【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的服務(wù)合同，根據(jù)合同要求，對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、內(nèi)容等進(jìn)行監(jiān)督，使其能時(shí)刻改善自身的服務(wù)水平。同時(shí)也要對(duì)全部業(yè)主的管理規(guī)約實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督，促使業(yè)主也能履行好自己的職責(zé)。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，其還處于發(fā)展的階段，可能目前還存在很多需要改善的地方，但我相信通過(guò)相關(guān)政府部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主的不斷協(xié)作改善，會(huì)讓物業(yè)管理發(fā)展的更好。相關(guān)的制度會(huì)更加的完善。物業(yè)管理是一種經(jīng)濟(jì)行為，而不是一種政府的行政行為，現(xiàn)在有些企業(yè)不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，在服務(wù)水平、技術(shù)創(chuàng)新、人員的培養(yǎng)等方面可能有些欠缺，在以后的制度完善下，企業(yè)肯定能有更大的發(fā)展空間，能在完善后的體制中開(kāi)創(chuàng)物業(yè)管理中的新格局。社會(huì)在不斷的發(fā)展中，科技也在不斷進(jìn)步中，物業(yè)管理以后也會(huì)走向智能化，讓物業(yè)在對(duì)小區(qū)的管理過(guò)程中更加便利，減少其中投入的人力，同時(shí)也能節(jié)約其長(zhǎng)期的人工成本。并且可以通過(guò)智能化的系統(tǒng)，業(yè)主在報(bào)修、費(fèi)用查詢(xún)、物業(yè)建議等方面有需求的時(shí)候，足不出戶就能在網(wǎng)上一鍵查詢(xún)以及報(bào)修等。隨著社會(huì)中人們的知識(shí)水平的不斷提高，業(yè)主的法制意識(shí)也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。政策法規(guī)對(duì)任何一個(gè)企業(yè)的運(yùn)作以及經(jīng)濟(jì)收益都起著決定性的作用。在知道相關(guān)法律的情況下，業(yè)主才能熟悉得法律，然后就能很好的去遵守法律和維護(hù)自己的權(quán)利。物業(yè)企業(yè)更加注重品牌化發(fā)展。品牌的建立是在長(zhǎng)期的發(fā)展中逐步形成的，在將來(lái)的發(fā)展中，市場(chǎng)的體系中的資源逐漸達(dá)到飽和，使得競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，物業(yè)管理將從數(shù)量型向質(zhì)量型、規(guī)模型、效益型轉(zhuǎn)變，因此樹(shù)立一個(gè)好的品牌就顯得尤為重要，在服務(wù)水平、質(zhì)量的基礎(chǔ)上建立起企業(yè)外部和內(nèi)部的形象，將品牌發(fā)展壯大。在任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展中，都會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題，我們需要做的就是在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題中不斷成長(zhǎng)，將其中的不完善逐步的改善，可能過(guò)程會(huì)有些艱辛和漫長(zhǎng)，但我相信物業(yè)管理在后期的發(fā)展會(huì)開(kāi)拓出新的一片天。參考文獻(xiàn)劉新華 周哲.《物業(yè)管理》.清華大學(xué)出版社，2014年10月。，2010年5月。，2007年第10期。，2014年5月第19期。，2014年第2期。，2012年第24期。,黑龍江科技信息,2014年。,2014年第14期。，,2013年第6期 ——，2013年9月15日。，2006年第6期。第二篇：獨(dú)山子小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略獨(dú)山子小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策學(xué)號(hào)：姓名：摘要：獨(dú)山子封閉小區(qū)都引入了物業(yè)公司進(jìn)行管理，小區(qū)的保潔，綠化，安全等方面都有很大的提高，小區(qū)業(yè)主也得到了極大的方便，但是物業(yè)公司作為一個(gè)新興行業(yè)，在它發(fā)展過(guò)程中，也存在許多這樣那樣的問(wèn)題困擾著其發(fā)展。目前獨(dú)山子小區(qū)物業(yè)管理不規(guī)范、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低、業(yè)主物業(yè)費(fèi)繳納不積極甚至長(zhǎng)期拖欠，都是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問(wèn)題,是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。關(guān)鍵詞：封閉小區(qū) 物業(yè)管理 問(wèn)題與對(duì)策前言獨(dú)山子，與其它城市一樣，在其城鎮(zhèn)化過(guò)程中，居民小區(qū)建設(shè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，近十年來(lái)新建的居民小區(qū)都為封閉小區(qū)，小區(qū)管理都引入了物業(yè)公司。目前獨(dú)山子的眾鑫花園，錦秀花園，美林花園，東方花園以及其它新建小區(qū)等都有物業(yè)公司進(jìn)行管理。物業(yè)管理在獨(dú)山子作為居民小區(qū)管理的新模式，在推進(jìn)住房制度商品化、社會(huì)化，提高小區(qū)管理水平，改善居民居住環(huán)境，推動(dòng)社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。然而，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大，物業(yè)糾紛日益增多，嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會(huì)的建設(shè)，并已經(jīng)成為獨(dú)山子居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)和區(qū)政府管理工作的難點(diǎn)。因此，住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題應(yīng)盡快解決，這樣物業(yè)管理行業(yè)才會(huì)步入一個(gè)健康、持續(xù)、快速發(fā)展的新時(shí)期，也會(huì)為小區(qū)居民提供一個(gè)更加干凈，整潔，綠色，和協(xié)，安全，美好的家園，為城鎮(zhèn)健康發(fā)展提供有力的支持。一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題物業(yè)管理是一項(xiàng)新生事物，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的城市住房制度管理的新模式，在獨(dú)山子區(qū)已經(jīng)有十多年的發(fā)展歷程，經(jīng)過(guò)多年的探索，對(duì)改善獨(dú)山子區(qū)居民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，起到了推動(dòng)作用，越來(lái)越多的人享受到物業(yè)管理給自己的生活帶來(lái)的便利。但在物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大，由于種種原因，小區(qū)的物業(yè)管理存在許多問(wèn)題，造成除眾鑫花園以外的其它小區(qū)物業(yè)飽受詬病，小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱，甚至個(gè)別物業(yè)公司退出獨(dú)山子物業(yè)市場(chǎng)，更有甚者出現(xiàn)物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主對(duì)簿公堂的現(xiàn)象。非石化公司開(kāi)發(fā)的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，以及危改回遷房等老舊小區(qū)的物業(yè)管理差異相距甚遠(yuǎn)，其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全，服務(wù)不到位等問(wèn)題逐漸地顯現(xiàn)出來(lái)，并已成為影響和諧社會(huì)的焦點(diǎn)，政府管理的難點(diǎn)，越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注。眾所周知，當(dāng)今物業(yè)管理已經(jīng)成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。然而物業(yè)糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會(huì)，經(jīng)過(guò)我們的調(diào)查走訪綜合分析后認(rèn)為：目前引起物業(yè)糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務(wù)不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費(fèi)觀念滯后等原因。業(yè)主大多以不繳物業(yè)費(fèi)為主要表現(xiàn)形式，使一些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率僅為百分之十幾，造成物業(yè)服務(wù)難以持續(xù)，形成惡性循環(huán)。綜合分析小區(qū)糾紛的問(wèn)題主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：（一）、獨(dú)山子獨(dú)特的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)原因造成不同小區(qū)物業(yè)管理差異近幾年來(lái),獨(dú)山子區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展很快，區(qū)政府引入許多房產(chǎn)公司進(jìn)行小區(qū)房屋建設(shè)，本地的房產(chǎn)公司有眾鑫房產(chǎn)，建業(yè)房產(chǎn)等，外地進(jìn)入的有美林房產(chǎn)，新百合房產(chǎn)，永升房產(chǎn)，以及其它一些房產(chǎn)公司，而這些不同的房產(chǎn)公司也引入了各自不同的物業(yè)公司，如眾鑫房產(chǎn)由于是獨(dú)山子石化公司所屬房產(chǎn)，引入石化公司自已的物業(yè)管理公司，其它小區(qū)都引入了各自合作的物業(yè)公司。由于獨(dú)山子小區(qū)的特殊性，大部分居民都為石化公司員工，因此石化公司對(duì)于自己物業(yè)公司管理的小區(qū)在前幾年一律免收物業(yè)費(fèi)，由石化公司承擔(dān)。而在其它小區(qū)內(nèi)居住的業(yè)主就享受不到這種待遇，同時(shí)石化公司還對(duì)其管轄的小區(qū)大搞基礎(chǔ)建設(shè)，綠化工程，惠民工程，這在一定程度上造成了其它小區(qū)居民的心理不平衡，再加上一些其它原因，別的小區(qū)的物業(yè)管理也相應(yīng)低于石化公司的物業(yè)管理，這就更加劇了這種不平衡度，造成別的小區(qū)居民物業(yè)費(fèi)繳納不積極，因此，從該點(diǎn)上說(shuō)，石化公司這種厚此薄彼的管理方式也是造成獨(dú)山子小區(qū)物業(yè)管理困難局面的一個(gè)主要原因。（二）物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理欠妥我國(guó)物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快,物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟,物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇,但同時(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn),因此財(cái)務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性,如何加強(qiáng)和完善物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理,不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的發(fā)展,還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。物業(yè)管理不僅是勞動(dòng)密集型的行業(yè),而且也是管理密集型的行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財(cái)務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息,因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。獨(dú)山子多家物業(yè)公司中，有的物業(yè)公司越作越大，有的物業(yè)管理卻恰恰相反，到最后甚至面臨虧損甚至破產(chǎn)，退出獨(dú)山子物業(yè)行業(yè)，這當(dāng)中既有其它原因，而物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理不善也是造成這種局面的很大一個(gè)原因。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛, 從提供服務(wù)、支付人員工資,到對(duì)房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保沽、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列的成本支出,以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi),開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面基本上都有財(cái)務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作,要兼顧到企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、各個(gè)項(xiàng)目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金,使企業(yè)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。（二）、開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留大量問(wèn)題開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要表現(xiàn)在：擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開(kāi)發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)）；房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量缺陷、面積縮水、配套設(shè)施不全；物業(yè)管理配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，不能按時(shí)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%的物業(yè)糾紛起因來(lái)源于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。主要有：開(kāi)發(fā)企業(yè)為追求利潤(rùn)最大化，而有意損害業(yè)主的利益，減少必備的配套設(shè)施建設(shè)。由于法規(guī)不完善，政府部門(mén)的失察，加之前期物業(yè)在接手管理時(shí)，不從業(yè)主利益出發(fā)，不做細(xì)致檢查，故意為開(kāi)發(fā)商隱瞞存在的問(wèn)題，使業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問(wèn)題更增加了難度。擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)不完善及開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留的問(wèn)題為小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理留下了諸多后患。從調(diào)查來(lái)看，多數(shù)小區(qū)都遇到過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留的問(wèn)題，（1）擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)不完善為日后物業(yè)管理埋下禍根。不僅影響了小區(qū)的整體環(huán)境，而且在居民入住不到一年時(shí)間里，電動(dòng)自行車(chē)、殘摩、自行車(chē)，丟失數(shù)十輛。引起了居民的強(qiáng)烈不滿，以此為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)中的配套設(shè)施不到位影響物業(yè)費(fèi)的收繳。（3）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差，水電氣配套項(xiàng)目得不到落實(shí)。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一些遺留問(wèn)題不能及時(shí)解決，采取能生就省，能不解決就不解決的策略；工程一旦完工，開(kāi)發(fā)企業(yè)撤走后，問(wèn)題都甩給了物業(yè)企業(yè)，從而造成物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷。（4）多收的物業(yè)費(fèi)無(wú)法退回。業(yè)主投訴得不到及時(shí)有效解決。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的遺留問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司相互推委，業(yè)主反映強(qiáng)烈，但找不到有效解決的部門(mén)，業(yè)主進(jìn)而采取拒繳物業(yè)費(fèi)的辦法來(lái)進(jìn)行抗拒。（三）、物業(yè)公司服務(wù)不到位物業(yè)公司管理的水平參差不齊、服務(wù)質(zhì)量差、收支不透明，使業(yè)主不能明明白白消費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問(wèn)題是矛盾產(chǎn)生后，無(wú)法有效地協(xié)調(diào)，缺少評(píng)判依據(jù)。業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在分歧。一些物業(yè)管理公司服務(wù)理念有差異，收費(fèi)至上，確服務(wù)不到位。同時(shí)，我區(qū)的物業(yè)收費(fèi)大都采取包干制的形式，物業(yè)公司在物業(yè)維護(hù)上的開(kāi)支不透明，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)缺少客觀評(píng)價(jià)依據(jù)。對(duì)物業(yè)的不滿，一些物業(yè)管理企業(yè)不是與業(yè)主主動(dòng)溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態(tài)度強(qiáng)硬，造成物業(yè)糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續(xù)后不久，便減少服務(wù)，侵占業(yè)主利益，引起業(yè)主的不滿。（3）部分物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差，沒(méi)有從根本上樹(shù)立為業(yè)主服務(wù)的觀念，甚至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，不能按照規(guī)章制度、崗位責(zé)任和應(yīng)急方案服務(wù)，出現(xiàn)緊急情況時(shí)不能做到及時(shí)處理，保證居民的正常生活。（四）、業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄多年來(lái)，獨(dú)山子區(qū)實(shí)行的是福利分房制，2000年改制后一直是經(jīng)濟(jì)適用房制度，只要是獨(dú)山子區(qū)居民，都可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)房后幾乎不用再交其它的服務(wù)費(fèi)用，只是每個(gè)月繳納幾塊錢(qián)衛(wèi)生費(fèi)即可。小區(qū)建設(shè)改為封閉小區(qū)后，居民享受的服務(wù)由過(guò)去的“無(wú)償服務(wù)”一下變成了“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”，思想準(zhǔn)備不足，商品意識(shí)和物業(yè)消費(fèi)意識(shí)尚未確立，盡管他們?cè)谌胱r(shí)都在合同上簽字同意按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，但相當(dāng)多的居民思想上還沒(méi)有確立物業(yè)費(fèi)這個(gè)概念，也沒(méi)有物業(yè)管理的理念，這是當(dāng)前物業(yè)收費(fèi)率低的重要原因之一，是物業(yè)企業(yè)的生存遇到了很大的問(wèn)題。二、小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策分析打破差異，對(duì)所有小區(qū)物業(yè)建設(shè)統(tǒng)籌管理，作到一視同仁，不能厚此薄彼。針對(duì)獨(dú)山子物業(yè)目前這種局面，區(qū)政府房產(chǎn)局應(yīng)要求石化公司及礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部要打破常規(guī)格局，對(duì)小區(qū)物業(yè)目前局面進(jìn)行改革，而不能給物業(yè)管理行業(yè)制造混亂。石化公司已經(jīng)就其管轄小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行了試點(diǎn)改制，不再承擔(dān)小區(qū)物業(yè)建設(shè)費(fèi)用，而是全面收取物業(yè)費(fèi)，這就使其它小區(qū)的居民心理平衡程度增強(qiáng)一些，有利于其它小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用的收繳。全面展開(kāi)財(cái)務(wù)分析，強(qiáng)化成本觀念,建立財(cái)務(wù)成本分析控制制度。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè),財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面就是成本管理,因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出,因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹(shù)立全員成本控制觀念。通過(guò)對(duì)人力資源的科學(xué)整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時(shí)還要通過(guò)職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn),造就一批敬崗愛(ài)業(yè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍,來(lái)提高工作質(zhì)量和效率。物業(yè)企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中,經(jīng)濟(jì)收益主要來(lái)自于兩個(gè)方面,一個(gè)是為客戶提供物業(yè)管理,收取管理費(fèi),另一個(gè)就是開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),多元化、分散化投資。首先