物業(yè)管理合同法律問題文獻(xiàn)綜述-在線瀏覽
2024-11-14 12:15本頁面
【正文】 業(yè)管理公司為作為委托人的業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)、提供勞務(wù)，是實(shí)現(xiàn)這一目的的必要手段。委托合同無論是有償?shù)倪€是無償?shù)?，都是雙務(wù)合同，即使是無償?shù)?，委托人也?yīng)支付委托事務(wù)的相關(guān)費(fèi)用。但由于物業(yè)管理合同履行時(shí)間較長(zhǎng)、物業(yè)管理的內(nèi)容廣泛，為防止雙方發(fā)生糾紛，實(shí)踐中一般采用書面合同形式，明確記載雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理公司接受委托為業(yè)主處理物業(yè)管理事務(wù)，本身是一種經(jīng)營(yíng)行為，提供的是有償服務(wù)，有權(quán)依照合同約定，要求業(yè)主支付管理費(fèi)或服務(wù)費(fèi)（報(bào)酬）。根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?，具體依當(dāng)事人的約定或法律的特別規(guī)定而確定。物業(yè)管理合同為商事合同，具有營(yíng)利性，因而是有償合同。而現(xiàn)行法律中關(guān)于承攬、委托等有名合同不能涵蓋物業(yè)管理合同的全部?jī)?nèi)容。 王建平，馬志認(rèn)為，物業(yè)管理合同和承攬合同的區(qū)別有明顯的區(qū)分：（ 1）承攬合同 3 的標(biāo)的是定做人要求承攬人完成并交付的工作成果，往往是有形的，而物業(yè)管理合同的標(biāo)的是物業(yè)管理企業(yè)提供的一系列服務(wù)，具有無形性。（ 3）在承攬合同中，定做人在承攬人完成工作之前，可以隨時(shí)解除合同。 [5] 付雙認(rèn)為，物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別的在于：（ 1）委托合同是以為他人處理事為目的的合同。物業(yè)管理則是獨(dú)立自主的開展物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理不可能按照業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的指示進(jìn)行，他們只有監(jiān)督權(quán)，而沒有指示權(quán)。（ 3）委托合同是不要式合同，而根據(jù)物業(yè)管理合同特點(diǎn)部分分析，物業(yè)管理合同是要式合同。 （一）物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)是提供物業(yè)服務(wù)的法人。主要的分歧在于我國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)是否實(shí)際具有獨(dú)立的法人資格問題上，主要分為兩種觀點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的委托，以有償服務(wù)的方式，為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事物提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務(wù)，所以應(yīng)當(dāng)獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。我國(guó)許多物業(yè)管理企業(yè)大多是從房管機(jī)關(guān)脫胎而來，或是由房地產(chǎn)開發(fā)商直接組成，有些甚至是房地產(chǎn)開發(fā)商的附屬物。 [8] （二）業(yè)主 《條例》第 6條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 對(duì)此定義，理論界的觀點(diǎn)不一，主要分歧在于對(duì)業(yè)主概念的使用上。無論是承租人直接與業(yè)主聯(lián)系，簽訂契約，租賃使用物業(yè)的某一部分，還是業(yè)主委托物業(yè)管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人，承租人與業(yè)主之間的關(guān)系始終是租賃關(guān)系。 [9] 劉文清認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)仿照臺(tái)灣地區(qū)的“公寓大廈條例”的規(guī)定，不使用“業(yè)主”這一概念，而是采用“住戶”的概念。這樣，房屋的用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人和債權(quán)人都包含在住戶的概念中。 [10] 業(yè)主基于其擁有的建筑物區(qū)分所有權(quán)，行使對(duì)物業(yè)的管理權(quán)，成為物業(yè)管理法律關(guān)系的當(dāng)然主體。所以，業(yè)主雖然是物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，也是物業(yè)管理服務(wù)直接的需求者和真正的收益者，但卻不能單獨(dú)成為物業(yè)管理服務(wù)合同的主體（簽約者），也不能成為物業(yè)管理人。 業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)是一個(gè)復(fù)雜的問題，各國(guó)家采取的業(yè)主團(tuán)體立法模式亦不相同，主要有以下四種： （ 1） 業(yè)主團(tuán)體具有法人人格模式。這一模式又按是否由法律當(dāng)然賦予法人人格的不同而可再分。 在采取管理團(tuán)體為法人模式的法國(guó)法中 ,作為管理團(tuán)體機(jī)關(guān)之一的管理者為執(zhí)行機(jī)關(guān) ,其在承擔(dān)物業(yè)的管理業(yè)務(wù)時(shí)將一部或全部委托給他人管理 ,則管理者的行為將被視為是法人自身的行為 ,從而這一物業(yè)服務(wù)合同的主體是管理團(tuán)體法人 ,此法人為物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的歸屬點(diǎn)。這種結(jié)構(gòu)可用公司理論來進(jìn)行解釋。 此種模式以德國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為代表。亦即權(quán)利義務(wù)的主體非住宅所有權(quán)人共同體自身，而系作為共有關(guān)系成員的單個(gè)的住宅所有權(quán)人。 [12] 這種模式不承認(rèn)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)具有法人人格，而僅為沒有權(quán)利能力的團(tuán)體，訴訟上的當(dāng)事人為單個(gè)的住宅所有權(quán)人而非住宅所有權(quán)共同體，但在實(shí)務(wù)上，該共同體可以借區(qū)分所有人會(huì)議與管理人而成為有行為能力的組織體，可以從事訴訟行為。 此種模式系根據(jù)區(qū)分所有權(quán)人的數(shù)量多少而決定能否成立法人。日本為該模式立法的代表。 [13]177178 5 （ 4） 判例實(shí)務(wù)上的法人人格。美國(guó)傳統(tǒng)法律理論與現(xiàn)行制度并不承認(rèn)區(qū)分所有人業(yè)主團(tuán)體具有法人資格。 [13]177178 各國(guó)立法上大多數(shù)都承認(rèn)了業(yè)主團(tuán)體，而我國(guó)對(duì)此未作規(guī)定。在法人型的管理團(tuán)體中，區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議是其內(nèi)部機(jī)構(gòu)，故其結(jié)果自然由法人承擔(dān)；非法人型管理團(tuán)體雖不是區(qū)分所有權(quán)會(huì)議的責(zé)任承擔(dān)者，但其也擁有特別的部分權(quán)力，具有訴權(quán)等；而不認(rèn)可業(yè)主團(tuán)體的情況下，區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的法律后果直接歸屬于區(qū)分所有權(quán)人，這實(shí)際
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