關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問題及思考-文庫吧資料
2024-11-24 16:07本頁面
【正文】 意，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)沒有到位；二，質(zhì)價不相等，多收費(fèi)少服務(wù)；三，除政府定價的普通住宅外，一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可；四，因房屋質(zhì)量等問題而將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司；五，由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國或者出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時等。但物業(yè)管理公司普遍存在收費(fèi)難的問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。 （六）、物業(yè)管理費(fèi)用收繳難。他們買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān) 系。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。這樣就嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。對居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業(yè) 公司為獲取更多利潤，在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設(shè)置廣告，影響小區(qū)面貌和環(huán)境。例如有的物業(yè)公司把自己當(dāng)成了小區(qū)的主人，對小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進(jìn)行出租收費(fèi)，對小區(qū)內(nèi)的任何變動，都可以完全不征求居民的意見。這與我國在物業(yè)管理立法上的缺失、業(yè)主自治意識淡漠等都與直接聯(lián)系。在這 10 年中，業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進(jìn)，業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見諸報端，與業(yè)主自治有關(guān)的各種糾紛也層出不窮，并逐年呈上升趨勢，這都與業(yè)主自治制度難以有效實施有關(guān)。業(yè)主大會的職責(zé)主要包括：（ 1）制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán)，包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員的權(quán)利；（ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；（ 4）重要事項的決定權(quán)；（ 5）監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、專項維修資金的 使用和續(xù)籌的實施；業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)實施業(yè)主大會制定的各項決議。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：（ 1）接受服務(wù)權(quán)，（ 2）請求權(quán)，（ 3）投票權(quán)，（ 4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)，（ 5）監(jiān)督權(quán)，（ 6）知情權(quán)等。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權(quán)利，也分別承擔(dān)不同的義務(wù)。業(yè)主自治的主體是實行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項是有關(guān) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動；業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對業(yè)主委員會的民主選舉以及對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。但在實踐中，由于法律意識淡薄、管理不力，二者職責(zé)仍沒有明確分開。我國新的物業(yè)管理條例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。 （二）、物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確：由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關(guān)系。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市綠化管理條例》 、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理條例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章 ,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等等最新出臺的是國務(wù)院頒布實施的《物業(yè)管理條例》。 ”等等。《憲法》第三十九條 :“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。如《憲法》第十三條 :“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。 二、我國物 業(yè)管理法律中存在的一些問題 （一）、目前我國物業(yè)管
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