物業(yè)管理合同法律問題文獻(xiàn)綜述-文庫吧資料
2024-09-19 12:15本頁面
【正文】 [6] 三、物業(yè)管理合同的主體 物業(yè)管理合同的主體問題是一個(gè)復(fù)雜的問題，因?yàn)?，物業(yè)管理合同的訂立中涉及業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)多方主體，而在簽訂物業(yè)管理合同 時(shí)，哪方主體成為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人成為理論界探討的重要問題。（ 2）在委托合同中可以隨時(shí)終止委托合同，而物業(yè)管理合同一旦訂立，雙方當(dāng)事人便不能隨時(shí)終止合同。受委托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，需要 變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意。而在物業(yè)管理合同中，物業(yè)管理企業(yè)不能隨時(shí)解除合同，業(yè)主經(jīng)過業(yè)主大會的決議，可以通過解聘的方式解除合同，但是必須嚴(yán)格按照規(guī)定的程序執(zhí)行。（ 2）定做人支付報(bào)酬以承攬人完成符合要求的工作成果為條件，即承攬 人如果沒有完成工作成果，即使付出勞務(wù)，仍然不能取得報(bào)酬，其風(fēng)險(xiǎn)由承攬人承擔(dān)，但是由于物業(yè)管理服務(wù)本身的無形性和長期性，業(yè)主支付物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)酬并不以完成工作成果為限。因而需要將物業(yè)管理合同典型化。 [4] 物業(yè)管理合同典型化說 合同法的歷史是由非典型合同不斷變?yōu)榈湫秃贤倪^程。一般地說，普通民事委托以無償為原則，商事 委托以有償為原則。這與委托合同的法律特征并不沖突。第三，物業(yè)管理合同是有償合同。物業(yè)管理合同中，業(yè)主作為委托人，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司支付費(fèi)用或報(bào)酬；物業(yè)管理公司作為受托人，應(yīng)當(dāng)妥善處理物業(yè)的管理事務(wù)，提供合同約定的服務(wù)，因而是雙務(wù)合同；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人就委托事務(wù)意思表示一致時(shí)合同即告成立，至于物業(yè)管理公具體處理物業(yè)管理事項(xiàng)，這是其履行合同的行為，不是合同成立的要件，因此，物業(yè)管理合同是一種諾成性合同，而不是實(shí)踐性合同；物業(yè)管理合同是一種 不要式合同，當(dāng)事人可根據(jù)實(shí)際情況選擇其形式。其次，物業(yè)管理合同與 委托合同一樣，都是雙務(wù)合同、諾成性合同、不要式合同。首先，合同的客體相同，二者都是提供勞務(wù)的合同。業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同的目的，就在于通過物業(yè)管理公司辦理管理事務(wù)來實(shí)現(xiàn)對物業(yè)的有效管理，從而為自己創(chuàng)造一個(gè)整潔、優(yōu)美、安全、方便的居住或工作環(huán)境。對物業(yè)進(jìn)行管理本屬業(yè)主的事務(wù)，不是物業(yè)管理公司的自身事務(wù)，業(yè)主如果不將管理事務(wù)委托給物 業(yè)管理公司處理，就不得不親自為之。 [2] 委托合同說 委托合同是委托人和受委托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同，也是我國《合同法》直接規(guī)定的 15 種有名合同類型之一。 物業(yè)管理合同中物業(yè)管理企業(yè)為履行合同必須提供一系列服務(wù)符合承攬人為了完成工作必須付出勞務(wù)的特征。學(xué)說上大致形成了“承攬合同說、委托合同說、管理合同典型化說”三種觀點(diǎn)。 [1] 考慮到物業(yè)管理合同的習(xí)慣稱謂，本文仍使用物業(yè)管理合同的概念。“物業(yè)服務(wù)合同”的稱謂，更能體現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的平等地位。廣義的物業(yè)管理合同包括前期物業(yè)管理合同；狹義的物業(yè)管理合同僅指業(yè)主委員會成立后由其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。近年來，學(xué)術(shù)界和實(shí)際工作人員對有關(guān)問題提出了不少有價(jià)值的觀點(diǎn)和見解，現(xiàn)將其綜述，以進(jìn)一步推動有關(guān)物業(yè)管理合同問題的研究。s mainland, real estate management of a professional, social, and the latter model has been gradually into millions of households, for people to accept. In property management, adjust the owners and property management business relationships is an important basis for the property management contracts. A correct understanding of the property management contracts of the nature and content of clear property owners and the management pany, legal status is the correct solution of property disputes, protect the interests of owners of the key. Key words:management contract Legal； nature of the contract； Parties to the contract； Property Management Regulation. 物業(yè)管理作為房地
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