若干個居住物業(yè)管理區(qū)域，每一名物管主任管理物業(yè)管理區(qū)域建筑面積的總和一般不應(yīng)超過10萬平方米。第六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在委派物管主任后的15個工作日內(nèi)，向負(fù)責(zé)其資質(zhì)管理的物業(yè)主管部門提交下列物管主任執(zhí)業(yè)備案材料。（一）經(jīng)理崗位證書或執(zhí)業(yè)注冊證書復(fù)印件；（二）物管主任委派（任命）書復(fù)印件。第七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)賦予物管主任下列主要職責(zé)：（一）依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，組織人員做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)樓宇管理、日常維修、清掃保潔、綠化養(yǎng)護、門衛(wèi)保安、衛(wèi)生消毒、車輛管理、依法制止違規(guī)裝修和違章搭建等具體管理服務(wù)工作；（二）制訂物業(yè)管理區(qū)域管理服務(wù)的詳細(xì)計劃和方案，保障物業(yè)使用的方便、安全，保持物業(yè)及其設(shè)施完好、環(huán)境優(yōu)美、公共秩序良好；（三）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部管理制度，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)人員的行為，及時處理管理服務(wù)人員的違規(guī)行為；（四）向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；（五）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；（六）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為或違反業(yè)主公約的行為，應(yīng)立即依法勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告；（七）對業(yè)主之間、使用人之間及業(yè)主與使用人之間在物業(yè)使用中發(fā)生的爭議進行協(xié)調(diào)；（八）物業(yè)管理企業(yè)賦予物管主任的其他職責(zé)。物管主任應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)所賦予的權(quán)利和義務(wù)。第八條 市縣（區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合日常監(jiān)督檢查及業(yè)主反映情況，根據(jù)“屬地原則”牽頭負(fù)責(zé)物管主任的考核工作。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、街道辦事處或者居民委員會、業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參與考核工作。省物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)主任考核工作的監(jiān)督，并對考核經(jīng)過進行抽查。第九條 評分采取扣分制。依據(jù)管理服務(wù)效果和違規(guī)、違約行為的嚴(yán)重程度，扣分類型分為1分、2分、3分、5分、10分5種分值。以每年年檢期限的12個月作為一個評分周期。第十條 在一個評分周期內(nèi)，根據(jù)物管主任的評分情況，依照以下方式處理：（一）扣分達(dá)15分（含）的，物管主任應(yīng)當(dāng)參加省物業(yè)行政主管部門組織的物業(yè)管理崗位資格繼續(xù)教育培訓(xùn)；（二）扣分達(dá)20分（含）的，物管主任應(yīng)當(dāng)參加省物業(yè)行政主管部門組織的物業(yè)管理崗位資格繼續(xù)教育培訓(xùn)；考核合格后，其崗位證書或執(zhí)業(yè)注冊證書方可作為年檢材料申報；未參加繼續(xù)教育培訓(xùn)或經(jīng)考核不合格的，其證書不能作為年檢材料申報；（三）扣分達(dá)24分（含）的，經(jīng)省物業(yè)行政主管部門核定，物管主任考核為年度不稱職，并在其崗位證書或執(zhí)業(yè)注冊證書上予以記載；物管主任應(yīng)當(dāng)參加省物業(yè)行政主管部門組織的物業(yè)管理崗位資格繼續(xù)教育培訓(xùn)；考核合格后，其崗位證書或執(zhí)業(yè)注冊證書方可作為年檢材料申報；未參加繼續(xù)教育培訓(xùn)或經(jīng)考核不合格的，其證書不能作為年檢材料申報；（四）物業(yè)管理企業(yè)的物管主任扣分達(dá)24分（含），且物管主任管理的物業(yè)區(qū)域面積占企業(yè)所管理總面積35％的以上的，給予企業(yè)年檢限期整改處罰。離任物管主任的扣分情況仍累計于當(dāng)年該物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)企業(yè)。第十一條 對同一個違規(guī)行為，不得給予兩次以上扣分處理。扣分存在競合的，按照較高扣分標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十二條 物管主任主動消除違法、違規(guī)行為造成的危害后果的，應(yīng)當(dāng)核減其扣分等級。因物業(yè)管理企業(yè)的法人行為，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違法、違規(guī)行為的，物管主任個人可以免責(zé)。但扣分情況仍累計于當(dāng)年該物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)企業(yè)。第十三條 物管主任可查詢自己的評分情況。物管主任對評分有異議的，可向市縣（區(qū)）物業(yè)主管部門申請復(fù)核。經(jīng)復(fù)核改變評分結(jié)果的，應(yīng)予變更或消除。各級物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)為物管主任提供評分的查詢方法。第十四條 各級物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物管主任執(zhí)業(yè)信用檔案，并將物管主任的日常工作和管理服務(wù)實績在執(zhí)業(yè)信用檔案中予以記錄。物管主任評分考核表作為物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案的組成部分。第十五條 對考核評分無扣分的物管主任，經(jīng)將其年度評分考核表在所管理的物業(yè)管理區(qū)域公示20日無異議后，由省物業(yè)行政主管部門核定為年度優(yōu)秀物管主任，并在其崗位證書或執(zhí)業(yè)注冊證書上予以記載，同時在媒體上予以公布。第十六條 本辦法由海南省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。第十七條 本辦法自2006年10月1日起施行。海南省物管主任年度評分考核表單位：（章） 年 月 日物業(yè)管理區(qū)域名稱 物業(yè)管理區(qū)域地址 物管主任姓名 證件名稱及編號 序號 物管主任評分考核事項（共計5大類51小項） 扣分標(biāo)準(zhǔn) 考核分?jǐn)?shù)11 保安、維修人員服裝不統(tǒng)一、未掛牌上崗的 1 12 未按合同約定對區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施提供保潔服務(wù)的 1 13 一般報修項目72小時內(nèi)未修理的 1 14 小區(qū)綠化未按規(guī)定或者合同約定進行養(yǎng)護的 1 15 小區(qū)公共照明設(shè)備損壞后，在48小時內(nèi)未修復(fù)，影響物業(yè)正常使用的 1 16 停車區(qū)域車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重的，業(yè)主屢次投訴，拒不改正的 1 17 生活垃圾未日產(chǎn)日清，嚴(yán)重影響業(yè)主生活的 1 18 工作人員日常服務(wù)態(tài)度生硬的，業(yè)主屢次投訴，拒不改正的 1 19 其他違約行為，情節(jié)輕微的 1 21 未按消防部門的規(guī)定管理消防設(shè)施、器材的 2 22 小區(qū)管理處等處未向業(yè)主、使用人公開報修電話、企業(yè)監(jiān)督電話和市縣（區(qū)）物業(yè)主管部門投訴電話的 2 23 未按合同約定實行保安服務(wù)的 2 24 未公開辦事制度、辦事程序、辦事期限的 2 25 物業(yè)公司自用水電，或者業(yè)主公攤水電未獨立計量，收費不明確的 2 26 未建立日常維護養(yǎng)護費用管理、使用制度的 2 27 未按規(guī)定在服務(wù)窗口醒目位置公布服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)的 2 28 未建立業(yè)主問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的反饋和處理制度的 2 29 危及人身安全位置未有明顯標(biāo)識和具體的防范措施的 2 210 36小時內(nèi)不能保證至少有一臺電梯正常運行的（不可抗力除外） 2 211 其他違約行為，情節(jié)較輕的 2 31 因電梯故障引起人員被關(guān)時，物業(yè)公司未能在20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理的 3 32 未進行一年兩次水箱清潔消毒并對水箱蓋加鎖的 3 33 公共部位經(jīng)營管理未單獨計費的 3 34 收取物業(yè)管理費、水電費不出具收費憑證的 3 35 電梯未通過年檢或者呼叫報警裝置失效的 3 36 隨意改變共用配套設(shè)施用途的 3 37 公共區(qū)域內(nèi)污水或者糞便滿溢，24小時內(nèi)未處理的 3 38 提供特約服務(wù)不出具收費憑證的 3 39 其他違約行為，情節(jié)較重的 3 41 違反規(guī)定或約定，被物價主管部門認(rèn)定為亂收費的 5 42 未按規(guī)定或約定公布日常養(yǎng)護費收支帳目或其他按實結(jié)算收支帳目的 5 43 經(jīng)查實，業(yè)主或使用人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)3次以上有效投訴得不到解決的 5 44 未發(fā)放住宅裝修須知或未將裝修住宅禁止行為和注意事項告知業(yè)主或使用人的 5 45 發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人有法規(guī)明文禁止的行為，未